宁镇扬同城化 仙东区域价值研讨会_南京站专题_腾讯房产_腾讯网

  仙东区域是近两年崛起的楼市热点微片区之一,近期又适逢"宁镇扬同城化规划"的发布,其特殊的地理位置吸引了大批购房者的关注,而价格洼地等高性价优势凸出。除了共享仙林公共配套之外,恒大、天正、鸿信、招商等品牌楼盘陆续进驻,也使得这里的人居品质进一步升级,同时也集聚了大量低密度舒适产品,为不同类型的购房者提供多样的物业选择。 9月11日,腾讯房产力邀业内专家、学者以及仙东品牌房企,共话仙东区域楼市。


南京房地产促进会秘书长
张辉

南京日报首席记者
沙文蓉

扬子晚报首席记者
马祚波

鸿信地产营销总监
李键坤

立德美林谷营销总监
戴璇


网博机构总经理
孙海


招商依云尚城营销总监
徐崇喜

泰达营销经理
祁玲玲

恒大策划经理
李振寰

锦隆地产营销经理
吴秉智
专家、媒体齐聚论坛

与会嘉宾

张辉:宁镇扬同城化关系更密切是宁句一体化
吴秉智:仙林东优势明显
孙海:四大效应正在释放仙林东的价值
祁玲玲:整个宝华是充满正能量的
徐崇喜:仙林东在政策方面是南京化的
李振寰:仙东板块接受仙林新城辐射
李键坤:句容应该作为宁镇扬发展的中心
马祚波:仙东融合南京更有心理上贴近性
沙文蓉:要充分挖掘仙林东的人文自然资源

张辉:宁镇扬同城化更密切是宁句一体化

后面不管在行政上不会出现合并,宁镇扬本身就是一个紧密南京都市圈规划的范围。

吴秉智:仙林东优势明显 未来合作共赢

未来这个片区优势是很明显,交通优势包括明年贯通的4号线等

孙海:四大效应正在释放仙林东的价值

整个仙东板块这几年来有这么几个效应可以来跟大家做一些交流。因为它的政策的利好正在兑现,所以说是这样一种效应也正在释放它的价值。

祁玲玲:整个宝华是充满正能量的

其实我们对配套还有一些顾虑和担忧,谈了很多年,我们现在面也落了一块石头下来。

徐崇喜:仙林东在政策方面整个是南京化的

从交通、地理位置还有地段来讲,仙林东都还是比较不错的,并且这个区域的发展也是符合目前市场的趋势。

李振寰:仙东板块接受仙林新城辐射 享受利好

我觉得是从整个南京的城市的板块版图来看,毫无疑问就是仙东这个板块,或者我们过去叫宝华这个板块,是距离南京主城最近的,最近的地方就是2公里左右,九乡河,一河之隔。

李键坤:句容应该作为宁镇扬发展的中心

看看长三角,一个是杭州,城市群,另外一个就是南京,南京主城范围规模确实比较小,现在想扩展,我们从南京地图来看,扩展的空间向东也是一个选择。

马祚波:仙东融合南京更有心理上的贴近性

南京历史上从房地产市场建设这么多年以来的都市圈来看的话,这一块仙东地区是属于最近的都市圈,甚至于有些人还不知道句容这边不属于南京。

沙文蓉:要充分挖掘仙林东的人文自然资源

目前中高档楼盘在宝华有20家,其中7家是上市房企,我们在座的好几个房地产公司都是非常大牌的上市房企,实力非常强,他们选择在这边肯定是看到了升值的潜力。

观点集锦

孙海:四大效应正释放仙林东的价值

  这样一个效应出来以后,会意味着更多的客群关注这个区域,面对的人群不是原来的因为城区,或者因为其他刚需板块的高房价被动挤压到这样一个区域,更主要是一些主动流入的,一种效应也正在释放它的价值。包括历史本来就是1+2的概念正在慢慢变成整个大的南京从城东也好,还是大的宁镇扬这样一个大的区域也好,正在形成一个放量的过程。希望这只蝴蝶飞的更完美飞的更高。…[详细]

张辉:仙东是整个都市圈中最集聚的板块

  其实我们大家都很清楚,宁镇扬同城化已经提了很多年了,但是在之前促进的速度并不是特别地快,在最近两三年,出现了一个很明显的加速推进的这样一个趋势,你会发现一系列的一些规划政策举措,在不断的出台。也和城市圈发展背景也是分不开的,我们都知道过去十几年城镇化发展的非常快,尤其是到了目前这样一个阶段,到了深度城镇化的阶段 ,从中心城市开始往都市圈的城市在发展的阶段。 …[详细]

徐崇喜:仙林东在政策方面整个是南京化的

  从交通、地理位置还有地段来讲,仙林东都还是比较不错的,并且这个区域的发展也是符合目前市场的趋势。实际上不管是从开盘前蓄水来看还是从开盘结果来看,前面在做市场的时候,很多论证的东西还是得到了验证,现在很多客户觉得这个片区交通上还是可以,从这个片区将来的居住人气,包括我们将来交通生活配套也是很有信心。…[详细]

马祚波:仙东融合南京更有心理上的贴近性

   这个融合和其他的板块不大一样,历史上是隶属于南京的,融合的时候更有心理上的贴近性。我记得我上次过来时候是今年年初大概过完年之后,那次来的时候,从项目上来说差距还是比较大的。 南京历史上从房地产市场建设这么多年以来的都市圈来看的话,这一块仙东地区是属于最近的都市圈,甚至于有些人还不知道句容这边不属于南京,甚至以为沿着仙林大道开过来,以为就在南京城里面。距离上的优势,心理上的贴近,所以我觉得这一块的发展潜力应该是从各个都市圈板块来说应该是最大的,我想在座的操盘手应该比我更有信心。 …[详细]

李键坤:句容应该作为宁镇扬发展的中心

看看长三角,一个是杭州,城市群,另外一个就是南京,南京主城范围规模确实比较小,现在想扩展,我们从南京地图来看,扩展的空间向东也是一个选择,组成一个大南京的概念。前几天看到的加快了宁镇扬一体化这样一个发展的前景,句容应该作为宁镇扬发展的中心,是作为一个比较重要的区域,宝华又是句容未来的中心,新城的概念,在我们宁镇扬一体化里面是起着举足轻重的作用,我还是比较看好这块发展。 再说产品,南京项目比较多,来的也比较少,有很多同行问我跟其他项目来往多不多,真不多。具体说到这个项目的定位,我还是比较有发言权的 …[详细]

沙文蓉:要充分挖掘仙林东的人文自然资源

   我来仙东板块这儿第一个印象,以前我06、07年来的时候,感觉就是一个仙林翠谷,今年我来过两次印象很深的是大牌房企都在这儿落户,我写过一篇稿子,也采访了宝华新城这边管委会的负责人,目前中高档楼盘在宝华有20家,其中7家是上市房企,我们在座的好几个房地产公司都是非常大牌的上市房企,实力非常强,他们选择在这边肯定是看到了升值的潜力。第二个,从价格来看。从仙林到这儿是隔了一条七香河,大家开过来是没有感觉的,就因为这条河价格差了将近1万块钱,我们看一下仙林湖价格虽然下来了,但是还是这边的2倍。 …[详细]

吴秉智:仙林东优势明显 未来合作共赢

我们这个项目主要客群还是面对南京两个区域,一个是栖霞和玄武。我们和刚需盘明显不一样,现在在整个仙东片区,随着7月份仙林管委会和万达签订的意向,还有省政府对玄武大道延伸到我们这边的拓宽,利好消息是比较多的。 另外一个方面就是未来这个片区优势是很明显,交通优势包括明年贯通的4号线等, ……【详细

戴璇:宝华在教育配套上跟南京有非常大的接轨

宝华片区在政府的教育配套上面,也是现在跟南京做了一个非常大的接轨。排名最少在前10这样一个南外仙林分校,东校区也是建在宝华区域,并且项目地理位置是靠的非常近的,这些区域利好,包括交通还有教育配套让我们也是非常有信心,能够在今年作为一个纯新盘,在下半年市场上亮相,能有一个好的市场表现 ……【详细

李振寰:仙东板块接受仙林新城辐射 享受利好

对于产品的定位这一块,我们觉得在之前也是做了很多的调研,我们会发现在任何社会里面财富阶层永远是金字塔形状的,也就是说在下面比较多的数量比较多的可能就是我们把它定位为社会的小中产,比如说手上有20—30万左右的闲钱,按照国家的贷款政策来看,如果付到30也就是他手上这个钱只能去买100万左右总价的房屋。……【详细

祁玲玲:整个宝华是充满正能量的

我们觉得宁镇扬规划出来,对我们宝华和仙东来说是非常好的,其实我们对配套还有一些顾虑和担忧,谈了很多年,我们现在面也落了一块石头下来。但是我们就现在来讲泰达不孤单,因为我们有恒大、招商、立德这么多好伙伴,人气有了,配套就有了,我觉得不管是宁镇扬一体化也好,还是政府也会在上面有所投入的,所以我们对宝华这个区域还是充满信心。 ……【详细

论坛现场合影

现场直播

直播媒体:腾讯房产南京站

时间:2014年9月11日

地点:鸿信大宅门售楼处

实录内容 :

     2014.9.11   宁镇扬同城化系列论坛:仙东“蓝筹”区域价值研

     主持人:非常感谢大家抽出宝贵的时间参加本次由腾讯房产主办的“宁镇扬同城化系列论坛:仙东蓝筹区域价值研讨会”,同时对本次的协办办鸿信地产提供场地表示衷心的感谢,晚上由锦隆地产准备的晚宴表示感谢。

     我是南京腾讯房产的营销服务总监高宏年,首先也介绍一下今天到场的各位嘉宾,大家互相认识一下。

     南京房地产促进会秘书长张辉

     扬子晚报资深记者马祚波

     南京日报资深记者沙文蓉

     招商依云尚城项目营销总监徐崇喜

     锦隆地产营销总监范镇诚

     腾讯房产市场总监刘总

     恒大策划经理李振寰

     泰达营销经理祁玲玲

     立德美林谷营销总监戴璇

     鸿信地产营销经理 姚志伟

     网博机构总经理孙海

     再次感谢大家的到来。

     “宁镇扬同城化规划”近期发布,《规划》明确提出了推进南京、镇江、扬州三市同城化发展的指导思想、主要目标、基本原则和重点任务。到2020年,宁镇扬同城化格局全面形成,基本建成具有较强活力和竞争力的国际性大都市,“规划”多个章节是以交通为核心,如宁扬之间再建4条通道,如宁仪扬轨道,设计时速为140公里、主要服务于仙林—宝华新城、龙潭—下蜀新城、仪征新城等重要节点与南京、扬州主城区之间的通勤交通联系等等,仙东宝华区域未来的潜力巨大,总体定位;

     首先我们请秘书长给大家分析一下,特别是宁镇扬规划出来以后,对这个区域的总结吧,谢谢秘书长。

     张辉:今天非常高兴再次来到仙东,我就先抛砖引玉,促进宁镇扬同城化的规划,新的规划和新的发布,其实我们大家都很清楚,宁镇扬同城化已经提了很多年了,但是在之前促进的速度并不是特别地快,在最近两三年,出现了一个很明显的加速推进的这样一个趋势,你会发现一系列的一些规划政策举措,在陆续的出台,不断的出台。也和城市圈发展背景也是分不开的,我们都知道过去十几年城镇化发展的非常快,尤其是到了目前这样一个阶段,到了深度城镇化的阶段,从中心城市开始往都市圈的城市在发展的阶段。到了这样一个阶段之后,会发现中心城市和都市圈城市之间的联系会更加的紧密,所以说现在是水到渠成,正好到了这样一个发展的阶段和时间的节点上,宁镇扬同城化其实对我们来说,关系更密切的就是宁句一体化,就是南京和句容的一体化,也提了很长时间。

     宁句一体化,在历史上很长一段时间句容是归南京的,后来划到镇江。历史上本来就是和南京属于同一个城市的,有这样一个渊源。后来因为行政划分的关系,被强制划了出去,但是随着这些年,城市和房地产的开发,又把这两个紧密联系的区域,更加紧密的联系在了一起,你会发现,虽然说我们现在在行政上属于不同的城市,但是在很多方面,其实早已经实现了一体化,你会发现在句容宝华和南京仙林,基础设施、电话、公交等方面都是用的一样的,都已经实现了一体化。这边有大量南京的开发商和句容本地的一体开发商,有本地的开房人和南京的买房人也已经一体化了,包括开发建设的水平也越来越趋于一体化,你会发现虽然在行政上是有隔离,但是在经济联系包括互动很多方面,早已经实现了一体化,只不过行政上还是被分割于不同的城市,现在就是这样一个一体化的状态。

     但是我想后面不管在行政上不会出现合并,宁镇扬本身就是一个紧密南京都市圈规划的范围,也是属于苏中的城市,江苏省三个都市圈,十年前就划定了,一个是苏锡常都市圈,一个是南京都市圈,还有一个是徐州都市圈,南京都市圈核心部分就是宁镇扬。发展到了中后期的阶段,进入到了一个深度城市化的阶段,宁镇扬三个城市之间的联系更加紧密的联系在一起,因为南京发展的触角已经到了句容这一带了,扬州也差不多。所以这种省市发展的阶段,包括自然之间紧密的联系,再加上政府现在已经达成的共识,因为只有走这种一体化的道路,才能让相互之间实现一个共赢。因为双方是有一个优势互补的关系,南京有可以发展经济方面的这样一些力量,句容这一带为什么不能发展,靠南京发展的溢出效应,有经济发展的驱动力,一些力量把这个地方有需求,也有资本,对句容来说,这个地方是有土地和一些资源,双方是可以形成一个优势互补的关系。这三个城市之间都是有优势互补的关系,所以说大家在实现同城化发展是可以实现共赢的。在政府层面早已经达成了共识,不光是三个市级政府,在省级政府层面也是在积极推动这三个城市走同城化的道路,所以这种最新的宁镇扬同城化的规划,也是在这样一个背景下出台的,我们看到会后还有很多的相关的举措都会进一步推进,而且我相信后面推进的速度比之前要快很多很多,也许后面五年推进的速度可能比过去20年推进的速度还要快,就是这样一个态势,因为已经水到渠成了。所以说对这个区域来说要面临一个非常重要的发展的机遇。回头再做深入的分析,抛砖引玉,我想进入仙东的开发商,他们对这个区域一定有他们自己独到的见解和体会,不妨让他们先来说一说。

     主持人:谢谢秘书长首先给我们的发言,刚才秘书长提到了规划也是我们共赢,我们板块也是共赢,当初很多操盘手也是有不同的想法,下面我们就请各位操盘手讲一讲,当初为什么进这个区域,怎么考虑,我们产品怎么定位的,怎么都可以谈。首先要请李总开始。

     李振寰:我先开始,我说的不好小姚补充一下,首先非常欢迎各位能在这样一个非常清凉的午后,能够光临我们大宅门,前几天月亮比较圆,今天灯光比较亮。说到今天这个话题,刚才秘书长讲的比较多了,从区域发展的角度来讲,看珠三角,有三个超级城市,香港算一个,深圳算一个,广州算一个,深圳是没有农村,消灭了农村,已经成为超级城市的概念。看看长三角,一个是杭州,城市群,另外一个就是南京,南京主城范围规模确实比较小,现在想扩展,我们从南京地图来看,我们的版图来看,目前缺陷还是比较大,扩展的空间向东也是一个选择,组成一个大南京的概念,昨天我们李总理在达沃斯论坛里面提到了,以后会趋于行政的隔阂,前几天看到的加快了宁镇扬一体化这样一个发展的前景,句容应该作为宁镇扬发展的中心,是作为一个比较重要的区域,宝华又是句容未来的中心,新城的概念,在我们宁镇扬一体化里面是起着举足轻重的作用,我还是比较看好这块发展。

     再说产品,南京项目比较多,来的也比较少,有很多同行问我跟其他项目来往多不多,真不多,我们项目比较多。具体说到这个项目的定位,我还是比较有发言权的,因为大宅门项目整个从前期定位是我领衔的,做这一块规划的,但是我们这个土地拍下来之后,当时的容积率是2.4,什么概念呢?基本上都是18层以上的高层,而且车位配比要求比较高,当时做了一下测算,怎么都没法实现盈利,这个时候要找突破口,后来我就还是比较坚决的要主导把这个容积率降下来,主动降下来。再利用我们这么多年在南京开发别墅的经验,我们就做低密度的产品,把容积率降下来,这方面能够,起码财务上可以做的能实现盈利,这是我们财务上的要求。另外一个对客户的回馈,我们都知道现在大家都住在城市里面有高层,每天住在城市的森林里面,都非常渴望有一个小院,叫圆乡情结,到了一定的岁数之后,就非常渴望回到自己小时候居住的环境,家里面有个小院,邻里之间能够互相来往,所以基于这样的一些想法,我们当时就定位建筑风格做成中式街巷,每一家都有小院,要同时满足,又要满足想住别墅这样一部分客户的愿望,我总价要做的比较低,所以结合这么多因素,我们后来就把它做成了一个中式的宅院,联排的形式,名字我们正好有热播的电视剧叫《大宅门》,总体比较像,我们名字就叫大宅门,这是整个项目的缘由。自从我们春节之后开放,开放了之后,我们4月29号第一次面向市场,当天确实成交,在那样一个市场形态下确实蛮火的,后来一直持续,陆陆续续都在销售,从现在来看呢,大宅门确实满足了我们客户的需求,也让我们能够在市场表现的还是比较出彩。

      主持人:李总给我们介绍了大宅门拿地之初到现在的规划,其实鸿信地产大家都不陌生,从最早的山河水,他们的广告词非常震撼人心,品质也是别墅品质。大宅门当时第一期,当时首期开盘的时候,当天晚上非常低调,一看已经全部卖的差不多了,这种品质性价比非常高。招商依云尚城上周是刚开盘,去化了八成,成绩也是非常不错,招商去年也是拿地,对我们南京这一块发展规模越来越大,进入南京以后规模越来越大。当时我们招商进仙东怎么考虑的,目前在依云尚城,您对这个项目也比较熟悉,是怎么定位,跟我们分析一下,谢谢徐总!

     徐崇喜:我们公司到仙东这块地,我们是觉得从交通,从地理位置还有地段,我觉得都还是比较不错的,并且这个区域的发展也是符合目前市场的趋势。实际上是从开盘前蓄水来看还是从开盘结果来看,前面在做市场的时候,很多论证的东西还是得到了验证,现在很多客户觉得这个片区交通上还是可以,从这个片区将来的居住人气,包括我们将来交通生活配套也是很有信心。特别是最新的宁镇扬一体化,我们以前记得宝华,现在我们还是提仙东,应该是宝华在南京化。地理位置从交通,很早就融入南京了,最后一块就是在教育、医疗配套,最新的宁镇扬是完全解决了,至少在政策方面,在话题方面已经设计了,我觉得是从整个是南京化的。

     主持人:徐总,像仙东很多楼盘项目,可能就是因为定位人群是刚需,性价比高一点,说到同质会有这样一个问题,如何打造自己的核心竞争力去赢得客户等等。

     徐崇喜:涉及到个案项目来说,是一个综合性的,包括我们将来的办公,包括我们的人才公寓,实际上这个定位,整个定位也是比较符合宝华政策对这个项目的要求。整个新的城市化进程来看,事实上还是有很多创业的孵化型的企业,他也面临转变,我们知道最早从市中心往边上的徐庄软件园,还有一批企业也慢慢面临着转移,我们这个产品将来在办公也是市场比较看好。

     主持人:办公产品有很多。

     徐崇喜:我们这个项目,博际是我们的合作方,他们在产业园方面有非常丰富的企业资源,包括我们现在在做前期产品定位的时候,还是有很多企业前期在洽谈,现在可能过个一两个星期,可能到现场可以看到IBM一个很完善的展示区。

     主持人:买办公产品,企业入驻,有没有先期入驻的?

     徐崇喜:目前先期入驻还没有,我们办公有意向的,我们的合作方博际在苏州和华东地区产业园做的是很丰富的,有非常丰富的产业资源。

     主持人:谢谢徐总给我们谈的有关招商的产品特点。下面请我们泰达的祁经理,提到泰达前两年刚进来的时候,泰达地产在南京普通市民心目中感觉品质各方面还是不错的,您对这个项目操盘有什么样的体会,对这个项目卖点在哪些,竞争力在哪里,做一个分析,随便也对这个片区,对宝华趋于做一个分析,谢谢!

     祁玲玲:大家下午好,有很多都是好朋友了,我们觉得宁镇扬规划出来,对我们宝华和仙东来说是非常好的,其实我们对配套还有一些顾虑和担忧,谈了很多年,我们现在面也落了一块石头下来,但是我们就现在来讲泰达不孤单,因为我们有恒大、招商、立德这么多好伙伴,人气有了,配套就有了,配套的,我们的交通教育、医疗,我觉得不管是宁镇扬一体化也好,还是政府也会在上面有所投入的,所以我们对宝华这个区域还是充满信心。我们自己的产品,我们对产品还是比较有信心的,我们一直希望打造私房菜的理念,在居住品质上面,我们的卧室的开间都做到3米6以上,包括客厅都开间3米9以上,从居住的舒适度来讲,我们最近也打出了一个口号,就是不要房地产的倒退,有几层方面,一个是价格方面,一个是居住舒适度方面,所以整个宝华,我们还是欣欣向荣的,还是一种正能量,谢谢大家!

     主持人:谢谢祁玲玲,刚才讲了,宝华有很多等于是打造共赢的心态。下面我们也请我们先期进驻恒大地产,今天下午看了一条新闻,恒大又去做整容了,先去搞地产,搞足球,然后又卖米卖油卖水,恒大之前的开盘也给我们留下很深的印象,当时恒大进驻宝华也非常早,现在卖的是二期,均价也到三期了,现在也到七八千左右。刚才听李经理介绍,已经卖了4000多套房子了,可能你们进驻的时间相比较而言稍微长一点,对区域的理解有什么独到的理解呢?请李经理给我们介绍介绍。

     李振寰:恒大雅苑这个项目是在2012年1月份开盘,到明年1月份就是3年的时间了,在3年的时间里面,到目前为止已经四千多套的销量了,所以就是从市场表现来看还是受到了认可,先回答这几个问题,第一个就是为什么会选择在这个地方拿地,其实我们这边总结了几点,第一点,我觉得是从整个南京的城市的板块版图来看,毫无疑问就是仙东这个板块,或者我们过去叫宝华这个板块,是距离南京主城最近的,最近的地方就是2公里左右,九香河,一河之隔。

     第二个优势,宝华或者仙东板块,其实是接受仙林新城辐射的,仙林新城本来就是南京三大副城之一,高规划、高起点包括主打科技和人文这一块,也是得到市场上很多的认可,我们在这边有很多的利好澳门都可以享受得到。

     第三,从宝华新城自身来说,无论从环境和宝华山风景区,三年前过来的时候,2号线也有公交车非常方便。另外整个区域,就像刚才秘书长说的,也是与南京一衣带水的,跟整个南京的生活习惯各方面都是比较匹配的,我觉得主要是这几点。

     第二个问题对于产品的定位这一块,我们觉得在之前也是做了很多的调研,我们会发现在任何社会里面财富阶层永远是金字塔形状的,也就是说在下面比较多的数量比较多的可能就是我们把它定位为社会的小中产,比如说手上有20—30万左右的闲钱,按照国家的贷款政策来看,如果付到30%也就是他手上这个钱只能去买100万左右总价的房屋。所以说我们整个产品从面积包括总价的定位也是跟客户和市场相关的。

     第三个问题,恒大对于差异性的打造。我们觉得因为雅苑本身体量很大,将近100万方,对于操盘手来说是有些规律的,对于任何大体量项目来说的话,在第一个阶段肯定是卖性价比或者卖规划卖品牌,第二个阶段,我们会突出产品的优势,目前已经到第三期了,已经第三个阶段,在这个阶段我们基本上是主打品牌和口碑,包括配套的成熟,主要是这几块。

     首批交付2、3号楼的沿街商铺已经交付使用了,像电信店和蔬菜店都有,我们雅苑配套了运动中心,已经对业主开放使用了。

     主持人:是自身的一些配套,然后再结合比如说仙林的配套等等。

     李振寰:开发商的纷纷进驻,整个板块也非常成熟,加上整个规划,我们觉得未来也会变的更好。

     主持人:非常谢谢李经理。下面我们谈谈立德梅林谷,这个项目也是刚需吧!其实从经天路地铁站一路开过来,很多楼盘也都是,在这个户型段比较多一点,我们这个项目立德美林谷有什么特殊的优势呢,给大家介绍一下。

     戴璇:各位老师下午好!我先介绍一下我们立德集团,可能在南京市场上这还是一个比较陌生的名字,立德美林谷这个项目是作为仙东宝华区域的纯新盘,是我们立德集团在南京的第一个作品。我们集团是总部在苏州,主要的产业是绿色建材,包括做装配,标准化装配的高层住宅。在房地产开发的领域,我们在全国也有一些项目正在措施,有传统的住宅项目,商业办公项目,还有酒店式公寓。选择进到南京市场的话,第一个区域就是选在仙东宝华这个板块,首先看中宝华这里好的区域配套,我们在首个进驻宝华区域立德美林谷做了一个很大的体量,面积段是从80多平方到100多平方,这样子的物业类型。首先我觉得现在对于传统的老百姓买房子,或者说居家过日子而言,户籍的概念,孩子上学考虑到教育配套这一块会有一个学区房的概念,其他我们生活上,包括像现在我们用的手机,还有水电气这些,我们宝华新城已经是跟南京完全的无缝对接。宝华片区在政府的教育配套上面,也是现在跟南京做了一个非常大的接轨。排名最少在前10这样一个南外仙林分校,东校区也是建在宝华区域,并且项目地理位置是靠的非常近的,这些区域利好,包括交通还有教育配套让我们也是非常有信心,能够在今年作为一个纯新盘,在下半年市场上亮相,能有一个好的市场表现,包括今年很多的纯新盘,例如招商这样的兄弟楼盘,在不久前几天也是取得非常好的开盘成绩,对我们来说也是非常开心的事情。取得这么好的成绩,也是对我们很大的鼓舞。

     主持人:节点是什么时候?

     戴璇:大概的节点,我们会在10月份,作为首次公开亮相,开放售楼处,以及我们的四套样板示范单位,首次开盘要到11月份。

     主持人:好的,刚才我们听了几位操盘手,主要是仙东这一块几位操盘手对区域的点评。我们腾讯作为媒体,对南京楼市几个板块,除了传统的八大板块之外,对都市圈的板块也非常关注,这两年包括我们的仙东,江北新城,像溧水、高淳没有设区之前也非常关注,现在随着我们的城际交通发展越来越远,时间距离也在缩短。很多我们的购房者越来越到都市圈购房置业,有的是养老,有的是置业,我们先请马老师谈一谈对南京都市圈有什么看法,然后再是我们仙东,这么多年,这个区域前世今身发展等等,给大家一些启示。

     马祚波:我记得我上次过来时候是今年年初大概过完年之后,那次来的时候,从项目上来说差距还是比较大的。不光是项目本身在这条路上,从仙林大道开过来这条路上,车的数量跟半年前相比差不多。这个融合和其他的板块不大一样,历史上是隶属于南京的,融合的时候更有心理上的贴近性,而且南京在地铁修建的时候,把2号线选择了在铺设到仙林,今后很可能再继续往东延伸,所以说这一块跟南京主城融合度是相当高的。在之前采访的时候也问过一些,我记得有一些采访住在仙林悦城的,他就是南京本地的,他是刚需,小夫妻两个收入,月收入不是特别高,又想住一个新的房子,他们决定先买一辆车,在仙林悦城买一套房子,两个人在这儿住的非常舒适,非常的安心,他们觉得我有自己的房子,而且周边的生活配套,虽然不是特别完善,但是基本的都有,我工作在主城,两个人早上开车到城里去,晚上开车回来,时间也不是特别长,从新街口开过来一个小时左右,有很多人觉得这样子一种生活是他想要的,这是一个新兴的板块,新兴的片区。

     南京历史上从房地产市场建设这么多年以来的都市圈来看的话,这一块仙东地区是属于最近的都市圈,甚至于有些人还不知道句容这边不属于南京,甚至以为沿着仙林大道开过来,以为就在南京城里面。距离上的优势,心理上的贴近,所以我觉得这一块的发展潜力应该是从各个都市圈板块来说应该是最大的,我想在座的操盘手应该比我更有信心。

     主持人:我们谢谢马老师对这个板块的点评。我们作为,如果是作为媒体来说的话,对于怎么说呢,对于价格比较敏感。目前可能仙东普通住宅在六七千,甚至七八千左右,这个价格范围,如果放眼南京范围,你贴一点钱到桥北也差不多一万多块钱,望眼左右,像江宁、方山、六合等等,相对而言,可能六七千到八九千选择的纬度,大家还可以选择稍微努力一点,加一点钱可以在南京城区买房子,再远一点好歹也是南京城区,在仙东,过去我们也谈到,我们也要客观一点讲,毕竟有它的一些劣势,比如说没有户口等等。但是我们也看到,这两年这个地方楼盘是越来越多,人气越来越高,这是为什么呢?想请南京日报的沙老师给我们解读一下。

     沙文蓉:我来仙东板块这儿第一个印象,以前我06、07年来的时候,感觉就是一个仙林翠谷,今年我来过两次印象很深的是大牌房企都在这儿落户,我写过一篇稿子,也采访了宝华新城这边管委会的负责人,目前中高档楼盘在宝华有20家,其中7家是上市房企,我们在座的好几个房地产公司都是非常大牌的上市房企,实力非常强,他们选择在这边肯定是看到了升值的潜力。

     第二个,从价格来看。从仙林到这儿是隔了一条七香河,大家开过来是没有感觉的,就因为这条河价格差了将近1万块钱,我们看一下仙林湖价格虽然下来了,但是还是这边的2倍。

     第三个感觉,就是这边物业类型非常丰富,大宅门这儿是一个联排中式别墅,前面仙林翠谷有独栋有双拼,恒大、招商,一路过来各种物业类型都有。我刚刚跟马老师开车过来看到有液晶谷,从南大一路开过来,我觉得这边有产业支撑,我上次采访管委会的人,他们这边招商引资了很多产业,有影视和医药,这边是有产业支撑。还有这边是人杰地灵,这边有宝华山,有很多文化自然资源。

     我提三个建议,第一,要充分挖掘人文自然资源。第二个商业配套必须要有大的,可能这个也需要政府的配套,商业体大的综合体,能把所有的楼盘能够串联起来,带动起来。第三个还要跟南京全面的融合,虽然说现在也有很多的进步,包括学校、医疗、公交,但是地铁这一块如果能够连起来的话,那这边的发展我觉得是非常有前途的。

     主持人:刚刚沙老师为我们列举了这个片区仙东目前几大发展的优势,下面我们请网博机构总经理孙总为大家讲一下这个片区发展经历,对这个片区有什么新的认识。

      孙海:感谢大家这么远跑到这边,其实不远,我今天从河西开过来35分钟,我是全程高速过来的。我就讲感觉,现在城市的时空距离越来越被快速干道给稀释掉了。以前我们可能来一次宝华山觉得好像要去到另外一个城市,现在感觉到我们,从城市最西南走到城市最东北仅仅就是半个多小时,依赖于快速的交通,两个收费站拆掉了,一个是绕城,一个是312,体现了大城的格局在发生根本变化。我刚才思考了一下,整个仙东板块这几年来有这么几个效应可以来跟大家做一些交流。四个效应。

     首先是洼地的效应。刚才沙老师谈到了,这个地方的价格是远低于市区的,我们放眼全市来看,单价在6字头,我们招商起步有5字头仅有这个板块了,我们看到溧水都不止这个价格。能够让主城的刚需,能够选择的这样一个在城市快速轨道能够通达,在主城上班,在主城就业,在这边仙东这样一个区域了,我们看到价值的和价格的反差也是使得这样一个区域能够有比较大的市场容量,我们看到,今天听到这个数据都吓一跳,卖了四千套,老东家招商打的很响,300多套,这个在南京市场是很少见到,推盘有数百套的成交,也表明了市场对于这样一个区域的认知,更多的是我们刚需人群对于洼地效应主动的流入,使得这样一个区域的效应非常的凸显。1年的去化量在全市板块中都是比较靠前的,都不输于江北。作为一个主流的刚需板块洼地效应是非常明显的。

     第二就是品牌集群效应,早先我们可以看到整个仙林东包括宝华板块都是一些游兵散勇都是一些土豪开发商,近几年包括恒大立德这样一些,全国性的一些品牌开发商也是纷纷进驻这样一个区域,一方面表明了他们看好这样一个区域,另外一个方面也是对于这样一个板块来讲,形成了一个比较大的拉伸,他们带来的开发经验也好,还是做产品的能力,包括营销的推广,对整个板块价值链也是非常大的拉伸,使得这样一个区域,进入南京主流的核心板块。我们看到整体的区域从近两年来看,一些大品牌,包括恒大,包括招商进驻以后,我们看到它对于这个板块提升会更加明显,所以未来价值会形成一个整体的区域价值的一个认同的过程。

     第三个效应是慢热的效应。南京人买房思维很慢,我在河西买房的时候,06、07年的时候,是五千多块钱,我买房的时候南京的好朋友,讲南京话就是拽着我不要上当,不要去那个地方买房子,那个地方不能买的,过了三五年以后,我的房子变成2万5,新街口还是一万多两万,南京是慢热的,不会有前瞻性眼光看未来趋势的走向,一种前瞻性的思考。我们现在来看句容其实也在经历这样一个过程,但是我们也可以看到,随着买房人的理性,整个思路发生变化,慢热这种现状就会有快速升温的过程。其实99度到100度就那么1度,有时候就是升天的事。我们也可能近期包括刚才讲的这样一些政府政策的利好,同城化从图纸上能够落到实地,我们看到整体市政大的配套,医疗教育,以及整个市政交通配套无缝对接,使得这样一个板块的慢热会进入一个快速升温的过程,会把这种常规南京人买房的慢热会形成一个快速的拉升,我们也看到这样一个拉升过程中,在这个区域房地产开发商,在这个过程中分享红利。

     第四个效应是蝴蝶效应。在很多经济领域,金融领域都非常凸显,房地产来讲也很明显,蝴蝶效应更多体现在这样一个板块,对于大南京的格局,或者是宁镇扬一体化格局,其实也在扮演一个蝴蝶的角色,我们也看到这样一个蝴蝶正在蜕变,正在破茧成蝶,正在准备起飞。我们看到最近从整个仙东这样一些区域的大品牌的进驻也好,还是楼盘的热销也好,区域的价值慢慢进入主流刚需的视野,不是刚需了,像大宅门、云杉树这样一些改善,甚至是度假,甚至是养老型的产品也是多元化的产品进入南京主城,主要人群的视野。这样一个效应出来以后,会意味着更多的客群关注这个区域,面对的人群不是原来的因为城区,或者因为其他刚需板块的高房价被动挤压到这样一个区域,更主要是一些主动流入的,因为它的政策的利好正在兑现,所以说是这样一种效应也正在释放它的价值。我们看到从宁句一体化非常清晰了,包括历史本来就是1+2的概念正在慢慢变成整个大的南京从城东也好,还是大的宁镇扬这样一个大的区域也好,正在形成一个放量的过程。希望这只蝴蝶飞的更完美飞的更高。

     有两点建议,一方面是希望政府能够,回到刚才讲的慢热的过程,希望可以把这个慢热变的快一点,希望把一些口号尽快从文件里面落下来,真正把这样一个区域形成南京城东的一个重要的补充,把它能够尽快的落下来,让我们的老百姓真正在这边可以安居乐业,而不是一个像一些城市出现的卧城,白天一个空城,全到市区去了,晚上回来回个觉,我们希望这样一个城市的板块,能够把人留下来,能够把一些商业的配套,把一些产业的东西能够沉淀下来,使得这样一个区域能够自成一城,和南京形成互补和对应的关系。

     第二个,希望在座的,今天来的比较全,各大开发商都来了,会形成一个共识,或者也可以形成一个联盟,早期在于做奥南板块,就是板桥板块的时候,秘书长也在,我们做了一个板桥的联盟,虽然没有真正的落下去,但是提出了这样一个概念,对整个区域,包括对整个买房人的形成合力释放出来的爆炸力或者是关注度是起了非常大的作用。当时板桥其实对于板桥到新街口,到城市中心的距离和我们仙东其实都差不多的,都要30多公里左右。但是那样一个区域唯一的就是身份证是南京,这边身份证还是句容,但是它的这种价格拉升,大家也看到了,跟他们区域内的板块的这样一些开发商的抱团作战有关系,我希望这样大家坐下来,因为毕竟我产品没有说是真正的刺刀见红,非你即我的市场状态,更多希望大家形成一个非常良性的竞合关系,把这个蛋糕做大,把板块的认知度,通过大家的合力发声,更多的传播出去,使得这样一个区域的认知度也好,还有客群的基数进一步的放大,我们也希望这样一种格局,以后会常态化。所以我们今天这个论坛是做了一个系列化,也希望后面更精彩,我们可以做一些话题式的探讨,不一定搞这么隆重。可以就一些共同营销的话题,包括我们做一些区域内的楼盘,是不是有些资源共享,甚至我们是不是可以类似于一卡通,社区的居民可以到大宅门来享用会所,也可以去恒大的游泳池,类似于这样的资源共享,形成一种联盟的效应,未来如果能做出来是非常完美的。

     主持人:谢谢孙总对宝华片区的建议,可以浓缩为两个字,就是共赢。很多资源共享,大家资源共享是为整个价值的攀升。刚才孙总在讲话当中谈到了,宝华这个区域目前除了很多刚需客群之外,我们的大宅门,有很多改善客群也是竞相而来,刚到这位是我们锦隆的吴经理,介绍一下,我们也请吴经理跟我们谈一谈目前,我们项目更多是针对改善型多一点,对区域的看法,对产品的定位。

     吴经理:下午不好意思迟到了。我简单介绍一下我们锦隆云杉树,5月份刚刚面世,主打还是山区,宝华区的旅游资源,跟大宅门比较类似,他们做的是中式,我们做的是欧式,占地面积是1200亩,在宝华山南大门的对面,活动结束之后,各位老大哥,在那边已经安排了一个简单的晚餐,欢迎大家一起边吃饭边交流,回归正题。

     我们这个项目主要客群还是面对南京两个区域,一个是栖霞和玄武。之前和在座的不太熟悉,唯一认识就是招商喜哥,跟他学了很多。我们和刚需盘明显不一样,现在在整个仙东片区,随着7月份仙林管委会和万达签订的意向,还有省政府对玄武大道延伸到我们这边的拓宽,利好消息是比较多的。目前感觉到我们云杉墅还是落后了许多,最近的距离还是有10分钟左右的车程,那一段路大家也知道,整个宝华镇为了南北通透一点,在山体做了一个贯通,目前交通对我们环境影响比较大。对整个片区未来是很有信心,一个是宝华山独有的旅游资源,还有一个就是巨大的氧吧的概念,我们是纯粹山区类别墅,另外一个是目前南京市也公布了7月1号开始,建筑条例以后,不可能再出现赠送这么大体量的院落包括阳台,超大体量的空间了。我们目前主打还是往这个方向去走,刚才说的几点。客群,刚才不知道怎么称呼您?孙总这边介绍的整个片区,我们进一步通过深化下去的话,整个片区的概念会很容易做深做透,另外一个方面就是未来这个片区优势是很明显,交通优势,包括明年贯通的4号线,未来的片区我们是希望和各位兄弟要多学习学习,先这样,谢谢大家!

        主持人:我们谢谢吴经理给我们的分享!最后我们请秘书长为大家总结一下,最后每个人用一句话总结一下咱们仙林东宝华片区未来的发展方向您最想说的一句话,先想一想,我们先来听听秘书长给我们的总结。

     张辉:大家讲的已经很精彩了,如果把大家观点结合在一起的话,我觉得就是对仙东这一块非常精彩的分析了。对我来说呢,我来看仙东板块可以从几个方面来看,第一个就是目前从仙东板块来看,基本上是一个,虽然现在说现在还是在提一体化,包括我们做都市圈的板块,我更觉得这个地方是南京的地段都市圈的价格,这样一种体会。在所有的都市圈的板块中,你发现只有句容宝华这板块是和南京最无缝对接的板块。其他任何都市圈板块的楼盘你都会发现和南京都会有一定的距离,紧密联系的一个板块,没有什么区隔,而具有南京的地段。

     第二点,这个板块你会发现,在所有都市圈板块中也是距离地铁,已经开通地铁站点最近的板块,其他任何一个都市圈的板块,你会发现距离最近的地铁的站点都比这个要远的多。我们交通优势也是非常明显的,未来宁句轻轨,可能在南京行政区域以外所有轻轨中,也可能会是最先修建的一条轻轨之一。还有很多道路和基础设施的规划,所以这边地段和交通的条件是毋庸置疑的,也是这个板块最大的优势。

     第三点,这边也是整个都市圈板块中山水资源最丰富的,我们紧靠着宝华山,距离南京的紫金山也不远,其他都市圈板块中往往距离山水资源要远的多,我们就是住在一个山的环抱之中,住在一个都市圈的价格买到一个房子,哪怕是公寓房,又可以推门见山,到了院子里面就可以看山,很进就可以上班。如果说你想买一个别墅类的低密度的产品,在院子里面就可以看山,而且城东又是南京的上风上水的位置,属于上风向,本身空气质量非常好,再加上有这么好的山体资源,这个区域也是宜居性,也是重要的一个方面。在所有都市圈板块中间宜居性也是最好的。

     第四点,这个板块也是大牌开发商最集聚的一个板块,这个板块开发商数量比较多,也可以说是所有板块中开发商数量最多的一个板块,也是大牌开发商最多的一个板块,你会发现这个板块其实在品质上这些年也是不断有一些提升。

     第五点,仙东也是整个都市圈板块中最具规模优势,或者是最集聚的板块,其他板块往往是一个楼盘,或者两三个楼快,规模比较小一些,这个地方发展规模最大,我们都知道只有发展规模大了之后,你的一些基础设施,配套设施,学校和医院很多的东西才可以集聚起来,就像一个城市一样,城市规模发展的越大,这个城市的功能就会越健全,一个孤立的楼盘是很难支撑起很多体量比较大的配套,很难支撑起来的。所以只有这种集聚发展的区域更有前途,未来更像一个城市。这也是仙东非常大的优势。

     第六点,这个区域的产品是非常的丰富多样。既有公寓产品,也有多种的别墅产品,别墅风格有很多,像大宅门中式风格的别墅,还有一些地中海式的,还有欧式的别墅,还有一些旅游度假的休闲的产品。是适合不同阶层,不同的客群,他们不同的需求。

     第七点,这个区域的价格确实处在非常低的价格,南京都市圈的价格和无缝对接仙林湖板块相比,现在有些低了一半还多,这样一个性价比优势是非常非常突出的。你到上面买一套房子到这边可以买两套,在那边一套公寓在这边可以买一套小别墅,那边买80平方这边可以买160的,距离可能就是1、2公里,开个车就是多了几分钟,性价比的优势也是非常非常突出的。对于主城一些希望去用一套别墅,别墅地段又有非常高的要求,希望离城市比较近,哪怕离一些地铁站点比较近,又非常宜居,这个区域有非常好的前景,不至于成为一个烂尾盘,或者是没有人住的死盘,对这种客群有比较好的吸引力,很多客群也是在逐步的导入。公寓的刚需客群来说也是一样的,填补了南京在6000多这样一个价格段的区间,尤其是在整个在大城东的区域,这个价格是买不到的。在这个大区域住习惯了,或者在这个附近工作的一些人希望住在这个区域。如果可以承担得起六千多、七千多房价的话可以来进行选择,把大城东住宅供应的体系进一步健全,要不然这些人被迫就去仙林1万4、1万5的房子,给他们提供非常好的选择。

     从这几点来说,从仙东有它自身的地段、交通、宜居性,集聚式的发展,品牌开发商的聚集,以及多元化的产品等等这样一些优势,我觉得这个区域来讲还是不错的,关键是宁镇扬同城化的规划,后续的推进,我相信大家都有,未来推进的速度比以前要快的多的多,这是一个大势所趋,或者说快速推进的条件已经成熟了。十年前推肯定不成熟,现在是水到渠成了,政府也很乐意去推。

     未来这个区域发展的前景还是很好的,有其他利好的导入,像学校,南外的分校都会让这个区域的价值不断提升。区域已经发展这么大的规模了,谁也不会放弃,有这么好的发展前景,包括句容这边相关地方政府也好,他们也一定想把这个区域能够打造的更好从跨市级,省里面的区域一体化,都市圈一体化,他们也希望能给这个地方更多的支持,也希望这个地方能够发展的更好,把这个区域作为整个苏中,或者南京都市圈最核心的区域来讲,未来的发展也是至关重要的是我觉得对于这个区域来讲有自己合适的产品,合适的一些价格,我觉得是可以值得考虑的,对于一些老百姓来说,也是可以值得考虑的板块。

     主持人:感谢秘书长的分享!李总,最后的环节,每个人用一句话你最想说的一句话,对这个区域未来的发展定位等等,从这边开始,每人讲一句话。

     戴璇:仙东医疗、交通、教育的配套一定会慢慢的绽放,给市场一个非常满意的答卷。

     李振寰:今天主题是同城化,我想的第一句是邻居本同城都是南京人;第二句话是因为仙东板块的成长,也离不开各个兄弟开发商的进驻,第二句话是众人拾柴火焰高,宝华未来会更好。

     吴经理:整个仙东片区刚才秘书长讲了物业类型非常丰富,希望不仅仅对刚需的,改善的,或者别墅类的产品,在未来同城化进程当中会做的越来越好。

     沙文蓉:一河之隔价差一半,期待融合共赢发展。

     马祚波:宝华,离南京最近的家。

     祁玲玲:携手共进,共创仙东宜居小镇!

     刘何健:我分两句说,第一句话好日子要过去,1公里差2000块钱的好日子要过去,仙林湖5公里差1万块钱,基本上这个样子。第二句话,希望能把这个区域打造成往河西奔,往未来的江北浦口新城那个方向去奔,别做成差异化做出来,别做价格战,做成老桥北的样子。

     徐崇喜:当市场放弃所谓无畏行政区域影响的时候,宝华应该是仙东将迎来全面爆发。

     李经理:我好你也好,大家一起好!

     孙海:千言万语,这个板块今天很好,明天会更好!


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