2014下半年南京楼市筑底价大猜想_南京站专题_腾讯房产_腾讯网

  该不该出手?现在能不能买房?买了万一再降价怎么办?在楼市消极声四起的当下,有着“买涨不买跌”心态的购房者似乎都有这样的困惑。也许是读懂了购房者的心,江北一楼盘推出“极光行动”,其中一条“保价赔付”,似乎让纠结中的购房者信心大增。详细

论坛嘉宾

新城香溢紫郡营销负责人秦尧
新城香溢紫郡营销负责人
秦尧
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉
南京房地产开发建设促进会秘书长
张辉
扬子晚报资深记者马祚波
扬子晚报资深记者
马祚波
现代快报资深记者马乐乐
现代快报资深记者
马乐乐
金陵晚报房地产部主任李子墨
金陵晚报房地产部主任
李子墨
南京日报首席记者沙文蓉
南京日报首席记者
沙文蓉
天诚不动产研究所副所长吴翔华
天诚不动产研究所副所长
吴翔华
南京晨报资深记者刘娟
南京晨报资深记者
刘娟
腾讯房产副主编刘苏南
腾讯房产副主编
刘苏南
金陵晚报张楠
金陵晚报
张楠
专家、媒体齐聚论坛

嘉宾观点

张辉:外围城市松绑限购在倒逼南京

  外围城市松绑限购的越来越多,大家对南京也是非常的关注,目前的形势实际上并不是我们自己左右南京想不想松绑限购的问题,现在我们更多的是外围的这些城市松绑限购,实际上他们是在倒逼南京,昨天的长沙、佛山,现在对限购保持的城市只有十个左右了,包括一线的广州也发出了要松绑限购的呼声,所以说南京什么时候能够松绑限购,可能也是取决于外部的这些城市松绑限购的数量,当越来越少的时候可能就会倒逼南京,我觉得这个不是取决于自己。 …[详细]

吴翔华:南京限购若取消市场或反弹

  南京这样的城市在整个全国的大中城市当中比较起来,它的楼市发展是有它的特殊性的。以我们江苏省为例子,江苏省目前整个房地产市场是不容乐观的,库存、销售周期和成交价格都不同程度的出现了低迷的情况,江苏省目前总的平均的库存销量大概是18.5个月,最多的是无锡,大概有25个月,其他城市都在12个月以上,但是唯一南京是最短的,是8到10个月,所以南京这个城市相对而言它的城市特性和它的整个城市的在长三角当中的定位……[详细]

秦尧:市场初步回暖 8900已经筑底

  其实筑底价格在目前的形式下,我们很难判断到底哪一个点位才是真正的筑底,但是就我们新城香溢紫郡而言,我们今天对外宣传的是“极光行动”,在“极光行动”之下,我们在整个8月份里面提出了一个口号,就是起售价格8900元每平,我们的产品相对来说是比较高的,是多层带电梯花园的洋房产品,从新城地产的发展历史来看,它对于产品的打造标准相对来说是比较高的,在整个基建层面来说是比较高的,8900元这个价格。…[详细]

马乐乐:江北新区已到历史性抄底机会

  目前我觉得南京楼市大部分板块都到了筑底价。江北新区已经到了历史性的抄底的机会,这个我还是比较赞同的,其实过去我们南京这座城市,我可以说南京是一个小家子气的城市,与很多长江旁边的大城市不同,它从来没有跨江发展,过去很多跨江发展都更多的停留在口水利好的层面上,而我们现在终于要往江北去发展了。…[详细]

李子墨:楼市的底部正是跌出来的

  目前全国楼市出现了严重的分化,很多三四线城市因为供过于求,以及人口流出,并不具备很好的投资价值,而多份报告高度重叠的一个结论是包括南京、北京、上海、苏州等在内的20多个城市,成为未来一两年内全中国最值得投资的城市。分别是一线城市北京、上海、广州、深圳,还有一个是省会中心城市,包括石家庄、南京等等,还有就是西部的大城市,成都、合肥、西安等等。…[详细]

马祚波:保价行动有信心的是开发商

  房价的一举一动始终牵动着很多人的心。我昨天做了一个稿件,是就市场而言的,城南的两个项目,从数据上来看卖的也挺好,也找了一些人问了一下,关键可能还是价格原因,有的是因为之前的续客比较多,刚需盘还是因为价格。可能很多买房人觉得在城南这样的板块,可能1.5万的价格应该到位了,我前一段时间也到江北的高新区,也在谈筑底价到底是多少。…[详细]

  我觉得这个这个筑底价不是我们能判断的,之前的几个楼盘卖的这么好,就应该可以说是筑底价了,因为它卖出了八成以上的成绩,但是有一些楼盘一再的降价,但是量还是没有上来,我觉得还是不能称之为筑底价,可能还要有一个往下的行情,所以我觉得这个筑底价应该是每一个楼盘每一个板块,包括每一个房企自己的策略不一样,不能说是统一同时这个点就是一个筑底价了。【详细
 
  至于筑底的话,我觉得各个区域是不同的,江北也分成好几个片区,比如说桥北片区,他们的地价是非常低的,所以它的降价的空间就很大,之前我们天润城可能是七字头,我个人觉得桥北降到七字头是有可能的,但是江浦和高新区是另外两个地方,因为他们开发商的档次在那里。现在江浦最近价格没有太怎么动,也没有下也没有上,在一个平稳的区域当中【详细
  其实我们在去年更多的听到的是某某地块拍出了区域的地王,在今年我们更多的听到的是某某地块底价成交,某某楼盘又创造了新的底价,楼盘的低首付之类的,这些信息告诉我们现在我们的价格确实是在走低的。 七月份我们的成交和六月份基本是相同的,但是它同比去年的七月份大跌了五成左右,它的跌幅是创了今年住宅成交同比跌幅之最。在开盘方面,七月份的开盘缩水也是非常严重的。【详细
 
  刚需的房价是最敏感的,最近也出现了一些刚需盘的促销,我就讲一讲刚需板块的注意事项,今年是青奥年,围绕着青奥,城建也做了不少的大动作,最贵的就是地铁,我们今年年底南京将会出现六条地铁线共建的情况,地铁扩大了南京的版图,地铁开到一些新的板块来,也是非常适合刚需购买的,比如说十号线的浦口新城,今年年底三号线的桥北,这些板块都是非常适合刚需职业的。【详细

现场直播

腾讯房产直播间
直播媒体:腾讯房产南京站

时间:2014年8月7日

地点:新城香溢紫郡售楼处

实录内容 :

      李子墨:各位专家,各位嘉宾,大家上午好。很高兴今天我们能够相聚在新城香溢紫郡,我们来做一个非常有意思的话题的探讨,今天我们的主题是2014下半年南京楼市筑底价(区域)大猜想暨新城香溢紫郡极光行动发布会,我相信这个话题,不仅是我们在座的朋友关心的,也是我们买房人、开发商、社会各界都非常关心的一个话题。实际上在上周我们在朗诗未来街区就这个话题做过一个研讨,当时的两个话题是楼市是否正在筑底,买房良机是否正在到来,今天其实是我们上次话题的一个延续,8月会不会成为南京楼市的筑底月,如果不是什么时候是买房的好时机,以及南京楼市各个板块的猜想。
     其实今天的话题应该是非常明确的,为什么讨论这样一个话题呢?最近我想大家也注意到了,有一位开发商打出了一个广告,叫做众人恐惧我贪婪,其实它是借用巴菲特的名言,今年全国楼市进入了下行通道,也影响了南京楼市,很多买房人观望,造成很多楼盘降价促销,而且买房人是买涨不买跌,越是房价下调,很多买房人越是恐惧,但是实际上我们都知道,楼市的底部正是跌出来的,所以在众人恐惧之时,是不是正式我们应该贪婪买房的时候呢?我们最近注意到有多份研究报告指出,目前全国楼市出现了严重的分化,很多三四线城市因为供过于求,以及人口流出,并不具备很好的投资价值,而多份报告高度重叠的一个结论是包括南京、北京、上海、苏州等在内的20多个城市,成为未来一两年内全中国最值得投资的城市。分别是一线城市北京、上海、广州、深圳,还有一个是省会中心城市,包括石家庄、南京等等,还有就是西部的大城市,成都、合肥、西安等等。这些报告的结论是一致的,包括南京、上海这些20多个城市成为全中国人口净流入量超过100万,并且投资价值比较大的城市。
     在这样的背景下,我们明确了南京楼市在全国的与众不同,可能这种房价不论是上涨还是螺旋式上涨普遍就是一个常态,我们应该寻找到买房的时机,适时买房,在波谷买房,波峰卖房,就是和普通人的买涨不买跌,我们做一个反周期的操作,别人恐惧的时候我们贪婪。所以我今天做了这么长的引语是想做一个铺垫,我们想把更多的话题留给我们在座的房地产商,我们的专家和我们的媒体人士。
     既然在江北做这么一个论坛,最近江北出现了好几个降价楼盘促销的情况,全市十家降价楼盘促销当中,江北占了九家,其中高新区板块虽然也降价促销,但是也号称是楼市筑底价,前几轮楼市波动的时候,就是因为万科为楼市筑底事后,后来楼市成交量上涨,楼市又出现了回暖,这一轮楼市的筑底会不会发生在最近一两个月?因为攸克君的著名文章说十年来第四次买房良机就出现在后天,就是2014年的8月11日,我们从江北谈起,我们想请新城香溢紫郡的营销负责人秦瑶,来谈一谈,你们这次推出来的特价房源,号称是洋房卖出高层住宅的价格,8000多块钱一平米起是不是这个板块的筑底价?据说你们围绕这次筑底也推出了相应的“保价行动”先请东道主给我们介绍一下。

     秦尧: 刚才院长说到江北片区的筑底价格,其实筑底价格在目前的形式下,我们很难判断到底哪一个点位才是真正的筑底,但是就我们新城香溢紫郡而言,我们今天对外宣传的是“极光行动”,在“极光行动”之下,我们在整个8月份里面提出了一个口号,就是起售价格8900元每平,我们的产品相对来说是比较高的,是多层带电梯花园的洋房产品,从新城地产的发展历史来看,它对于产品的打造标准相对来说是比较高的,在整个基建层面来说是比较高的,8900元这个价格,在目前已经是一个低于成本价在销售的价格。
     第二,从目前的市场形势来看,整个江北的片区里面,基本上价格在9000每平米左右,8900这个价格对比9000来说,这个价格相对来说比较低,而且后续来看,整个市场目前已经有了初步回暖的迹象,所以8900元这个价格就我们本身而言,我们觉得我们这个项目是一个相对来说比较好的入手时间。客户在这个时间段里面入手,在后期也会得到一个很好的增值保值的过程。这个是我们就8900这个价格的宣导。
     就今天主要的形势来讲,我们主要是启动“极光行动”,“极光行动”可能重点是包含了几个方面的内容,第一个就是我们在8月份里面会重点推出一批政策房源,它的起售价就是8900,第二个就是“保价行动”,“保价行动”的重点就是在8月1日到8月31日期间购买我们的房品的,我们承诺保价,也会成为8%的利率保障,这个政策的推出主要是基于对于产品的信心,也是对于后市的一个大的市场环境的信心,推出了这样一个行动叫“保价行动”。
      第三个讲的就是比房计划,我们承诺三天无理由退房,这个行动的推出主要是为了保障购房者的权益,让他有更多的选择空间,作为我们产品而言,我们是不怕和区域的其他产品进行同类的竞争和对比的,作为产品而言,我们的交通配套相对来说是比较有优势的,双地铁已经贯通了,而且自身配套有三万多平米的商业,而且我们是低密度产品,稀缺性不言而喻,所以我们推荐我们的客户在我们项目看的同时,可以到我们周边的其他项目看一看,如果觉得我们的项目有优势,三天内可以过来通过比房签认购协议,如果说他觉得我们的项目可以再考虑考虑的话,在三天之内他前面签订的协议可以临时提出退房申请,我们这个都是可以满足客户的需求。
     我们根据房管局备案的成交均价对比目前8月1日到8月31日,两个均价作为参考对比,如果说房管局备案的价格低于他购买的价格,我们可以承诺客户,可以提出无理由退房,我们可以满足这一点,第二点就是我们另外还要额外再补贴它8%的总房款的银行利率,做到双重保障,因为8%这个点,相对来说比目前的银行的存款利率还高,也符合目前正常的优质投资理财的收益,所以这种保障,就客户而言,他如果购房的话相当于是更加有信心的。

     吴翔华:江北新城利好兑现可提高购房者信心谢谢主持人,今天很高兴来这里参加一个活动,了解开发商目前的一些营销方面的动作,南京这样的城市在整个全国的大中城市当中比较起来,它的楼市发展是有它的特殊性的。
     以我们江苏省为例子,江苏省目前整个房地产市场是不容乐观的,库存、销售周期和成交价格都不同程度的出现了低迷的情况,江苏省目前总的平均的库存销量大概是18.5个月,最多的是无锡,大概有25个月,其他城市都在12个月以上,但是唯一南京是最短的,是8到10个月,所以南京这个城市相对而言它的城市特性和它的整个城市的在长三角当中的定位,以及这个城市住房政策的一些变化,这个是使得这个城市在过去的发展过程当中,虽然经济总量上不如江苏省的某一些城市,但是在房地产市场发展方面,相对来说还是供销两旺的局面还是一直没有打破的。
     从今后的发展情况来看,有人说取消限购是一个大趋势,如果说取消限购之后,对于像南京这样的城市来讲,它可能和其他的城市不一样,因为它之前取消限购之后市场可能没有相应的大幅度的反弹,有一些城市还维持着过去交易的水准。但是我们也注意到,像南京这样的城市,抑制投资性购房者就没有离开过,过去他们希望通过各种渠道,比如说借别人身份证和办理养老保险的补交等等方式,来突破限购的约束去购房,今后可能在取消限购之后,会出现这一波购房者有一个小反弹,也就是说这一波购房者不用那么麻烦了,他可以直接买到想买的房子。但是限贷这个政策短时间内不会取消,这个对于楼市还是有本质的影响的,因为我们的银行系统总体来看是一个大的系统性的连锁金融机构,不会因为某一个城市就改变某一个城市的特殊限贷政策,银行不是没有规模不是没有钱,而是对楼市的风险有一个自己的把控。
      就南京的微观市场而言,江北新城和一些新兴板块的发展,我觉得在之后就会有很多利好得以兑现,这个是一些板块的利好的消息,这个对购房者提升他们的信心是很有帮助的。
     另外我们看到对于筑底的问题,现在我们是没有办法证明它的底部,更没有办法说之后它的底部就不会出现一楼下面还有地下室的情况。但是我们可以保证,在我们的板块当中,或者说我们在售的楼盘当中,或者我们本楼盘当中,那么我们这个项目的价格是后有竞争力的底部,这个是可以保证的,因为我的成本,我们板块当中的竞争楼盘的情况,他们的成本又是如何,这个是很容易测算出来的,也就是说阶段性的底部是很容易确定的。我们周边楼盘的成本是多少是可以算出来的,所以我们的底部是很明确的,也是容易得出来的。
      再加上我们拿出来的产品是一些品质高、性价比高的项目,那么这个买房人在短期之内能够得到自己财产“保价行动”的保证的话,我觉得还是有信心的。
     从江北的房价来看,江北的发展是可以提升居住品质和质量的,当然,不同的板块也有不同的提升,有的板块可能会收到直接的影响,有的板块可能是间接的影响,尤其是商业中心周边和交通线路周边受到的商业影响可能会更大一些,购房者也会区别对待。
     其实从这一段时间开发商开发项目的销售情况来看,接近日光的项目也不是没有,出现销售只有两成的项目也不是没有,有的降了价但是未必能取得比较好的成绩,有的没有降太多,但是却取得了比较好的效果,所以这个还是要看各个楼盘的性价比和它的内在的给购房者带来的实际回报到底有多少。所以说从购房者的角度来看,能不能打破他们的观望情绪,由观望转为购买,主要还是看我们各个楼盘的具体情况,各个楼盘自身的努力情况。所以购房者心目当中都有每一个楼盘的性价比,他认为心目当中的价格是多少,只要打破这个底线购房者就会出手。

     张辉:外围城市松绑限购的越来越多,大家对南京也是非常的关注,目前的形势实际上并不是我们自己左右南京想不想松绑限购的问题,现在我们更多的是外围的这些城市松绑限购,实际上他们是在倒逼南京,昨天的长沙、佛山,现在对限购保持的城市只有十个左右了,包括一线的广州也发出了要松绑限购的呼声,所以说南京什么时候能够松绑限购,可能也是取决于外部的这些城市松绑限购的数量,当越来越少的时候可能就会倒逼南京,我觉得这个不是取决于自己,而是取决于别人。
     对于南京的松绑限购,我想它对市场的影响可能会是相对比较平稳一些的,因为大家都知道,实际上不是限购对楼市影响多大,实际上是反过来的,政府首先会考虑到不同的限购方案对市场会造成多大的影响,他会先定目标,然后再定方案,他们一定是会在保持市场基本稳定的前提下来定这样一个限购的方案,所以说才会在之前传出来是不是只对部分城市放松限购方案,可以让市场保持一个相对的平安,有利于市场筑底的成功,有利于让整个市场的房价和成交,不会像之前出现一个急剧下滑的情况,有利于能够稳住这个市场,甚至说能够带来一定程度的更积极的因素,我觉得这个可能是一个比较现实的,或者说是比较实际的选择。
      对于这样一个未来的限购方案,实际上从我们行业协会自身来讲,我们也在做一些考虑,我们也认为可以学习很多兄弟城市,比如说面积是140平米,是不是90到140平米之间也可以做一些考虑呢?这些都是值得我们去研究的。
      另外我们也可以学习其他的城市,如果说全市所有的区域放开存在困难的情况下,是不是也可以考虑对一些部分的区域进行优先的考虑,比如说江北新区,大家都知道,青奥会之后,全市的工作重点就是建设好江北新区,这样一个江北新区是不是可以考虑优先放行呢?这些都是可以考虑的方案。这个是我对政策面的看法。
      对于我们高新区板块来说,或者说对于江北新区来说,我觉得首先它的利好因素是非常多的,整个江北新区的重大政策利好就是它是市里面工作的重点,未来青奥会之后70年的南京城市建设的重心将从河西转移到江北新区,这是一个已经确定了事情,所以它面临着这样一个重大的政策利好,处在南京城市重要的一个中心区域。河西在过去的十年当中是中心,这个中心的地位给他带来了一个翻天覆地的变化,未来在江浦新区就可能会重现这样一个变化。
      第二点就是一些重大基础设施的利好已经开始兑现,十号线,宁天城际,还有年底要开通的地铁三号线,实际上上一界的政府借助青奥会的效应,已经提前完成了对江北新区开发的布局,或者说已经提前完成了对70年南京城市发展大框架的布局。比如说为什么要把一些青奥的场馆放在浦口的青奥公园,为什么会放在金牛湖,为什么会把十号线和宁天城际都提前借助青奥会的机会延过去,实际上政府已经在布局了70年的城市发展了,江北新区已经提前完成了这些布局,这些都是实实在在的利好。轨道交通来了之后,江北进入到了一个地铁的时代,对于这个区域未来的一些资本配套等相应的陆续的进入,都奠定了一个非常好的前提,之前是有一个天堑效应,现在的天堑效应消失了,已经把障碍破除了,未来就是轻装上阵了,这两点大的利好是大家必须要把握的。
      当然,青奥会之后,为了配合江北新区的发展,势必还会出台其他的很多政策方面的利好,包括我刚才说的限购方面的利好,这些都不排除有很多可能性,包括其他很多的东西都可能会相应的提速,包括我们之前说的限制江北发展的其他东西,比如说纬七路过江路隧道收费的问题,纬三路过江隧道收费的问题,很多问题可能会随着江北新区逐渐的确立,可能之前看似复杂的问题都会变的很简单,都会变的迎刃而解。所以江北新区的很多利好都在酝酿之中,大家等到十月份江北新区大会召开,到时候这些重大的利好一起放出来,那才会真正的感受到江北新区未来发展的震撼性,现在这些利好还没有释放出来。
      对于整个桥北这一块区域的发展,它实际上也进入了一个新的时代,之前的桥北有几个大的项目,以刚需楼盘为主,品质相对来说比较一般,满足了大量的刚需的需求,这个区域的发展现在也发生了变化,首先发展的重心从之前的桥北往高新区转移,比如说天润城今天可能都会清盘了,其他的不清盘实际上量也会少了,之后发展就是转移到高新区了,高新区的住宅量可能会有三百万到五万之间,整个的量还是比较大的,今后是整个大桥北区域的发展中心,也可以说是进入到了一个品质的时代。之前桥北的大盘品质方面相对来说比较平庸一些。到了高新区,新一代的楼盘品牌企业的打造也是进入到了品质的时代,未来到桥北买房的刚需也会买到品质的楼盘,我觉得这是一个非常大的变化,大家要把握住这个变化。整个高新区未来虽然说总的规划区域的量很大,但是每年能够上市的住房量还是很有限的,每年都会保持着一个非常有序的水平。所以说我觉得在这样一个实际,去购买江北新区的房子,包括高新区的房子,包括这次新城香溢紫郡的洋房,我觉得是一个比较好的机会。因为只有这种楼盘在调整筑底的时期,你才会能得到这样一个相对实惠的房价,不然的话,如果按照去年的势头,今年如果没有调整的话这边早就破万了,8000多买到洋房产品是你想都不要想的事情,今天给大家也是提供了一个非常好的时期,政策已经发出信号了,要释放需求。我们开发商也做出了一些积极的自救,也换回了消费者和市场的认可,所以说这个底已经很明显在筑底了。筑底是筑底,回升的起点在什么地方呢?很可能在于政策面的变化,比如说松绑限购的政策出台,它可能就是一个回升的点,什么时候回升,它就是一个非常好的触点。
     这个时候在房价差不多的情况下,可以洋房合并高层,我们都知道洋房一般来说同地段比高层溢价30%,洋房的户型面积比高层也要大,但是现在基本上同样的小面积的70到90多平米的洋房和高层,他们的同样的单价也差不多,同样的情况下能买到洋房,何必要买高层呢?或者说买洋房是很多人的梦想,现在已经可以实现的情况下,何不一步到位呢?这个都是大家可以去考虑的问题,结合着新城香溢紫郡提出的“极光行动”,这个对于未来降价的风险也提供了一个保证,这个时候我觉得楼市的筑底给大家提供了很多的机会,现在购房的时机已经到了。

     马祚波:房价的一举一动始终牵动着很多人的心。我昨天做了一个稿件,是就市场而言的,城南的两个项目,从数据上来看卖的也挺好,也找了一些人问了一下,关键可能还是价格原因,有的是因为之前的续客比较多,刚需盘还是因为价格。可能很多买房人觉得在城南这样的板块,可能1.5万的价格应该到位了,我前一段时间也到江北的高新区,也在谈筑底价到底是多少。现在开发商既然新城愿意做出这样的“保价行动”,我觉得更有信心的可能不是买房人,更有信心的可能是开发商,开发商对这样的价格和区域可能已经觉得是一个老百姓能够承受的,而且在这个区域内是价格相对比较低的,也就是说非常有信心在一年之后,不到一年的时间里面,这个价格因此是相对较低的价格,就如院长之前讲的,这些“保价行动”很多开发商都做过,但是实际上找开发商要求赔付的案例几乎没有,也就是说这么多年南京的房价一直是盘旋上升的态势,基本上是走平再继续往上,这个东西也和国家的经济政策大环境也是有很大关系的。
     说到最近比较热门的限购话题的话,昨天我在网上也看到了一些消息,就是二线城市逐渐退出之后,现在继续维持限购的主要是一线城市和一些一二线之间的城市。昨天看到北京和上海的中介也发出一些声音说掌握了小道消息,说北京下个礼拜要怎么变,然后上海从9月1日起怎么变,我觉得可能更多的还是在中介这个方面,希望能够以政策变动来影响一些买房人出手,能够吸引他们过来买。所以南京什么时候动,最近房产局的官员和领导在私下表态过,说青奥会之前不会有太大的变化,但是在青奥会之后很多人都看好会有变化,所以河西南部最近也做好了房价飙升的心理暗示,他们认为这个市场即将变好的同时,也就是现在所有的买房价格都应该成为筑底价了。

     沙文蓉:我觉得这个这个筑底价不是我们能判断的,之前的几个楼盘卖的这么好,就应该可以说是筑底价了,因为它卖出了八成以上的成绩,但是有一些楼盘一再的降价,但是量还是没有上来,我觉得还是不能称之为筑底价,可能还要有一个往下的行情,所以我觉得这个筑底价应该是每一个楼盘每一个板块,包括每一个房企自己的策略不一样,不能说是统一同时这个点就是一个筑底价了。现在我觉得还是再一个V型的走势当中,但是我们不能肯定是哪一个点,但是我觉得它是往下走,但是到了那个点往上升的时候可以买房,现在往下走的时候也可以买房,但是很少有人可以抄到底,所以我觉得这个期间,如果有购房需求的话都可以去出手的。
      谈一下江北,我觉得高新区今年的土地出让计划,高新区周边有四幅地块,这边已经成为一个桥北板块的升级版了,它的品质和未来我猜想的,肯定还是很多的品牌房企的进入,这边的物业类型,它们的品质升级,还包括那么多以后很多房企的进入,这边的配套包括政府的聚集的交通,包括商业的利好等等都会越来越多,所以我觉得这边恍惚回到了仙林湖那个板块,当时的万科、保利当时进入的时候拿地也是4000多,现在这边的楼面价也是4000多,包括土地出让的基本价格也是4000多,当时仙林湖的万科二手房的价格已经上升到1.7万了,我觉得如果学校和交通全部配齐的话,我觉得这边也有可能成为第二个仙林湖板块。

     刘苏南:

     谢谢大家,其实我们在去年更多的听到的是某某地块拍出了区域的地王,在今年我们更多的听到的是某某地块底价成交,某某楼盘又创造了新的底价,楼盘的低首付之类的,这些信息告诉我们现在我们的价格确实是在走低的。
     七月份我们的成交和六月份基本是相同的,但是它同比去年的七月份大跌了五成左右,它的跌幅是创了今年住宅成交同比跌幅之最。在开盘方面,七月份的开盘缩水也是非常严重的,今年七月份是19家楼盘推出了4000套房源和我们预计的50多家推出10000套房源缩减了很多,这些都说明我们现在的市场是遇冷的。下半年的开发商还是面临着回笼资金的压力,我认为三季度的房价可能还会进一步往下调整。
     说到筑底的区域,昨天发改委公布了南京新的地铁线,南京有五、六、七、九、十号线将要公布,但是偏偏漏了八号线,这个对麒麟板块的伤害还是挺严重的。我们降价第一轮的时候是麒麟、仙林湖板块,因为这些板块之前开发商的关注度比较高,这一轮调控,房价的虚高水分是被积压了。但是昨天我看到南京楼市说,投资在麒麟板块现在是不建议的,但是我觉得刚需购房者,因为它本身的支付能力有限,在麒麟对于刚需购房者来说,你本身的资金有限,又面临着一个可以超低的实际,其实我觉得麒麟新城还是可以入手的。目前银亿东城等等房价也是1.1万左右。这是我的观点谢谢。

     马乐乐: 我觉得刚才各位老师都说了很多了,我就简单的说一说就行了。目前我觉得南京楼市大部分板块都到了筑底价。江北新区已经到了历史性的抄底的机会,这个我还是比较赞同的,其实过去我们南京这座城市,我可以说南京是一个小家子气的城市,与很多长江旁边的大城市不同,它从来没有跨江发展,过去很多跨江发展都更多的停留在口水利好的层面上,而我们现在终于要往江北去发展了,这一点还是一个城市建设方面的一个根本性的转变,所以我觉得这是一个历史性的机会,这个我非常赞同。
      但是我不同意汪院长的一个观点,就是买房时间太短,我们只争朝夕,我们回头想想,你买上一个房子,你会在里面住上五到十年吗?或者说将来等你江北的房子成了高大上之后,你的房子说不定也快要拆迁了。
     然后我想到了新城香溢紫郡这个房子,之前我们的洋房都去看过样板间,它在江北地区是带电梯的洋房,得房率和户型设计应该说还是公认的不错的。我觉得对于现在的买房人来说,比如说你现在8900的价格,你不能确定这个价格是不是到底,OK,我们可以在香港市场上融到资的开发商可以给你8个点的利率保底,对于买房人来说还差那么一口信心,那么开发商给你信心。对于购房者来说,我觉得有一点你可以分析一下,如果大家都打破头去买的话,那么开发商还可以让利给你吗?江北发展的再大,它也是一个刚需的板块,在这个板块里面更多的客群还是刚需客群,实际上就目前来说,新城的洋房不一定好卖,虽然产品不错,但是客户群有限,对于想住洋房的客户群来说,和你的竞争少了,开发商也让步了,这个对于你来说是不是一个购买的机会呢?我觉得从这一点来看他们还是可以考虑的。

     刘娟:我觉得南京楼市的购房者主要影响的是心理上的问题,包括最近我也在微信上发过一个段子,现在有购房中介直接其我说马上就要取消限购了,你赶紧买房,价格就要上涨了,我问他你怎么知道的?他说他们上头有内部消息,我不知道他的内部消息是怎么来的,但是这个二手房中介的这个观点也是代表他希望南京楼市上涨,有这么一个心理变化。他们觉得限购对于改善性需求还是有一定的促进的,取消限购有很多人可以全款付清,但是因为限购政策所以不能出手。但是限购放开对于刚需的影响都不是很大,因为他们都不在这个之列,限贷政策的影响会更大一些。
     至于筑底的话,我觉得各个区域是不同的,江北也分成好几个片区,比如说桥北片区,他们的地价是非常低的,所以它的降价的空间就很大,之前我们天润城可能是七字头,我个人觉得桥北降到七字头是有可能的,但是江浦和高新区是另外两个地方,因为他们开发商的档次在那里。现在江浦最近价格没有太怎么动,也没有下也没有上,在一个平稳的区域当中,它的下行可能还有一定的空间,但是因为江北的利好比较多,它会不会把这个空间让给购房者是不一定的。高新区的话,现在的价格我觉得也是一个基本上到底的价格了,而且新城给大家购房者信心的增加还是很好的,因为每一个人都害怕是不是买到最低价,万一降价了怎么办,现在给了这么一个信心,应该还是不错的。
      至于其他区域,比如说板桥,我们认为金域华府的价格已经到底了,但是它的销售好像还不是很好,但是为什么莱蒙卖的那么好呢?我觉得莱蒙就是不断的在影响购房者的心理,从它的送首付开始,包括到它的“闪电行动”,后到零首付,给购房人的感觉就是它确实已经很便宜了,已经可以出手了。但是金域华府的价格我觉得已经到底了,但是购房者还没有出手,可能觉得它之前拿地的价格还是很低的,还有空间。
      至于仙林板块的话,从拿地价格来看,现在也算是一个底部了。

     张楠:我比较赞同之前大家的观点,就是底部到底在哪儿,每一个人都在看,但是开发商给的信心够不够,我如果作为一个刚需的话,我买了房子,我最担心的就是这个房子会不会降,因为今年年初的时候,大家知道很多降价之后引发了一系列的维权,很多人并不想去维权,但是有一点是被逼无奈的维权,因为作为买房人而言,从道德上来说,他知道开发商降价去维权是无理由的,但是在南京这个城市由降价引发的维权其实是很多的,买房人会找各种理由去维权,这个心理上可以理解,但是道理上说不通,我觉得新城这次就是给买房人一个信心,开发商的底气还是比较足的,而且也可以签一个附属合同,这个就像和原来的学区房一样,这次相对而言,新城这次的活动还是比较正规的,因为开发商愿意签商品房的附属协议,对于很多刚需的买房人而言,有这种担忧就可以取消了,因为这种赔偿是可以得到保障的。
      目前高新区主要是两个楼盘在销售,这两个楼盘的价格还是比较稳定的,没有什么大幅度的调整,整个地块的出让下半年还有四块地,现在这个区域的地价也要卖到5000左右似,所以从刚才秘书长提的建议当中可以判断,你算一算它的成本,算一算周边的房价,买房人可以自己判断一下这个区域值得不值得自己出手,包括区域的发展也可以看出来。
      相对来说,我觉得江北今年已经有9个楼盘在降价了,所以整个江北三的大个片区,高新区、桥北包括六合,降价的楼盘还是比较多的,相对其他的区域来说,我觉得江北今年虽然是降的比较晚,但是应该是最早探底的,这个是我的观点,就是它可以降的比较到位,相比其他区域相比,江北是最早降到位的,今年对于买房人而言应该是有这样一个感受,就是这个区域之前一直不降,但是之后降了之后降的还是比较到位的。

微博热议


腾讯微博 - 推荐收听