南京老下关曾是百年前晚清通商开埠之重,有过民国时期口岸的繁华,也忍受过近几十年的冷清寂寥。2013年原下关、鼓楼区划合并, 2014年鼓楼滨江商务区规划出炉,证大、龙湖、中冶等一线品牌开发企业纷至沓来,区域发展引擎发动。这里也曾是民国政府规划的第一住区,具有不可复制的唯一性。目前化工、老旧民房正在搬迁或拆除,虽然大腕云集但仍属初期阶段,整个区域培育起来至少还需要3—5年,片区成熟尚待时日。而产品的适应升级是对各开发项目的考验,一味复制照搬原有的开发模式仍是粗放发展,精细规划、有的放矢才能做到对这些黄金地块的不负。
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南京中冶置业副总 张国梁

鼓楼滨江区域,像近期登场的龙湖,它们的推盘体量大,去化也很好,这对于我们来说是一个好的影响。区域内各个项目合作、一起开发,形成一种良性竞争,有助于板块的成熟。这个板块的资源其实是比较缺乏的,龙湖卖的好,会给很多项目带来良性的影响。中冶的项目在鼓楼滨江占的比例是很大的,项目涵盖了商业综合体、低密度住宅等产品,希望整个项目的设计和产品能带领整个区域。至于区域现在的价格,我们都知道破2万了,但是未来区域价格会不会再涨,要看整体发展。

南京龙湖地产营销总监 边骏

区域内大体量的推盘并不会对后期新盘入市带来影响。鼓楼滨江这一块之前的人口密度和需求都没有被完全释放,像世茂和龙湖大体量的推盘,也证明了区域的购买力。而且这一块之前没有被开发,可售的房源也很少,像世茂都是大户型。而龙湖的房源正好和世茂形成互补,渐渐的就会吸引其他主城区,像龙江、老鼓楼的人。至于房价方面,之前鼓楼滨江的潜力是被低估的,在南京房价喊涨的时候,只有这个区域没有动静,现在均价达到2万/平,只是回归正常。未来区域房价升值潜力无限。

 


世茂南京区域企划 熊志荣

鼓楼滨江的规划和定位,决定了未来发展的潜力和价值。随着这几年整体建设和规划逐步兑现,促使区域的关注度增大。目前来看,鼓楼滨江的房价虽然破了2万,但是是一种“补涨”的状态,不是“领涨”的状态。原先,鼓楼滨江的基数低,房价不高,现在随着规划和配套逐步跟上,未来这个区域是不缺乏客户的,未来要担心的可能是会买不到。至于房价方面,是很难预估会涨到一个什么水平。我只能说这一块的房价主要在于面粉和面包的供求,土地其实是很贵的,地价摆在这里,房价自然就上去了。

 

 

南工大天诚不动产研究所

副所长吴翔华

鼓楼滨江的潜力是被低估的,之前入驻的开发商很少,所以别的板块都在疯涨的时候,鼓楼滨江基本没有动静。这一板块主要以有改善需求的投资客为主,所以弹性需求较大,虽然大体量推新,但是客群不会被消化殆尽。并且鼓楼滨江的规划是一个整体规划,即便目前缺乏一些商业配套,但是起步之后的鼓楼滨江发展起来会很快,5-6年内应该可以成型。至于房价,当下还不算天花板价,未来可能会更高。


天妃宫小学

南京下关历史陈列馆

民国首都电厂旧址公园

 

  龙湖春江紫宸项目位于江边路与建宁路交汇处,该项目是龙湖地产致敬南京的首发作品,占据鼓楼滨江商务区的先发启动区,离长江边咫尺之遥,独享南京最美的11公里江岸线。鼓楼滨江商务区作为全市十大功能板块之一,是南京市滨江片区大发展的重点工程,打造国内一流的滨江商贸商务中心,即高端服务功能区,滨江核心发展区、跨江中心辐射区以及融现代都市与文化为一体的滨江新区。项目规划打造40多万方的滨江城市综合体包括滨江美宅、江景SOHO、地铁商铺和约300米高的地标办公。

  项目点评:龙湖春江紫宸项目出来售楼处便是长江,是真正的江景楼盘,紧邻政府规划观江的凌波天台,且周边有多个历史文化景点,像著名景点阅江楼,江豚观赏点、下关历史陈列馆等,环境很不错,且紧邻天妃宫小学;规划的地铁5号线及9号线近在咫尺,且距南京西站很近,交通还是很方便的。不过,龙湖春江紫宸由于要打造该地块打造10栋高层住宅,致使楼间距不是很大,影响低层采光,其得房率只有72%,也比较低;作为毛坯房价格过高,一般购房者难以承受,该项目比较适合作为投资地产,自住的话有待考虑。

  南京证大大拇指广场是整个滨江商务区中,唯一的正对着秦淮河-明城墙-护城河旅游风光轴的项目。项目总建筑面积约62万方,其中,商务办公约16万平方米,定位于滨江生态办公;主题商业约20万平方米,定位于一体化大型购物公园;其余约26万平方米为高品质酒店式公寓,打造集住宅,写字楼,soho,商业于一体的大型综合体。未来大拇指广场将成为滨江区域联系历史与未来的交汇点,既反映出老下关传统的历史,人文,环境特色,又体现了未来时代的发展要求,展示出南京外滩在政府扶持下的精神理念和良好前景。
  项目点评:证大大拇指广场项目售楼处正对着大观天地,周边生活配套较为齐全;项目的左侧便是南京西站,距离规划的地铁5号线及9号线也很近,交通还是很方便的;整个项目住宅均为65年住宅性质产品,可落户有学区;项目距离滨江风光带也是很近的,环境不错。目前滨江板块为政府着力打造的板块之一,致使品牌开发商在此扎堆将整个区域价值提升了不少,因此未来该项目价格预计不会很低,且项目属小户型房源,比较适合作为投资地产,自住的话有待考虑。
  深业鼓楼滨江项目东至热河路、西至江边路、北至规划路、南至中山北路。项目将拟建2栋32层的高层住宅(1号楼分东西2栋,其中1层为配套商业,2层为配套商业或架空层;3-32层为住宅);4栋47层的超高层住宅(即2号楼和3号楼,均分为东西两栋,其中1层为配套商业,2层为架空层平住户花园,3-47层为住宅);以及一栋单独的1层商业楼组成。

  项目点评:滨江商务区近来备受人们关注,该区域品牌扎堆,利好进驻,使得区域价值的提升空间自然而然就大很多。深业滨江半岛毗邻长江,项目的对面便是观江台,视野还是很不错的;项目周边配套也较齐全,可以满足日常所需;交通上距南京西站也很近。

  中冶盛世滨江项目位于下关滨江商务区,东至金川河西路、西至方家营路、南至城河北路、北至规划道路。项目总用地面积约为6329平方米,地块规划用地性质为住宅混合用地,容积率1.8,高度35米,建筑密度35%。规划显示,项目地上建筑面积约11385平方米,功能为住宅、商业、相关配套用房,地下建筑面积约2949平方米,功能为车库及人防地下室,未来将建5栋住宅和2栋商业。根据规划,中冶盛世滨江项目将建5栋住宅和2栋商业,体量并不大。

  项目点评:近年来随着政府对鼓楼滨江的着重打造,许多品牌房企入驻,且楼盘多以高层、超高层为主,而中冶盛世滨江项目将打造鼓楼滨江区域稀缺的低密度多层住宅;且项目周边有多个历史文化景点,像著名景点阅江楼、狮子山国家4A旅游度假区、绣球公园等,人文环境不错;项目周边以老旧的小区为主,环境还有待改善;规划中的地铁也还尚需时日;而随着区位价值的提升,该区域房价有上涨的趋势,建议以投资为主。


 

中心新地标 鼓楼滨江商务区全面发力
   鼓楼滨江商务区作为城北近年来重点发展的区域,拥有南京视野最开阔、与中心城区呼应度最高的3公里长江岸线,也是南京主城区中最后一处整体大规模重建的旧城改造片区。同时,鼓楼滨江商务区作为鼓楼区七大重点发展板块之一,拥有最为广阔的土地空间资源,建成后必成为鼓楼区未来最值得期待的、最重要的经济增长极。过江隧道的建设,地铁过江线路的规划,为这样的趋势奠定了基础。58公里滨江风光带核心段贯通了!你可以一路骑行或漫步,赏遍沿途24个新的旅游景点。
   南京只有一个鼓楼 只有鼓楼才是中心
   南京市政府追求区域发展平衡,下关、鼓楼合并之后,在整合现有配套后希望达到资源1+1>2的效果,这也是提速南京城市发展、跻身国际舞台的重要条件。简单来说,板块合并不只是简单的地域拼接组合,更多的是资源的融会贯通与板块价值的深度挖掘。纵观而言,合并之后的新鼓楼,依旧占据南京城市的地理中心、经济中心、政治中心三大中心地位,重要性与价值度不言而喻、甚至比前者更甚。各种配套资源的整合重塑,让鼓楼依旧笑傲主城:四通八达的交通系统、繁华的商业配套以及风光优美的滨江风光带等,都是鼓楼板块独以为傲的资本。
 
   南京市政府重点打造 鼓楼区重点发展板块
   于是,滨江商务区发展规划火热出炉。2014年初,南京市政府发布区域规划,在与中心城区呼应度最高的3公里长江岸线边上设立鼓楼滨江商务区,作为全市重点打造的十大功能板块之一,更将其作为鼓楼区七大重点发展板块之一。板块合并之后,伴随资源重整带来板块的识别度问题。究竟是老鼓楼,还是老下关,不明就里、傻傻分不清楚。鼓楼,需要一张鲜活的城市名片。作为老牌资深的城市中心——鼓楼,在年轻的城市第二极面前,也亟需一个深具潜力的中心价值板块来带动整个区域的飞跃、领航城市的发展,这也是时代发展对鼓楼提出的要求。
 
  巨资扶持鼓楼滨江商务区,打造南京“新浦东”
   府将持续投入1078亿元巨资扶持滨江商务区的发展,导入高新创意型产业为区域注入活力。另外,在提升经济竞争力的同时还将充分利用“临江”的有力资源优势修建滨江风光带,提档区域形象、努力成就城市新地标。滨江商务区之于鼓楼,就如河西之于建邺,鼓楼新中心将成。而业内有专家表示,在政策扶持、巨资投资以及资源丰富等众多利好推动下的滨江商务区,成为南京楼市的又一价值高地已是大势所趋。沿江发展,向南发展让南京东南部的价值开始提升沿江风光带的建设让南京的滨江带不再单单的见江不见城。