大校场机场变身“城市客厅” 南部新城迎来新契机_南京站专题_腾讯房产_腾讯网

  大校机场搬迁的消息近期得到确认,明年六月搬迁。搬迁后东南板块将多出10平方公里的建设用地,区域是否真的可以比肩河西?楼价是否也能跨越式超越?腾讯力邀业内专家及区域内几大品牌开发商,共话实质性利好。

论坛嘉宾


网博地产机构总经理
孙海

《新华日报》城市生活部主任记者汪晓霞

《扬子晚报》资深记者
张遥

同策代理研展部总监
章瑞杰

保利地产营销总监
阎烨

莱蒙国际南京营销经理
蒋伟

复地集团南京营销经理
冯贺
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近日,新鼓楼新秦淮总体规划出炉,规划显示,明年6月,位于秦淮区的大校场机场有望搬迁。搬迁后东南板块将多出10平方公里的建设用地,区域是否真的可以比肩河西?房价是否也能跨越式超越?5月7日下午,腾讯力邀业内专家及区域内几大品牌开发商,在腾讯直播间共话区域发展影响。论坛中,业内专家将“大校场机场”比作区域发展的“毒瘤” …[详细]

视频直播

阎烨:保利南京第一个综合体,商业配比大
孟祥远:彻底解决城东南的发展交通
冯贺:希望大校机场搬迁能够尽快搬离
孙海:搬迁后,城市两翼格局或将形成
蒋伟:莱蒙不仅要复制奥体品质,还要超越
章瑞杰:“钉子户”影响区域发展
汪晓霞:对区域楼市带来间接利好
张遥:南京暂不会救市
大校场机场变身城市客厅嘉宾合影

阎烨:保利南京第一个综合体,商业配比大

这块地规划的时候规划比较高,商业配比比较大,我们是30%的配比,复地有40%的商业配比,整个地块估计会有10万方的商业配比

孟祥远:彻底解决城东南的发展交通和融入瓶颈

六合马鞍国际机场建设顺利,城东南大校场机场有望明年6月搬迁。届时加上改建后的禄口国际机场,南京将成为国内首个拥有双4F级机场的城市。

冯贺:复地在南京的第4个项目,希望大校机场搬迁能够尽快搬离

复地这块地是进城比较稀缺的位置,南京秦淮区重新规划后,这样的好位置比较稀缺,据新街口、河西等都比较方便,置业群覆盖也比较大。

孙海:搬迁后,城市两翼格局或将真正形成

大校机场搬迁的消息近期得到确认,明年六月搬迁。搬迁后东南板块将多出10平方公里的建设用地,城市两翼格局或将真正形成。

蒋伟:莱蒙不仅要将奥体的品质项目复制到城南,更要所超越

南部新城的规划面积有169平方公里,其中有70平方公里是软件谷的规划,莱蒙水榭阳光的位置在软件谷产业规划的一个中心位置。

章瑞杰:“钉子户”影响区域发展

同策刚接触城东南是09年,瑞安集团和富力都有意向在麒麟科技新城拿地,同策当时有兴趣合作,当时看完地后动力就不足

汪晓霞:对区域楼市带来间接利好

关于大校场机场的搬迁,从2005年就已经传出,至今已经十年了,近期对于明年六月要搬迁的消息,可信度还有待观察。

张遥:南京暂不会救市

今年各地救市,与当地的市场是有关系的,“库存量积压,房价下跌”都是这些城市存在的共性。

大校场机场变身城市客厅嘉宾合影

5月7日下午,腾讯力邀业内专家及区域内几大品牌开发商,在腾讯直播间共话区域发展影响。

嘉宾观点

蒋伟:莱蒙不仅要复制奥体品质,还要超越

  南部新城的规划面积有169平方公里,其中有70平方公里是软件谷的规划,莱蒙水榭阳光的位置在软件谷产业规划的一个中心位置,拿地的初衷是城南位置优越,交通便利,距离主城最近,上下班时间成本低。还看到的优势是莱蒙水榭阳光项目的东南侧是传统的“三”山板块:牛首山、韩府山还有将军山,之前也调研过南京早期主城这种大面积绿肺的地方不多,除了城东就是城南。 以前叫雨花软件谷,现在叫南京软件谷…[详细]

阎烨:保利南京第一个综合体,商业配比大

  这是距离主城最近的最后一块沸点,最早来说,第一个感觉是离主城近,交通四通发达,绕城高速也好,城东麒麟软件大道也好,去河西新街口都好;现状是有专业的产业园在,4s店也比较多,家具城较多。谈到规划的话,继新街口和河西之后,大校机场可能是城市的第三级,从土地的供应量而言,河西在青奥前土地供应量基本差不多了,而城南这边还是一个全新的土地市场,再有一个是产品,这块地规划的时候规划比较高,商业配比比较大…[详细]

冯贺:希望大校机场搬迁能够尽快搬离

  地这块地是进城比较稀缺的位置,南京秦淮区重新规划后,这样的好位置比较稀缺,据新街口、河西等都比较方便,置业群覆盖也比较大。今年是复地进驻南京的第11年,这也是复地在南京的第4个项目,也是第一个综合体项目,体量较大,40%的商业配比,现在大校机场附近建筑限高,项目建筑可能只有10层以下,我们规划是33层高层,如果不搬迁,无法实现销售,希望大校机场搬迁能够尽快搬离,以便更早做更好的产品给大家。…[详细]

张遥:南京暂不会救市

  今年各地救市,与当地的市场是有关系的,“库存量积压,房价下跌”都是这些城市存在的共性。从这两点来说,南京市场目前不暂时不存在这样的问题,甚至房价上涨的范围还在扩大。不能说南京楼市就会一直这么火下去,但是南京楼市从政策面上来调整的几率很小。青奥会对南京城建的影响较大,对房地产来说,他认为不能因为一场赛事来绝对判断是否利好还是利空。…[详细]

章瑞杰:“钉子户”影响区域发展

同策刚接触城东南是09年,瑞安集团和富力都有意向在麒麟科技新城拿地,同策当时有兴趣合作,当时看完地后动力就不足,有几个大原因:一是开发商拿地要看区域潜力大不大,即看规划,当时麒麟新城规划还未成熟,对整体的板块价值还未得到市场认可,这是大城东,麒麟往南就是上坊,再往西南去接就是大校场,这个区域始终发展不起来,有一个重大的原因就是“钉子户”,影响到规划的落地,牵扯到公建配套…[详细]

汪晓霞:对区域楼市带来间接利好

  其实对于这个板块优势的话,已经说的很清楚,而且最近这个板块这么热,我想很多关注这个板块的人也是相对于比较了解。其实在这个板块,我觉得最主要的是对于咱们而言,有这样的一个机会,另外一个其实也是有一种缘分的。因为对于清华科技园而言的话,我们没有完全的定义成咱们自己是一个纯粹的开发商。其实对于咱们而言的话,一开始对于企业主要的一个注意力还是放在…[详细]

孟祥远:彻底解决城东南的发展交通和融入瓶颈

六合马鞍国际机场建设顺利,城东南大校场机场有望明年6月搬迁。届时加上改建后的禄口国际机场,南京将成为国内首个拥有双4F级机场的城市。大校场机场搬迁,将会释放大量的珍贵土地,也解决南部新城万科、保利、复地等众多楼盘的限高问题。在绕城公路收费站拆除、苜蓿园大街南延……【详细

孙海:搬迁后,城市两翼格局或将真正形成

大校机场搬迁的消息近期得到确认,明年六月搬迁。搬迁后东南板块将多出10平方公里的建设用地,城市两翼格局或将真正形成。城市客厅、城市封面的形象定位,不再是个广告说辞。对于拓展城市发展空间、优化城市空间布局,改善主城东南地区的交通环境有重要意义。【详细

南京红花机场(大校场机场)规划报告

现场直播

直播媒体:腾讯房产南京站

时间:2014年5月7日

地点:腾讯房产南京站直播间

实录内容 :

 主持人:我们先介绍一下今天活动出席的嘉宾,按照顺序从这边开始,这边是新华日报城市生活部主任记者汪晓霞汪老师、同策代理研展部总监章瑞杰章总,《扬子晚报》资深记者张遥,网博地产机构总经理孙海,保利地产营销总监阎烨,莱蒙国际南京公司营销经理蒋伟,最后一位复地集团南京公司营销经理冯贺。
    南京以“东进南延”为发展战略已经很多年,但是城东南区域的房地产市场一直发展很缓慢,首先探讨这个原因在哪边,先请我们同策的章总分析一下。
    章瑞杰:好啊,那就我就先开个头。是这样的,其实城东南这块也是刚好有机会2009年的时候当时瑞安集团和复地在麒麟科技新城那块其实都有考虑去拿地,当时同策有兴趣配合他们做,瑞安后来就撤掉了,这个大家都知道,当时我们其实去看那块地看完之后有一个共识,这个地最早信心不是特别足有几个大的原因,首先一个开发商拿地的话要看它的一个区域的一个潜力大不大,区域潜力大不大看什么?看规划,当时规划那个区域麒麟科技新城当时规划还没有完全出来,对那边其实所谓一个板块价值其实整体市面上认知并不是特别深,这是关于麒麟科技新城这一块当时的一个情况。
    这是所谓大城东的板块,大城东目前我们来看一个是麒麟,麒麟往南上坊,上纺再往西南去接的话就是我们所在的大校场,那关于大校场这一块的话,其实我们觉得这个区域始终发展不起来,也就跟我们前面提到的典型的钉子户有比较大的一个关系,这一块,那它其实影响到什么?影响到就是规划的一个落地,这个落地的话就牵扯到一个公建配套、道路最基础的东西,另外一块的话对房地产开发影响比较大的就是限高,这块对开发商的开发节奏以及他的资金回笼预期都有比较大的干扰,这块根据我们南站区域的万科九都荟项目,后面要合作的复地项目都遇到明显的问题,这是初步的一个想法。
    主持人:谢谢张总,其实关于小校场机场搬迁的消息已经传了很多年,最近新闻是说明年6月份会搬迁。我们希望这个传闻是真的,包括周围控制用地、机场搬迁后东南板块将多出10平方公里建设用地,那么这个土地供应量的增加对区域楼市有什么刺激作用呢?我们请汪晓霞汪老师给我们讲讲。
    汪晓霞:关于大校场机场搬迁的消息我们从2005年好像就已经开始传出来过,传了十年了,刚才说明年6月要搬迁首先这个消息就是可靠度或者到时候是否可以实施我们现在还有待观察,另外就是关于这个腾出来的10平方公里的用地,我之前看到好像那个市里面有一个规划,好像这10平方公里的用地可能会作为一个公共的用地,好像是建一些公共的一些场所。土地供应量增加对区域楼市刺激,目前如果将来真正作为公共用地从公共配套包括产业的一些规划定位的话,它这个对区域楼市可能会带来间接的一些利好作用,可能不一定这些用地真正用于直接补充于楼市的这个商品房建设用地或者是其他的用地,我觉得可能是从公共配套角度将来会形成一些利好。
    主持人:那么根据规划大校场片区以后的交通还是非常便利的,有三条地铁线会经过,那么纬七路高架也在这里落成公路,那么机场搬迁后的建筑物限高问题将不复存在,这些利好对南部新城未来的发展刺激如何?对整个楼市的提升作用在哪里?我们请张遥张老师给我们讲解一下。
    张遥:发散一点说说吧,说一点我的看法。刚才我和孙总也说,南京这个大校机场还有一个门户铁路是制约南京城市发展的可以叫毒瘤甚至是我们的瓶颈也好,而且是南京政府不能自己掌握的,都喊了十年都没有搬掉。然后最近一次大校机场搬迁如果成真的话我觉得对整个南部新城来说感觉都是一大利好。因为它在这边我们看到它影响的范围不仅仅是这个机场,它因为机场只要在用它周围的这种限高,包括这种压线它的影响面很大的,我们也刚才算了10平方公里,10平方公里就是一千万方的面积而且是地上的面积,这是非常非常大的一个面积。
    我最近也看到一个新闻,它对机场搬迁之后跑道还会保留因为有一定的历史意义,因为是民国时期的好像没记得错是司徒利得顿他的飞机当时在这里降落,虽然跑道保留做博物馆,毕竟不用起降飞机了,它周边的地等于是很大面积的土地可以盘活了,具体我不知道是否像汪老师说可以作为公共用地,但是我觉得就是即使做公共用地对于楼市带来影响还是挺大的,首先来说就是因为我们也都知道这种地方政府开发这种市场的一贯做法,就是他要拉动这个区域不可能思考没有住宅配套这也很难想象,这个直接作用应该也有。然后间接作用更大,它可能不光对现有楼盘升值都会带来影响,比如说在城南区域像机场向南向西的这个方向,应该如果在这些区域里面居住的人应该每天都可以感受到头顶不断的过飞机,就像宁芜铁路一样都是制约这些小区的居住品质和它的升值潜力的。
    那么,机场一搬走对他们现有的这些楼盘也会有很大的影响。那对于以后这附近的新开发的项目自然它的就是影响也是可以想象到的。像我刚才说的这个已经拿地的万科已经在建的九都荟,还有像复地这样的项目,他们在拿地的时候都有一个现状的这种要求,但是如果机场真的搬走这个现状要求肯定是可以调整的。所以,些它对于楼市的作用肯定分直接和间接,但是肯定是正面的作用,而且影响应该是很大的项目。
     主持人:嗯,我们听听孙总的见解。
    孙海:这个地方确实是南京未来楼市持续发展的一个制约,制约着整个城市的发展。为什么我们从外地回到南京?因为南京发展很慢,整个城东地区的发展戛然而止,整个城市的进程一直处于一个比较缓慢的情况下。这个区域可能用地包括它的建设其实确实如果按照正常进度应该是具备搬迁的条件,规划书里也讲了这次还是相对比较严谨,所以说这个消息相对来说还是比较靠谱的。
    那,如果按照我们这边小黄去看了当地一些情况政府采取力度很大,整个区域把整体都交出来,按照政府之前十多年的整体规划看到蓝图也非常漂亮,整个的打造南部新城产业集群又会相对明确起来,对整个城市的这种格局也会发生比较大的变化。包括麒麟新城相对来讲连接一片,形成同步促进,以前麒麟新城好像天涯一隅,堵在那儿,完了这边有一个大的相当于有一个毒瘤区域发展都比较滞后。
    这个路可以连成一片,我们也希望早日可以看到这个地方腾出来真正有利于城市发展的一些动作,尽快能够辐射。这个地块有条件,这个地块没有大面积拆迁,相对是一个军区,军区的地方还可以做起来。所以,一旦这样的地方确立了叫地方来开发,我们大家可以想像道路的问题包括一些地下轨道问题、限高问题,我们看到这个区域是在哪里?其实早期南京提出“两翼发展”这种提法,事实上它依靠的河西,它直线距离正好是城市两个翅膀一个是河西一个城东南,河西也不是纯西南,所以这个区域是可以快速的能够和河西进行一个比对,所以它的响应度很大,但是刚才汪老师讲这个区域还有一些园区这样一些写字楼属于这样一些,对于区域内的房地产开发的土地可能不会太多。
    汪晓霞:会有,最新的规划里面是有居住区的公布的,会有。
    孙海:因为它与配套是相关的,10平方公里还是很大的跟河西来抗衡的。这样来看的话可以想像的到它的体量是非常大的,从它的产业结构辐射力,它的这种比较高的起点定位,它的这种大量的园区人流道路进来就业的需求、住房的需求对整个周边的辐射力也是很强的,河西在这个半人性化的区域,它这样一个区域的辐射力影响我想是可以想见是非常巨大的。那,如果从这几个大的品牌公司这种绿地、万科包括去年的复地和保利,他们这样看好这样一个区域也是它的敏锐的眼光,可能未来它的房价反映最直接就是房价的想象空间,所以它的潜力是非常巨大的。
    所以,我一直这样认为,它的整个的这个楼价看齐河西也不是不可能,我们也看到很多品牌公司在里面做,品牌公司这种积累包括品牌的聚集效应带来城市这种定位和响应空间应该还是非常大的。
    主持人:谢谢孙总,我们知道去年土地市场非常火爆,基本上逢土拍必地王,但是保利和复地在那个时候以超低价进驻卡子门,我们也想听听这两家的项目进展情况然后对这个片区的见解。
    阎烨行,那我先讲一下,就刚才孙总各位同仁和老师讲的其实都很认同,我其实更多的分享一下保利对于当时拿地和现在对于这个地段的理解。首先其实跟复地一起携手进驻这个板块也是因缘机会很巧,我们相信对于这块地的价值是比较有充分认识的,就刚才孙总介绍的我们一直理解这块地是一个有故事的、有沉淀的也是有身段的也会有更好未来的一块地,我记得每一次讲到大校机场大家主观上都会觉得这个离主城很近,可能也是相对离主城而言最后一块,大面积未被开发的一个新沸点,我讲几个方面,一个是从现状来看,或者说从最早来看,最早来看这块地应该说第一个感觉就是离主城近,我们觉得可能相比较于南站附近相比较于南部新城其他板块大校机场他们叫做同华创意园区这个定位,现在当下第一个它的交通四通八达我们做这个项目的时候给过一个定位,但是想来想去都没有政府在规划过程中给它的一个定位来的桥当,也就是今天咱们腾讯找的这一个词城市客厅,这是很贴切很贴切的。
    贴切在哪里?第一它的交通四通八达,我们说绕城高速也好,往城东其林过去方向也好,包括以软件大道往河西走也好,基本是城市基理的落脚点,从南站进南京城也好,从机场进南京城也好都是一个封面,所以这是一块。
    第二它的现状比较好,我们说它有很多专业产业园区在,周围很多4S店比较多,还有家具城,像我们拿地的时候红星美凯龙对面的一些麦德龙,然后这边一个运动广场都基本上专业市场很繁华。
    然后第二个讲一讲刚才大家都提到的规划,规划我觉得是这样,刚才孙总讲的两翼真是这样,最主要我们对这块地的理解,新街口是大家公认的城市中心,河西是CBD都有一个主观想法。那对于大校机场这块来讲,大家原来说叫城市第三极,我觉得这也是一个城市发展的一个必然的方向,从土地的一个供应量而言,对于河西也差不多到了尾声可能之后的土地开发也到了一个尾声,但是这里还是一个纯净的土地市场。
    再有一个讲一下的就是产品。这块地的规划的时候我觉得它的起点确实高,高在除了住宅的配比也好它的商业配比量非常大,像我们两家拿地基本上我们30%是商业,复地可能40%是商业,就是30万方的土地里面起码有10万方的商业配比,所以我觉得一个是对于开发商的开发能力是有新的全新的一个要求,我想九都荟是万科第一个综合体,那我们拿那块地也是保利进驻南京五六年以来第一个综合体项目也会包含到我们公司产品线下的一些酒店式公寓、写字楼,标准5A级写字楼还有可能持有一些集中性商业的出现,这都是开发起点高,所以我觉得对南京市民而言值得期待也是这块地方后期政府打造的一个要求是很高的,不仅仅是纯住宅区,也会像河西一样有大规模的高端配套、高端商业。
    还有一个就是其实还有一点我们比较看好的就是其实城东南整个房地产开发相对而言确实是慢了一拍对于城市而言,可能我们一起看城东南最好的项目也就是仁恒,离开发地也十年左右也很久了,像江宁北部的叉路口区域,大家换房需求,第二个软件大道附近的中心华为产业园区,然后包括我们去做客户调研的时候,包括到腾讯所在的河西新城指挥部就是新城这一圈产业园区写字楼的好多青年都是换房需求都是集中在城南,但是城南近几年没有特别大的项目我们比较看好这个地段,从我们自己而言我们去年发布保利第二代产品,第一个户型肯定是越来越好,我自信也是这么长一段时间以来保利接触南京客户、接触南京市场沉淀了一套更好的一套户型,我们觉得这套户型可能在使用空间、在产品的一些打造方面是有新意的。
    第二个就是园林,这一次园林因为原来保利自己给自己定位是精于造园,这次我们从示范区开始都有一个大手笔,到时候大家可以去看看。
    第三个就是刚才讲到的因为它的商业配比很大,自建的一些商业配套、自建的公建都会比较完善一些。还有一个我觉得因为当时政府部门对于这块地的想法也是比较成熟和完善的,我们现在跟复地一起携手拿地,携手报产品规划,它对于城市封面这一个定位一直没有放弃,城市客厅这个是比较坚持的,所以我们想我们出来的一系列综合体的立面都还是比较震撼的,到时候我们预计是今年年底可能会首次会给大家会进入市场,时间节点差不多是这样。
    主持人:好,谢谢保利。听听他的好邻居复地。
    冯贺:刚才阎烨讲了蛮多的,因为对这块地的理解拿地的时候相对大家比较认同基本上都是阎烨基本讲的差不多了,然后我觉得这块地因为是南部新城板块的我觉得是比较重要的位置,而且又是特别稀缺的板块,另外它是一个净化区,特别是去年南京区划合并之后现在可能一个大秦淮规划可能对这块地来讲是更好的组成位置,未来相对稀缺一点,有一个城市封面一个城市客厅的一个意思,这块确实是城市的中心,我们自己也研究过这可能是距新街口距河西距城东距江宁中心位置距离基本上都在7-7.5公里,这个位置可能目前是南京最核心位置,但是是一个城市的几何中心,距各个区都比较方便都比较近,未来以后需求会覆盖的面会很大,像周边一些产业创意园也比较多,周边产业4S店家居包括一些软件大道之间客户可能也比较多。
    另外讲一下复地,复地这个项目,复地今年是复地进入南京第11年,然后这个项目是复地南京第4个项目,然后也是第一个跟保利万科一样第一个综合体的项目,这个项目跟保利万科比,我们的商业体量更大一些我们有40%多是商业的体量,其实复地在南京现在目前在售就是有一些高端物业最早有朗香别墅,然后后面城北的新都国际,然后包括唐家铺的豪宅项目云回中山,这个项目作为第一个综合体项目肯定是鼎立打造,秉承一个复地集团品质打造一个高端的综合体项目。然后预计,其实我们看到新闻说是大校机场搬迁的消息的时候我们可能就保利就我们来讲对于这个时间我们觉得也不会特别早,因为保利也说了预计希望年底入市,如果机场明年6月份搬迁的话,“限高”这个要求可能我们两家包括万科希望在今年有一些大的动作可能这个时间还是相对比较难一些,因为两块地的限高基本上在30米。
    冯贺:30米?30米。其实现在我们两个产品基本上都在33层的建筑,30米的话就十层以下,10层以下可能还到不了十层。 所以我们还是希望机场的搬迁包括一些动作政府一些动作能够提前一些,然后我们也是希望更早的把我们的产品呈现在南京人面前,这个项目城南也确实好久没有什么太多的供应,或者没有太多精品开发商的项目,大家对于这块的期待还有周边换房需求还是比较大的,跟城区的一些板块一样,希望带给大家更多的经济利益。
    主持人:谢谢复地,其实城南要上市纯新盘体量真的非常少,然后莱蒙可以说是比较新鲜的血液,水榭阳光马上公开发售,我们想听听莱蒙是怎么看待这个片区的?
    蒋伟:我跟大家也分享一下就是我们本身莱蒙项目包括企业当时拿地一些初衷。先谈谈城南的概念,刚才保利包括复地我们聊大城南板块,我们在地理属性上和这两个所在的卡子门片区有区别,从规划上来讲大家都知道南部新城,我之前也有一些了解,南部新城规划面积是169平方公里,其中有70平方公里有软件谷的规划,所以整个南部新城除了刚才讲除了定位智慧新城以外还包含软件谷的规划,那实际上我们莱蒙水榭阳光这个项目我们位置是在这个软件大道项目南,大概是在大周路和林丹路交汇处,这个位置从地理属性来看我们在软件谷这个产业这样一个规划的南园的一个产业园的中心位置,所以从我们拿地的初衷来讲就是莱蒙拿城南这块地就是大家都提到的就是城南所处的区位和组成的一个关系,到新街口的距离到河西的距离到软件大道的距离,所有的这些和主城的交通便捷性、连通性还有这个距离包括上下班的时间成本,这些都是我们看中它最核心元素之一。
    另外,对于我们水榭阳光这个项目,我们更看重还有一个优势就是我们项目东南侧传统的三山板块,韩府山、牛首山、将军山三山板块,其实我们之前也开玩笑的说过,调研过就是说南京可能早期主城有大面积的天然绿肺的这样环境地方不多,除了城东以外可能就是城南,但是现在我们可以发现城东包括早期的江宁三山板块就是山的那头,现在都是千万级别以上富人的聚集区,可能山林资源被富人阶层所享受,所以可以来讲现在这样一个地段做中高端公寓项目可以享受山景资源也是我们非常看重的一个城南这块地的价值。
    另外还有的话就是刚才可能就是我刚才提到一个软件谷,因为整个软件谷的话从规划级别来看它以前是叫南京雨花软件谷,现在它名字也变了叫中国南京软化谷,现在整个软件谷的规划到2014年有15万的产业人口,预计2015年会达到30万,28万、30万的产业人口,这也是我们莱蒙水榭阳光看重这块地很重要的原因,这么多的产业人群他们也需要消费购买住房,所以这么多产业人群可能也是我觉得也是将来可以需要通过这样一些高品质的项目来消化这些人的购房的需求,包括可能刚才复地还有保利说的卡子门片区也是他们将来可能未来购房重点看重了一个片区,这也是我们很大程度上看重这个城南这块地的价值的一个原因。
    另外大家做市场调研数据研究也发现,整个城南供应量很少,很多可能不是说因为城南的土地价值大家没有发现,大家现在也在聊,大校机场片区,我觉得它的地理位置应该不输河西的,它和主城的关系包括它也在绕城以内,现在很多传统客户想买一个离市区近的房子,但是他可能想想发现,如果你想买离市区近的房子可能城乡以内没有房子可以卖,城乡以外和城区连通比较方便可能想想只有河西,但是他发现河西的价格可能绝大部分客户已经承受不起的时候,这个时候大家也希望能找到一些更多的和主城关系联动更好的一些地段,这些地段城南是有最多这种机会。
    目前来讲,我们觉得城南最大价值就是和主城地段的价值,另外还有刚才说的传统城南,因为刚才孙总也提到最大一个城市毒瘤障碍在这里没有办法,它影响了整个城市的东进南延的发展,所以现在客户没有什么选择,所以我们包括可能市面上也有一些项目但是可能有部分有些客户对这个产品需求和品质要求也更高,所以莱蒙这次我们也是大家也看到我们这次案名也是叫水榭阳光,我们其实就是把河西水榭系列产品把莱蒙公司中高端的水榭系列的产品引入到河西,这次我们整个来讲的话莱蒙公司也是相当于把奥体品质的项目完整的复制提升到城南板块,第一借助城市东进南延的战略给这个板块带来一些利好在项目上,另外还有刚才说的可能软件谷规划利好将来也可以兑现到板块和项目上,这是整个莱蒙拿城南这个地,在城南做这个项目的初衷。
    主持人:好,谢谢!我们最后抛开南部新城,谈谈整个南京楼市,我们知道今年南京围绕青奥很多很多城建工作都在加速前进,最近还有一个话题,青奥后南京楼市会不会迎来拐点?我们请在座各位每个人对今年楼市做一个预判吧。我们从汪老师开始。
    汪晓霞:这个话题算是目前最热的话题之一。我们可以追溯到十运会的时候,2005年的时候我们也经历过那一波的市场变化,2005年之前包括就是配套建设大型赛事的配套建设对于板块的刺激影响是非常明显的。十运会的时候长江二桥三桥包括地铁一号线绕城高速等等这些配套使得奥体的板块迅速成为一个我们觉得是疆滩荒地的地方一下子成为一个豪宅扎堆、房价就是升的很快的地王频出的地方,在十运会之后河西的房价实际上也没有跌,然后还一直的节节上攀,青奥会我们也看到,新开通了三条地铁,然后还河西的一系列的配套,比如儿童医院、有轨电车、青奥村,包括浦口的青奥公园都在建设即将投入使用,大型配套建设实际上对于浦口板块浦口新城,包括河西南部的刺激都是非常明显的,我们也看到河西的房价在地价包括我们保利也好在那边,河西南部的地价两年之内一下子地价突破了万元,然后我个人认为就是今年的这个青奥会会不会成为拐点?这不能下断论的话题,因为就是我们也看到就是今年一个青奥会停工两个月,这可能客观上对供应量的影响会带来一定的就是后市的供应青奥会以后的供应会造成暂时的短缺,会影响供需平衡这是需要关注到、考量到的因素。
    另外,现在房地产市场的大势可能需要考量的。这个根本上我觉得房地产市场的走向还是与大势相关。我觉得南京它可能不能就是说,因为一场赛事对这个楼市就会形成这样利好或者利空现在还难以下判断。
    主持人:好的。我们听听章总的。
    章瑞杰:其实是这样的,现在市场大家都在聊会不会有大的变化。现在政府也在讲,双向调控。其实我们看市场是各个城市有各自的特质,就南京而言现在就是第一季度1-4月份在供销端可能有将近30%的萎缩,这个的确是客观现象,但是这个波动市场来说波动有波动是正常的,因为几个点,第一就是2013年其实在供销端来说已经算是特别是2011年以后是绝对一个高点,这是一点。另外一点就是2013年整体地价水平比较高,就意味着2014年还想有一个高位走的话可能在高架和水平这个基础之上的运行这个情况下压力非常大这也是一点。不过,也并不意味着整体市场可能会有非常极端的一个变化,因为也就是青奥这块,其实青奥就意味着南京它的政策和经济环境里面相对来说是处于一个比较乐观和积极的一个状态,这一块可能我们觉得还是比较有信心的,整体对于其实南京市场后续判断应该来说是谨慎偏乐观的态度。
    主持人:我们知道最近其实全国关于救市的声音不断,各地出台很多政策,我们请张老师给我们讲讲南京关于政策方面会不会出现一些波动?
    张遥:我前一阵写过这方面报道,我写的是南宁救市的时候我跟过,它当时包括业内人士也好说南京救市怎么可能?在这种情况下。我觉得我们现在跟这个引子来说,我们大家现在感觉也是一样,因为今年各地救市根据本地市场情况是有关的,包括楼市这种房价的下行还有库存量的积压,这两点南京找不到这两点问题,一个库存量不高,再一个房价还是在上涨,而且这个涨幅还有一点夸大,当然这不是说南京一定就是这么火下去,这么牛下去,但是可以说它的政策面调整的可能性不是很大,从这个基础上来看。
    青奥会之后我觉得如果青奥会之后楼市一下突然转冷也不太有可能出现这种情况,我再说一句就是跟着刚才的话说一句,就是青奥会对南京楼市的影响,青奥会结束之后对南京城建会有一定影响,但是楼市它根据大势来说根据它的惯性按照自身规律,不会说因为赛事改变,我们看到北京奥运会之后,奥运村反倒成了一个热点是这样的,但是城建像深圳的大运会还有广州一些他们之后可能都会停一停,不是说不发展,而是说因为给了这么多利好,中央给了这么多的优惠政策,运动员完了肯定要稍微歇一歇,不可能什么都给你这样,但是还是会发展这是肯定的。
    
    章瑞杰:它一直是1.5的每平米价格,和杭州价格水平比起来,杭州均价1.7万,然后我们南京均价现在就1.3万,整体价格水平不高,升值潜力也比较大,特别是未来发展到我们讲河西其实是实现了南京的一个现代化,但是南京的国际化具体在哪里可能在青奥也可能在南部新城,这两个区域其实还是非常有潜力的区域。
    主持人:我们孙总对这个大势的看法?
    孙海:的确讲这个青奥会的问题刚才几位提了一些看法,南京应该也要放到全国这样一个大的背景去看,我们看到今年的新街口提出这个双向调控的聪明地方,哪一部分需要调整,哪一部分需要保护,更多放权让地方政府要去做,当然我们也看到确实不是太乐观,整个的走势上包括这种银根等等来讲都不是特别乐观。从这些背景来看南京楼市其实也比较清醒地看到南京在整个全国处于什么样的一个位置,一方面确实相对它的同级别的城市来讲它相对比较健康,库存量是客观的,杭州12万套,我们近4万套,另外就是前几年推出一些主流的一些地块都是面对主流人群的一些刚需,所以整体市场以刚需作为一个主力的市场一直在这样的状态下,看到更多是刚需盘日光,南京的涨幅已经24个月了,整整两年了,当时我们做了一个叫中国楼市兜空博弈高峰论坛,当时大家看会涨一点,那时候就没有歇过一直涨,从行业自身发展来看也是不健康,还是需要行业本身这种洗牌或者需要真正进行调节,我们也看到楼市近期和相当长一段时间不是鸡犬升天,而是看到压力是很大的,上次我们做的专题是咸鱼翻身,它在市场发出各种声音跟着这波潮流向前带,城东的豪宅项目,像一些所谓的类别墅和大平层一些项目虚化数字是缓慢的。
    整体来讲,全国楼市都在分化,南京楼市也在分化,房企之间也会分化,一方面有类似像保利这样的企业拿地,另外还有一部分也有企业落荒而逃,今天看到效益歇菜,这种企业都是洗牌未来会持续下去,整体的从青奥题材来看,这个题材一直被消费了,从青奥拿下来这个题材开始,政府在消费这个题材,行业开发商在消费这个题材,并不以题材本身看这个市场,因为青奥这个运动实际上可以想像就是一个大体制,没有大家理解传统的大型设施的那种像亚运会、奥运会这么大型的这种,关注的人毕竟还是少,参与者也少,所以这个题材消耗整体会出现一个低迷期,因为它本身特点包括我们看到大的形势,整个的南京的这种格局来看都会有一次小小的波动,南京楼市不会存在大的降价或者政府出手救市,南京对政策很重视,肯定不会救市的,稍微打压一下,连续两年涨幅,在全国排名第六,第三名?第六?这个数据是很大的。第二个就是新锐市场国内里面谁都比较聪明。其实,整个楼市我觉得今年来讲还好,还是维持一个窄幅的波动,波动不会太大。
    主持人:好,谢谢孙总。今天我们聊了大校机场城市客厅也聊了聊南部新城,那么我们看看明年6月份这个传言是否可以成真,到时候请大家作客聊聊城市、聊聊规划、聊聊市场,谢谢今天大家的参与,我们这次论坛就到此结束,谢谢大家!


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