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  南京的城市发展给人印象最深的就是河西模式和仙林模式,而近几年随着政府的精心打造和品牌房企的相继进入,仙林已成为南京首屈一指的国际化、人文气息浓厚,低密度、高品质住宅高度集中的区域,在此基础上的“仙林国际化社区”的概念也开始崭露头角。

论坛嘉宾


南京大学城市科学研究院副院长
胡小武

高科置业营销总监
夏小虎

现代快报首席记者
马乐乐

南京同策地产总监
张勇
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各位网友大家好,欢迎收看本期的楼市精英汇,南京的城市发展给人印象最深的就是河西模式和仙林模式,而近几年随着政府的精心打造和品牌房企的相继进入,仙林已成为南京首屈一指的国际化、人文气息浓厚,低密度、高品质住宅高度集中的区域,在此基础上的“仙林国际化社区”的概念也开始崭露头角。由腾讯房产、高科置业 主办的“仙林国际化社区峰层论坛”,在高科荣境二期潜山会所会议厅举办。南大城科院胡院长、各开发企业、专家以及媒体代表共同论剑仙林发展。………[详细]

视频直播

胡小武:仙林国际化指标肯定是全市首屈一指的区域
主持人:谈谈对“仙林国际化社区”的见解?
夏小虎:仙林它不像是个城市,可以选择更休闲的生活方式
主持人:为何众多品牌房企扎堆仙林湖?
马乐乐:仙林以往商业、医疗短板逐渐消除 未来还将补涨
张勇:仙林的城市规划聚集了南京最顶级的城市资源
夏小虎:高科做的不是产品是“作品” 为客户能够传承
马乐乐:仙林湖就是翡翠项链上那个海洋之心
峰会现场实景

仙林国际化指标肯定是全市首屈一指的区域

胡小武:现场谈“仙林国际化社区概念”:国际化是现代发展必然趋势,5个要素衡量地区的国际化标准:国际化背景人口、流动性国际人口、国际化设施、国际化文化植入、产业形态国际化,以此来判断,仙林国际化指标肯定是全市首屈一指的区域。

主持人:怎么理解“国际化社区”?

而近几年随着政府的精心打造和品牌房企的相继进入,在此基础上我们提出仙林国际化社区的概念

夏小虎:仙林它不像是个城市,可以选择更休闲的生活方式

很多的居民会选择去早起去骑自行车或者跑步,选择这种更慢一点,更休闲的生活方式在这里

主持人:品牌房企扎堆仙林湖,原因是什么?

一线房企招保万金和南京的品牌房企高科栖霞都相中了仙林湖,最近听说万达也即将进驻仙林湖,“万保大战”“栖保大战”“两境之争”

马乐乐:仙林以往商业、医疗短板逐渐消除 未来还将补涨

说基础教育这一块,其实这一块我是做一个房地产记者,观察者,我也是深有感触……

张勇:仙林的城市规划聚集了南京最顶级的城市资源

万科、保利、栖霞、高科、金地……品牌房企高度集中,仙林的每一次碰撞,全城举目。南京同策地产总监张勇表示,大量品牌开发商扎堆跟城市规划密切相关,仙林的城市规划聚集了南京最顶级的城市资源,顶级的商业、教育、商务、医疗。有绿化、有阳光,住在仙林就是一种享受。

夏小虎:高科做的不是产品是“作品” 为客户能够传承

那对于我们来说,我们希望做更好的产品,去做更好的社区。我们希望把这个产品作为高科置业的一个里程碑的一个项目,希望它是一个作品。

马乐乐:仙林湖就是翡翠项链上那个海洋之心

仙林的房价在最近一年多一点点的时间里面,已经经过了一番强势的效应,我看了有很多小区涨幅应该在40%左右

嘉宾们于高科荣境会议厅合影

介绍一下出席此次仙林国际化社区中层论坛的各位和嘉宾。他们是南京大学城市科学研究员副院长胡小武,高科置业营销总监夏小虎,夏总,现代快报首席记者马乐乐,南京同策地产主委员张勇,腾讯房产市场总监刘何健。

嘉宾观点

胡小武:仙林国际化指标肯定是全市首屈一指的区域

  确实我最近做相关研究,哈佛大学那边给我传来几本书过来,结合一些国际化的要素做相关的东西。咱们今天来讨论这个议题,我想从三个层面来理解。 第一个就是一个国际化的社区,他应该有什么样的要素。可能很多人都知道全球化之后国际化是一个必然的趋势,但是其实国际化在很多人眼中,包括在南大国际化研究型大学,国际化究竟是什么高校的国际化因素是留学生比例有多少?这是一个大学国际化水平很重要的一个指标…[详细]

夏小虎:高科做的不是产品是“作品” 为客户能够传承

我们觉得我们的产品是否好?其实有几点,第一个你的员工有没有买;第二个熟悉你的人有没有买。如果说这两点都没有,觉得实际上还是有问题的,我觉得这是一个很朴实的两点。第三个问题就是在你的客户买了之后,你过几年去观察,你看它的二手市场怎么样,你看它的租赁市场怎么样,如果说你的客户买了你的房子之后,它的租赁和二手是不行的,你在这方面是缺失的。 …[详细]

马乐乐:仙林以往商业、医疗短板逐渐消除 未来还将补涨

  除了就是很多因素之外,我觉得基础教育那个时候还没有落地,我觉得是一个很重要的原因,我们也可以发现,从去年下半年,确定了两个名校进入仙林开分校之后,仙林的房价在最近一年多一点点的时间里面,已经经过了一番强势的效应,我看了有很多小区涨幅应该在40%左右,大概是一年多一点点的时间,40%左右的房价上涨。可以说大部分也都是经过这么一个过程,应该来说,其实一年房价涨40%的,对于20%来说。…[详细]

张勇:仙林的城市规划聚集了南京最顶级的城市资源

  仙林这块的规划它其实聚集了真个南京最顶级的城市资源,也就是说它的城市规划是高瞻远瞩的,这一定也可以跟城市化、国际化有很好的关联。比如说我们江苏地区最顶级的商业金鹰跟奥特莱斯的这种组合精奥莱城。

比如说我们江苏地区乃至全国顶级的大学——南大,当然了还有江苏省内的像南师大、南理工都在仙林。还有说我们鼓楼医院应该说是北有协和南有鼓楼。之这也是经过数百年,甚至说一百多年的沉淀的。 …[详细]

现场直播

直播媒体:腾讯房产南京站

时间:2013年12月24日

地点:高科荣境二期潜山会所会议厅

实录内容 :

     主持人:首先请代表主办方腾讯房产、高科置业欢迎各位到来,先介绍一下出席此次仙林国际化社区中层论坛的各位和嘉宾。他们是南京大学城市科学研究员副院长胡小武,高科置业营销总监夏小虎,夏总,现代快报首席记者马乐乐,南京同策地产主委员张勇,腾讯房产市场总监刘何健。

今天论坛一共是四个话题,非常期待各位的一个精彩观点,首先第一个话题是南京的城市发展,给我们的印象最深的是河西模式和仙林模式,而近几年随着政府的一个精心打造,和品牌房企的相继进入,仙林已经成为南京社区国际化人文气息浓厚。低密度高品质住宅高度集中的区域,在次技术上我们提出了仙林国际化社区一个概念,请各位嘉宾谈谈自己的对这个概念的一个见解,首先胡院长给我们分享一下。

胡小武:我们人少就敞开来,多聊一点,人多的话就抓紧时间讲了。确实我最近做相关研究,大概哈佛大学那边给我传来几本书过来,结合一些国际化的要素做相关的东西。那么我想咱们今天来讨论这个议题,我想从三个层面吧,或者三个层次来理解。 第一个就是一个国际化的社区,他应该有什么样的要素。可能很多人都知道全球化之后国际化是一个必然的趋势,但是其实国际化在很多人眼中,包括在南大国际化研究型大学,国际化究竟是什么高校的国际化因素是留学生比例有多少?这是一个大学国际化水平很重要的一个指标,但是作为一个城市或者一个区域来说,国际化最近包括国内外的学者、规划界也在谈,我觉得最少有五个要素来去衡量或者去评价一个地方的国际化,它有多高,或者说他的程度有多深。 第一个就是这个国际化的全球性人口,国际化首先是人,有没有这种国际视野,或者说国际往来,或者说国际背景这样的。在南京来看,其实比较典型的有几个小型的区域,原来的月牙湖板块是韩国人比较多的,那么现在的江宁这个板块有很多外企这些高层管理人员住在那边,也是一个比较典型的国际化社区。 那么在仙林以国际学校周边这个包括招商那个区域,也是比较高密度一些的。就是在南京理解的话这种国际化的社区,我们在南京看的话,住几年大概是这三个区域为主。当然除了市中心像金陵饭店那种商务性的国际聚会,所以第一个指标就是国际化是人,但是在仙林它更特别。 特别在哪里,仙林是以大学城为主格调的,或者为主体一个新型板块和区域,所以仙林国际化我们也做过了一些初步统计。大概在仙林这些学校已有的一些院级入住过来老外,就是纯粹的非中国过国籍的老外,已经有了将近200多人,就是整个仙林大学,各种各样的外教,就是南大三个月以的这种教授很多。 包括像国外语学校的老师,包括像南师大的南师大有一些留学生,所以常驻型的老外现在已经出现了260多人,初步统计。所以看仙林这样一个区域,这种相对高端做研究的这种国际人口是比例还是比较高的。再一个南京并不是一个很小的地方,所以总人口老外加起来不到5000以上,这是一个人。 第二个国际化的人还体现在,中国人本身的国际化的水平,这个可能你们不一定特别了解,像我们学校以南大为例吧,南大的这个国际化留学背景的老师,已经达到了45%。再过两年我们要前达标,南大基本上完成80%到90%全部都要在国外访问10个月以上,就是一年学校也放假。 什么意思,就是你看这个区域的人的国际视野,或者是国际留学背景也是非常之大。所以国际化水平在于人,一个是外面的国外的人口,一个就是本土的人口在国外生活和留学的背景,这样一加起来这个人就很多。 还有一个人就是流动性的这个国际人口,这个我是做了南大的统计,南大仙林校区去年一年整个国外来的开会的学者,就是会议国际友人,去年一年整个流量已经达到1600多,那是很高的。在我们的院去年一年就有70多人,像这样的情况下,整个县里我们先谈大学里,这个还在盖房。我想说在地的人国际化,还有是常驻的外国人口,还有就是叫流动性的国籍学者和老师,大家加起来使得仙林这个地方已经超过了,按照这个人的国际化指标,肯定是全南京最高的。 我可以粗略的给大家一个数据,按照这种比例来算的话,整个仙林的这些大学,包括国际学校的那样的学校,人口化比例或者国际化率,基本上已经超过了50%。那在南京其他地区是肯定找不到的,为什么?刚才讲的,老师海外背景就已经起码是在南京,我们不敢说最高的,起码之一没问题对不对。

主持人:应该就是最高的。 胡小武:但是因为我没有对比东大街有多少,但是我想肯定是最高的。 主持人:其他在仙林的大学也有很多。 胡小武:对啊,所以我想说这个密度是很高的,因为这比江宁大学城肯定远远的高。前面也有媒体采访的时候,江宁大学城不叫大学城,为什么好的大学跟现在大学都不在一起, 都在将军路上,在九龙湖,河海、南航跟那个东大不在那个校区。所以我想从这个国际化指标来看,仙林是当之无愧的南京第一国际化的区域吧,因为我们不想社区,社区小了,这是第一个指标。 第二个指标就是国际化的这种设施,就是说有国际化的硬件,就是多次的讨论到,昨天也讲。我们在南京的标准确实是国际化的规划的,目前的区域也是最高的,你可以看到它的密度,因为我最近正在研究一个小问题。 就是郊区化这种驱逐形态,其实就是典型的低密度生态化,因为低密度必然会带来生态化。 就是这个规划设计的国际化这种层次或者水平,也基本上达到了,当然细节有不足的,但是整个区域当中,已经是南京首区国际规划设计标准的大型区了,所以第二个指标稳定也是非常符合对于这个区域价格的判断。 那么第三个国际化就是在于目前的我们可以看到的这种,国际化的这种文化的植入已经慢慢的生成了。也就是说仙林不像,因为江宁说实话,它的这种城市形态它没有像仙林这样的单纯,或者没有这样的一个整齐。仙林基本上推倒了所有的农村社区,变成了全新的社区。包括这一代也是一样的,就是说它是一个国际化的文化的植入慢慢的超过了任何一个很大一些企业。它没有太多的传统的,或者说落后的这个过往的一些痕迹,这种文化的氛围逐渐的起来。 因为你们可以看到,像这个学校周边,就是你慢慢可以感觉得到,这样一个区域,在很多的这种外部人的眼中,都觉得是非常非常好的这种国际人文这种文化气息这个东西出来。但是还在做,我跟他们万主任提了一下还是偏弱就是,但是已经越来越好。你可以看到每一个地铁站,它这种设计,它的其实是迥异其他每一个站的设计,你看它都是企鹅形状的。所以从它这种环境营造到它的这个场地的活动慢慢都已经有了国际化的文化的气息,那么这个第三个国际化的指标。 那么第四个,现在这边的这种产业形态,也是基本上走向了国际化,首先大学本身在这个事情上,像南大或者是外国语言学校,中学加小学加国际学校专门的独立这种。相当于它的这种主要的产业形态,也基本上已经是最完善的一种国际化的匹配的标准进去的。南京唯一的一所,国际学校在这个地方。 第二仙林有仅次与目前市中心的外国语学校,还有像高校的这种国际化的教育背景,所以它的的产业形态也基本上也是。还有你们可以看到,大学科技园,就在我们的旁边,生命科技院基本上都是海归再回来创业的。所以做得产业都是直接从国外的一些专利技术引进过来的,包括一些生物制药,或者是生命技术包括其他这种行业。也就是说它的产业形态这种国际化的这种因素,或者是要素也逐渐生成,我觉得这一点虽然说肯定比类似于新港那边的经济开发区,肯定会那种制造业为主的,这种跨国企业,还有像江宁这些外资企业,看起来形态上更加不是那么清晰。但是事实上如果你往深处挖,这恰恰是后现代,后工业社会当中,以教育和知识生产为主要形态的产业主体。 后工业社会就是知识为中轴,所以那些制造业的跨国企业或者国际,其实是属于我们俩的第一个国际。真正的到了第二代国际或者第三代的国际化或者全球化,它更多的是以信息技术,知识生产作为国际化的产业形态,所以我想这一点肯定很少人去关注它,但是我想对这个产业形态这种后工业社会化这种国际化的水平越来越高。 那么最后一个我也在思考,就是说可能在未来,因为现在还在盖新的酒店,所以未来这边的这种商务,其实也会有国际化这种要素的增长。虽然目前不明显,目前肯定比如说国际化商务要素肯定以新街口为主了。金陵饭店本来就是涉外饭店,市中心的饭店肯定是老外做的最多了。但是我们这边,因为像南大我们也在盖会议中心,羊山湖那边也有起五星级会议中心、宾馆,这种国际化的商务要素,可能会在未来的两三年之内就会显而易见的得到宣传。因为现在没有肯定差,一旦有的话它的因素就起来了,也就是国际化的人,国际化的设施,国际化这种文化气息,国际化这种产业形态,再到国际化的商务。 那从这几个层面来说,仙林这种人文气息或者人文的指数,肯定是综合性的,但是目前南京是最高的,我觉得从这些要素来看这是第一个层面。 第二个层面就是我想回到我们我们所在的地方,仙林湖板块,似乎许多完全,因为还在盖这个楼,但是从目前几个开发商做的这个产品来看,其实他的这种现代开发理念,以及这个对居住的这种需求的最好的满足的和照顾已经也体现出一种,国际通行的这种郊区化,这个时代的这样一个居住生活社区这样一个配套,或者是一个打造。 因为我们谈到国际化人文社区的时候,也比较偏重一个人文关怀这个层面,所以从这个居住开发,或者从地产开发这个来说。这种人文关怀这种朴实性的一面,我觉得在仙林湖板块为什么这么疯狂抢,除了生态之外,除了交通之外,我觉得它的这个开发商我们讲以利用为代表的这种品质,或者它的这种理念,基本上是趋于国际化。 我想就是这个从这个相对中观来说,这样一个区域,他们对于以人为本的居住环境的塑造,越来越符合国际化的郊区居住时代这样的一种建筑需求。因为我刚才没有专门详细的谈,为什么我们会有仙林湖这样一个说法,其实就是典型的南京郊区化居住型。你们肯定也知道,你主城区超过15公里以上的地就属于郊区了,相当于就是说郊区化这属于近郊,我们从城市研究的角度,就是属于近郊社会。近郊社会比较典型就是低密度,像市中心典型的高密度,所以这属于一种国际,特别是以美国为代表的,以伦敦美国这个欧美为代表的郊区化居住形态。这其实就是一个国际化的东西,中国原来没有郊区化这个说法,以前只有城墙内的概念,因为中国典型的城墙城市。只有到现代化以后才会有这种国际社会居住这种趋势的出现,这个我觉得是一个跟大家分享一个研究的上的一个心得。 最后我觉得第三个在最小微观的层次,其实都感受到一种很浓厚的现代感,也很浓厚这种起码说这种西方设计来中国的这种居住需求结合这样的一种装修风格。反正对你们这个草地我是很喜欢的,怎么说就是从小环境,或者是从庭院设计景观设计来说,你们这种中西结合,这种理念也非常好,至少在这个层面也已经往把国外最好的东西嫁接到了本土的一些要素。 所以从这个三个层面,从大的一个定位,我的一句话的理解就是,我们在一个日趋成为南京标志性的国际化人文社区当中,在制造一个真正的符合这种郊区化居住形态的好产品,这是一种比较好的比较敬佩的品德。 刘何健:说的真好,我们开会也开的多,听大家讲,但是大部分不一定能听得进去,您刚才讲时间也蛮长的,但是我一直从头到尾再听,觉得有很多新的东西很多。 主持人:你也有很多讲的东西,听了之后有了共鸣,马老师要不你再。 马乐乐:胡老师刚刚讲一二三四五觉得真的是确实是学者的想法跟我们比我们要缜密的,到仙林这边很多次了,之前我们经常探讨的是仙林的居住价值,仙林为什么会是一个移居的地方。然后又说到国际化,可能还是应该是我们腾讯给出的一个比较新的观点。但是其实仙林这个地方国际化也并不是一个新鲜事了,其实作为一个旁观者来讲我对仙林的国际化,就两个直观的理解。 第一就是这老外多,因为之前大概上个月的时候,我专门作为这方面的采访,就是在南京老外住哪?经过我的一些采访调查发现,南京这边老外扎堆的地方,第一是城中的那种酒店式公寓,比如像靠近河西的那个。第二个就是仙林,仙林比如说像这个东方天郡,像是这个招商,还有星辰尚东区,然后将军山这边有一些高端别墅,但是总体来讲南京这边的老外,聚居地还是城中和仙林。 而且老外他有一个传统的习惯,他们习惯扎堆居住,比如像韩国人在宜春东苑(这种概念,他们因为可能就是说如果自己在一个陌生的小区里面,周围都是中国人他们可能也觉得孤单吧,所以扎堆居住的其他比较多。仙林这边,就是说我当时理解,老外在城中居住很简单,因为城中新街口,南京这个商务区老外在那边办公也经常,仙林其实也很简单,仙林并不是一个睡城,而是有自己的产业,就像胡老师说国际学校,比如像新港开发区的外企高官,比如像在城东南地区,比如像LG、锦湖这些。所以其本身从这个就近的一个原则来看,仙林也是比较适合老外居住。 然后还有一个,老外跟我们居住的习惯也不太一样,因为他更喜欢一些低密度一些居住的情况,像别墅这样的。而仙林本身就是这么一个低密度的设计,整个一个仙林相对低密度,老外也比较喜欢。然后就是老外居住对这个室内的要求,也跟我们中国人不太一样,老外都是租房住,中国人租房住弄个简装,很多精装,很多号称精装其实也就是简装。但是老外不一样,像中央空调地暖都是门槛的起步价,都是标配没有这两个那是免谈的。 所以这样的装修在城中一些偏旧的一些住宅就比较少见,而仙林这边很多二手房小区,其实还是橙色比较新,然后就是很多房主,他本身自身的实力也比较强,他当初装修的时候就已经做到这么一个,所以今后在出租的时候,老外也容易接受。所以多重因素推动下,造成了这个仙林这边老外数量比较多,据我了解甚至在仙林一些个别的别墅小区里面,就是老外的需求和他实际供应量,反而是达到一种供不应求这种状况。所以我觉得这点来说仙林是老外很喜欢的地方,要说国际化我是这么理解的,就是外国人多。 第二个理解,我觉得仙林的国际化在于仙林这个地方,是长的最像,长的最国际化的地方。为什么说它长的最国际化呢,买房到一个地区看,如果作为一个刚需首改,我到南京某些地方看看,发现这些地方乱糟糟的,就是让很多人在这里生活觉得不舒适。而仙林首先它的自然条件是有山有水,第二它的分文条件更不用说了,第三点就是它高起点的城市规划。所以在这么一个综合的因素下,我们会发现在南京的这个刚才胡老师说郊区,在南京这个主城外的郊区,发现整个仙林是长的最国际化的地方。它最让我们想到了一些国外的一些移居地方,所以其实就这些因素来讲,所以我觉得这是我理解的仙林两个国际化概念。 主持人:感谢马老总一个分享,这个是同策地产的张先生,第一个话题,就是刚刚这进胡院长还有马老师已经做说了很多了,我觉得很有共鸣的感觉。因为非常巧,就是胡院长是住在仙林的,我的买房子,我家里人也是在南大。我当时也在南大本部那边买还是在仙林买,最后我也是在仙林那边买,这就是刚刚讲在这个城郊,还是在市中心这个概念。然后第一个话题说的,怎么样理解仙林国际化的社区的一个概念,然后我稍微做一个简单的小小结,然后等会夏总还有张总说一下自己的见解。 胡院长说的第一个是国际化的人群。这个其实非常好理解,包括我们的鼓楼院,仙林国际分院,它作为一个说是要打造亚洲最大的一个医院,亚洲床位最多的医院,但是它也是一个低密度打造,可能最多的也就是三层高的房子。 第三个是关于规划和区域的一个单纯性。这一块比如说提到江宁,江宁那边的话可能我觉得是相对比较散一些,它出的规划都是假如说这一块,这一个片区规划,那个片区规划,包括板桥或者其他片区,他们有些地方还没有办法。但是整个仙林这边大区域的规划我们在好多年前整个片区的规划已经有了,所以说它是跟那个南京唯一的,就是仙林跟河西这边它是个先规划后打造的一个片区。 第四个是一个产业形态的国际化。 胡小武:我要插一句话。最新的一个指标,仙林地区的人均的绿地是最高的。最新的结果。就是人均绿地,或者说我们讲享受到人均的公园面积是最高的。 主持人:第四个产业形态国际化。提到了前身南京大学城又大学城转为科学城,其实它是依托高校发展一些高新技术产业,把人才,包括大量的海龟人才留在了仙林这边。 第五个是商务的国际化。商务国际化目前我们讲这边可能是稍微小一点,但是逐渐的比如说仙林湖这边也有最近听说万达要过来,包括金鹰那边计划也要打造百米的高楼。其实仙林副城根本他老早的规划,仙林副城的一个商务中心,大片的商务写字楼,包括4号线,就是金马路之后往下面走,大片的商务写字楼,也是商务的一个中心。下面由夏总给我们分享一下关于仙林打造国际化社区这一块(的内容)。 夏小虎:主要是我们的项目在这个地方,而且我是从2003年住在这个地方的。刚才你提出的几个地方有几个还是我们在做,包括鼓楼医院也是,实际上是高科置业也在跟政府谈。那么谈到我,就是从在这个地方住和开发商的理解,我觉得作为一个居住的选择在仙林这个区域,可能跟河西,跟主城是一个不一样的选择,我们看到更多的像主城区,包括河西更像是城市。那么仙林它不太像城市,其实它的节奏包括刚才胡院长也提的是它的人均绿地面积。其实这个物理属性也是决定它的很多居民生活的一种方式,包括你会看到很多的居民会选择去早起去骑自行车或者跑步,选择这种更慢一点,更休闲的生活方式在这里。可能这个区域它不太像城市这种,就是跟国际的一比就是它的配套有它的,就是跟城市组成上有区别,但是它也有它天然的优势,整体的这包括依托于紫金山,包括作为整个仙林这个区域感觉还是非常好。 作为一个开发商的角度来说的话,我觉得尤其近几年的变化特别明显,这个可能从客群的这种角度也是一个方面,就是我们在2008年之前,或者说是2009年之前更多的还是区域客,就是区域的客群特别多,它不太像,好像属于一个更依托于其他区的这样一个板块。但是我们看到这种高价公寓兴起之后,当很多老师选择住在仙林这个区的时候,它的这种人群更国际范儿,就是人群的素质的整体水平应该说还是非常高的然后这种客源,作为一个地产的客户客源来看的话,就是它的跟城市跟主城的关系更加密切。就来自于鼓楼、玄武,包括像我们看到更多的客源会选择在仙林。所以我觉得这个也是不太一样的。这个先简单的谈一点我们的体会。 支持人:好,感谢夏总。下面又同策地产张勇,张总给我们分享一下。 张勇:我是从深圳过来的,然后来南京有两年半了,在南京的城市规划这一块有一点跟深圳是很雷同的,比如说深圳是从罗湖,到福田到南山,营田是港口,后面是保安和龙岗,经过从1998年住房制度改革以来深圳房地产应该说是五年换一个主战场。 那我们现在看一下,从罗湖的商业区福田的CBD到南山的一些高新技术领域,比如说华为、腾讯、中信等等。经过30年的发展深圳目前最国际化的地方是两个区域,第一是蛇口,蛇口像招商局的这些金山别墅等等,那些是对山面海的。它是校访着香港半山豪宅的规划来的,这块应该说是国际化的代表性区域之一在深圳来说。第二块是哪里呢?这点是很多人没想到的,也就是说深圳700年前作为城市设置的一个点叫大鹏,大鹏湾。它这个区域有个古建筑叫大鹏所城,是深圳的发源地。 我们看一下除了蛇口以外,目前深圳最热点的区域是哪里?是大鹏。比如说像大鹏回冲和蓝奥作为东部旅游区,那它的优势是什么呢?就是慢生活。这个慢生活是生活节奏慢,但是这种商务便利性,城市居住的舒适度不会有任何折扣的。那我们联想一下,结合南京这一块,以我的了解南京的主城区就类似于深圳的罗湖,南京的核心类似于深圳福田CBD,南京的江宁就类似于深圳的宝安是一个大的物流基地,大的工业化制造基地,深圳的龙岗跟南京的仙林是不谋而合的。为什么这么说?刚才也讲到了,既具备商务的便利,又享受自然的山水。那我们仙林这块我先两天跟同事开玩笑我说仙林的国际化不是说出来的,我们先说历史吧,是从600年前朱元璋终极居所选于紫金山,城东一直是精品豪宅的传统地,比如说到民国时期的美龄宫,应该说是一百年的历史吧。目前应该说是城东豪宅的的1.0版,这是我理解的。那我们再看一下上世纪90年代大规模的开发,南京的月牙湖片区,比如说像常发等等一些项目,应该说我的理解是南京城东豪宅的2.0版了。再回到2000年前后仙林的开发,其实仙林我认为是在紫金山向东,包括灵山、羊山等等也是一脉相承的,这种从风水学来说,从自然的空气和森林覆盖率是共享的。那这一块从仙鹤门到羊山湖沿线我统计了一下总共是在售别墅项目达到12家。 我们看一下朗诗的钟山绿郡,包括中豪仙龙湾以及刚刚结束的高科山水风华,新城的张东区、保利麓院、栖霞紫苑,鸿意的万山庭院以及高科荣境,包括紫金山,有10多家别墅。那我们看一下物以类聚的,为什么客户会选择仙林?这也回到今天的议题了,就是说为什么大量品牌开发商会扎堆仙林?我认为这是一种隐匿,为什么有这样的隐匿呢?刚才讲到南京豪宅从民国到90年代到2000年,为什么日至今日仙林开发的热度等等没有退却,反而是与日俱增呢?我想这是跟仙林的城市规划密不可分的。仙林这块的规划它其实聚集了真个南京最顶级的城市资源,也就是说它的城市规划是高瞻远瞩的,这一定也可以跟城市化、国际化有很好的关联。比如说我们江苏地区最顶级的商业金鹰跟奥特莱斯的这种组合精奥莱城。比如说我们江苏地区乃至全国顶级的大学——南大,当然了还有江苏省内的像南师大、南理工都在仙林。还有说我们鼓楼医院应该说是北有协和南有鼓楼。之这也是经过数百年,甚至说一百多年的沉淀的。 那我们再看一下新地它在国内是综合体的代理行的开发商,包括在苏州、青岛、大连等等一些沿海发达城市,所以说新地的五星级酒店选址是鲜明的。那我们看看有顶级的商业、顶级的教育、顶级的购物、顶级的酒店,包括中学这一块南京外国语学校仙林分校,以及仙林中学国际学校。我们看一下品牌企业扎堆完全是因为仙林的国际化的规划,这种顶级的从商业、医疗、教育、商务,以及仙林原有的像钟山高尔夫、南京赛马场和索芙特。刚好我们的同事去钟山高尔夫做了一个户外活动,之前我在深圳就听说过了目前国内高尔夫有四大场地,一个深圳的观澜湖,观澜湖它是连续举办了14界高尔夫世界锦标赛。它在2005年以前销售是很滞胀的,但是它有一大法宝,就是它的会员全是国内以及香港的政界、商界和演义界的名流,它从2005年开始会员一概不卖,你买我的别墅五千万,一个亿,两个亿。其实很多人不是为了住的,是为了有一张观澜湖的会员。除了深圳以外像北京的华彬,它的会员也是200万的,上海的佘山180万的,南京的钟山高尔夫150万,这种顶级资源是可遇不可求的。 说到赛马场那我觉得作为英国贵族的传统运动,南京是在全国,应该说是除了香港以外是屈指可数这样一个配套,但是使用的情况怎么样我觉得另当别论了,至少它具备这种高品质、高运动项目的这种条件。我们看一下根据深圳的城市的发展延进跟南京的相结合,那仙林就类似于早些年的深圳蛇口国际化社区。现在深圳的大鹏湾,也就是东部旅游区国际化的社区。包括它的城市的前瞻性,国际化的视野,包括品牌开发商是这种,应该说也是一种追求。我理解的开发企业应该说是除了它的这种常规的利润以外,这种社会的责任,包括顶层这种行业的一些发展追求,应该说是有很多的责任的。所以说这块既然来了选择肯定有原因,存在既是道理,所以说这么好的富人区,也就是说高尚住宅区,经历了一百年的一个沉淀,这么好的城市规划。 最近雾天气很严重,全国人都知道南京人不幸福跟辛苦,但我看了一下数据统计南京的空气质量最好的在仙林,其实这个可以理解的。仙林覆盖率最高的也是仙林,所以说有绿色有健康,有阳光有运动这也是高尔夫的一种精神,所以说我认为在仙林生活其实就是一种渡假,除了国际化这种规划也好,国际化的配套也好,国际化的人文也好,本身就是一种享受,就是一种陶冶情操、心旷神怡,渡假生活的一种体现。这是我想跟大家说的一些个人看法。 主持人:好,谢谢张总的分享。刚刚张总提到了我们开发企业,所以第二个话题就承接下来了,就是一个打造新的国际化社区,我们不得不提仙林湖这个板块,因为从整个南京来看招保万金进驻的,都配齐的板块,只有河西跟仙林,河西板块的一线房企的分布相对来说比较分散,而在仙林一线房企招保万金和南京的品牌房企高科栖霞都相中了仙林湖。最近听说万达的商业也要进驻我们仙林湖的板块。从最早的万宝大战,包括栖保大战,包括现在两境之争品牌房企高度集中仙林湖的每一次碰撞全城瞩目。现在我们习惯了讨论仙林湖板块,就引出了第二个话题,就是这么多的品牌房企集中扎堆在仙林湖这边,就是说你们房企是基于何种思考?我觉得这个应该从厦总这边开始给我们分享一下。 夏小虎:因为这个地是我们2007年12月份就拿了,选择有主动的也有被动的,我觉得之所以选择这个区域作为高科置业来说,作为一个本土企业我们勿庸置疑肯定是非常看好这个企业的,我想我们这一点跟栖霞包括其他的本土企业这个是必然之间的。实际上这整个区域它是处于一个变化状态的,从当时拿地的状况到包括经过一轮调控,到目前再重新回过头看这个板块的时候其实是不太一样的。那我觉得这个也是一个相对客观的一个状态,如果说我们现在能想到在当时那个时候你就觉得那个地你拿的是最适合,最具有国际视野的,那我觉得也是不对的。我觉得它是一个变化,由量变到质变的一种过程,包括我们看的这个板块的属性也是一样的。你刚提到的不管是万宝之争还是栖霞上的这件事情,我觉得它实际上随着商业,随着地铁,包括其他的一些配套的逐步完善,这个区域已经从当时的相对刚需的板块迅速的去蜕变成一个刚才你们提的不管是国际化也是还是做高尚社区也好,其实它是有很多因素去导致这个原因的。 第一个就是,我觉得作为区域的成熟,其实它有很多的因素,包括最近为什么会对于这个区域有这么高的关注度,我觉得跟我们项目首次亮相肯定有关系的,那么同时跟政府在逐渐去引进类似于万达这样的一种大型的商业体也肯定是有很大的关系。同时还有一个,其实仙林所为的这种教育的真正形成应该是从金鹰中学和南师附中落定到仙林之后才是真正的完善。那我们以前谈的话就更多的可能是一个人文的一个范围,因为大学不管是12所还是更多所,它解决的只是这个区域的一种人文的氛围和人文的这种大环境,但是你对于基础教育的完善实际上还是在金中和南师附中的这种进驻。我觉得这一个是真正的解决了它从小学、初中、高中到大学的这样一个全新的过程。 其实前面我也提到就是它还有一个常住人口的变化。如果说没有大量的这种,以前的在高价公寓没有成形之前,其实仙林是留不住老师的,没有这种大量的到素质的人群的常驻,其实你的国际化也好,还是其他的也好,都是很难去实现的。那么2009年开始包括我们高科荣域,包括鸿雁名居还有仙龙湾,这几个社区的建成、交付和入住对于整个仙林区域也包括仙林湖这个区域,它整体的这种人文素质提升,包括整体的常住人口的增加是有非常大的意义的。 第四个就是我们的配套方面,我们现在看到就是说地铁的开通之后对于我们真正实现,我们今天的议题是国际化社区,实际上我们首先应该讲的是它是不是已经是南京的核心板块?或者说是一个主流的板块。因为有了这种地铁这种快速通道,那么让这个区域跟主城实现了无论是时间上面,还是空间上面的更短距离的对接,我觉得这一个它首先是被主城的客群,主城的人们去认可。包括你刚提到的鼓楼医院也是,今年的前一段时间是营业的,现在是它的一期,后面还有二期我们正在建设。像鼓楼医院、金鹰这种逐步的投入使用也是一个非常有意义的事情。 第五个方面其实上一次他们在搞一个活动也提到一个非常不一样的一点,就是仙林的这种管委会,仙林的政府的推动能力其实跟我们,因为我们是长期扎根于仙林的,所以更多的是了解仙林,对于其他区还不是特别了解,但是我们能感觉到的就是这个区域的这种政府的推动能力还是非常强的。我们可以看到就是其实当时鼓楼医院和地铁的2号线的东延都是由地方政府去主导的,包括我们看到仙林的整体的公共绿化水平,不管是仙林湖,而且仙林大道两侧政府正在打造,有部分已经完善了,包括羊山湖公园是仙林湖未来的这种规划的情况。它的整体公共绿色水平是远高于其他板块的。我们作为地方的开发企业还是比较清楚的,就是它的很多的景观施工单位用的实际上还是非常一流的,很多需求是(00:54:55)在做,就是这个政府的推动力度,如果它谈超管所(音)的话就是政府是整个区域它的一个更大的操控者,那么它的这种用心程度实际上是对于这个区域的不管是居住者也好还是开发企业也好,我觉得它更多的推动一定是其他的参与者更好的一个保障,一个支撑。 主持人:以前来仙林湖这边我还记得,就是在我们门口这一块,现在门口这个路中间的湖最开始挖的时候我还记得当年的景象,现在的话我看到好多人在里边游泳、钓鱼。 胡小武:江苏第一景观大道。 主持人:做的很漂亮。 胡小武:我再补充一下夏总,其实下总讲的很全面了,我是想可能是从另外一种视角。就是仙林既是一个很典型的,就是叫规划驱动型的发展,所为规划驱动型就在于大学城管委会对这个地方的超前规划,还有它的控制性规划落实的非常好,所以这是一个。 第二个就是我们经常讲的城市学当中因果累积循环效应才会导致今天,比如刚才夏总提到的2007年到今年回过头来看,他们也没想到,如果一想到就不止样来拿地了,所以我想呢就是说,这种因果循环的累积效应呈现在,特别是对仙林湖板块是和明显的,就是它的一些新生的因子出现了,比如说基础教育,大学教育因为一直节摆在那个地方,但是这种基础教育往往才是真正决定住宅购房人群的最主要的原因。大学说实话目前中国的大学都有围墙,虽然说能进去但是基本上不好使对不对?但是中小学才是关乎到千家万户、每家每户直接的追求和需求。我是住在这一块的,一开始我们进来的时候连幼儿园也没有说哪一家来,虽然知道这个地方有小学,本来小学在我家门口那个地方南面一点,后来又跨到东面了,都没有,都不确定,还在不断地变化当中,但最后尘埃落定的时候除了这个所为的基础教育的突生因子出现以后是的这个区域它就发生质变。本来就没有,一开始他们也没想到,没定下来,教育资源的配制都是跟政府也直接的关系,所以这种新生要素的突变带来了整个区域的突变,这是个非常直接的效果。因为我想再强调一下就是教育,我最近确实研究了大概在全世界十几个不同的城市,从这个休斯敦亚特兰大、到波士顿,到底下这个芝加哥,包括到南非包括到印度的孟买,其实一圈下来都发现,几乎是大多数的学者的共识。教育特别是基础教育,集高等教育当然也包括高等教育是真正是的很多老城市或者衰弱城市复兴的最重要最根本的动力。但是我们没有意识到,那些像芝加哥也好,波士顿也好,特别像他们说的铁锈地带,就是美国的五大湖区的北部地区叫铁锈地带。很多城市都不行。不仅仅是底特律,将近两百多个城市,美国有将近两百多座城市属于铁锈地带,都衰弱了。他们的人口外流,就是向南部流动,向阳光地带流动。 他其实最主要的一个,他就是我叫做复兴的源头就在于把教育复兴。就是从幼儿园到这个大学的一个链条,因为基础教育决定的是家长的这种选择。所以家长的选择就直接带来人口的生产力的增长。第二个因素,就是大学的教育会使得这个地方科技成果转化,直接转化为生产力。也就是说不管从基础教育还是大学教育,对于一个城市,特别像衰弱型的,走向衰弱的这些城市的复兴,在全世界范围内,我能提供十几个城市的样本,有这个直接的结果,他是进入不了的,回过头来,就看仙林湖就知道,对这个区域价格或者价值的这种拉抬,确确实实是因为教育。地铁是,因为地铁并没有直接通到仙林湖,但是未来,我不知道会不会更接近。 但是这个市绕线还早一点,所以更主要的其实是教育,确实如此,像他们直接能感受到的,包括他们自己引进了一家幼儿园,就是从幼儿园到中学,基本上都属于高端的资源,那当然这个区域,因为他这样的一种教育资源的突变性的要整个区域价值的这种制度,这谁也没有预料到,当然我们可能很多人像你们至少都知道这个地方可能会有,但是究竟什么水平和档次,谁也没有办法精确地运用,觉得这个仙林湖的很大的一个特征就在于他的教育的所谓的明确化的高端化的配制,这就是基础教育。 第二个我想再提一下,就是在现代化的居住的一个很重要的一个标志来看,就是所谓的绿地或者公园,统称叫做景观,其实也是决定了一个区域的居住水平最重要的要素,当然仅次于教育。我可能说仅次于教育,因为刚才我们也提到,像东部这个,东部旅游区作为龙头。就是说你可以看到国内外大多数的高尚区域,或者说这种高标准的居住区域,一定是绿化最高的区域,百分之百的。河西那个他不叫做高上区,河西是因为有一个所谓的离主城市最近,所以他这个交通上给他带来很大的优势,区位上的优势,并不是他的生态上的优势。仙林就是城镇村当然了这种典型的南京市的珍珠项链,反正我今天是第一次提,仙林是已经有了珍珠项链的这个概念。所谓的珍珠项链就是世界景观之父,奥姆斯特德为波士顿设计的一条全世界非常有名的一个叫做景观带,组成了一个项链,也就是从这个紫金山往东,确实就看得出来,一座一座山头,一座一座公园,一座一座水城。如果从俯瞰,或者是从地图上一看,你就发现,就连成了一条很漂亮的一串珍珠项链。 马乐乐:是波士顿是吧。您刚才讲的是波士顿是吧? 胡小武:对,叫翡翠项链,规划当中叫做翡翠项链,就是绿的,景观就是绿的。所以我觉得仙林是已经。 马乐乐:是中国的翡翠项链这么个概念。 胡小武:最起码是我们讲的可以是中国很典型的翡翠项链,因为别的城市我们专门做过考察,在南京区域来看,已经非常之典型了。 马乐乐:仙林湖就是翡翠项链上那个海洋之心。 胡小武:我们可以看到,每一座高校都有一个山头,或者两座山头,那其实这样不就连起来了,这些山头下面都有水,所以你看它这个翡翠项链非常之清晰的一个景观,所以我想,通过政府不断地努力,通过业界,包括学校也好,包括开发企业也好,这南面已经布好了。你可以看到,这种对于仙林国际化是人文生态型社区的一个合力,再加上前面提到的基础教育的高端的品牌化的思路,是的这个区域发生了质变。地铁其实并不是引起质变的最主要的原因,因为说实话,大多数开是开车为主。 马乐乐:家里面的主要的人口其实开车的。 胡小武:地铁只是为学生方便。 张勇:我跟您有一点共鸣,刚才胡院长讲的这个景观这一块我是深有感触的,因为我是在大学毕业以前,1999年第一次去深圳,湘江大道全长是30公里,然后沿线像世界之窗,欢乐谷,然后民俗文化村锦绣中华,就说那一片叫做华侨城,那我们看一下,城市的这种不靠海不靠山这种城市的这种豪宅也好,富人也好,最终深圳是在华侨城这一带。 胡小武:他这是人文景观。 张勇:对,他这个就是刚才那个胡院长一番话确实对我有很大的启发,包括国内,我基本上一二线城市都去过,像这种,类似于这种项链这种形状与山丘与湖泊,与人文的高校这种串联了,这种确实还是第一次见到。 胡小武:对,我觉得我今天可以体现,就是仙林区,或者仙林大学城这个区域应该是国内最典型的一条以景观轴连接起来的,你们也可以把它称之为翡翠项链,就是你们也可以把它称之为翡翠项链。 张勇:对,可以做一种我们这个区域,一定要抢占市场的制高点,那这一块就从这个城东的月牙湖到河西,那下一个热点,那肯定是非仙林莫数了,那仙林的最核心的区域就是仙林湖了,我觉得这个胡院长的这个概念我认为是很好的。 胡小武:总结出来一个叫做绿地主导下的生态结构,刚刚改造完的羊山湖公园,第一天改造完,我第二天去的,真是舒服。 马乐乐:刚才胡老师说,说基础教育这一块,其实这一块我是做一个房地产记者,观察者,我也是深有感触,其实在过去的很多年里边,仙林的放假是最低谷的,比如说在2012年之前,其实我们大家很多人的目光在放在河西,尤其我印象当中2012年之前,整个仙林的房价涨幅是非常非常缓慢的。那个时候大家的目光可能会放在河西星辰(音),这个项目,南京最好的一个,大家认为这南京最好的一个地方。但是仙林在之前,比如说以至于出现了在2011年下半年出现了万科金色领域九千多精装,出现了这么一个跳空低开(音)的一个情况。可以说在这个之前,是严重低谷的。 其实除了就是很多因素之外,我觉得基础教育那个时候还没有落地,我觉得是一个很重要的原因,我们也可以发现,从去年下半年,确定了两个名校进入仙林开分校之后,仙林的房价在最近一年多一点点的时间里面,已经经过了一番强势的效应,我看了有很多小区涨幅应该在40%左右,大概是一年多一点点的时间,40%左右的房价上涨。可以说大部分也都是经过这么一个过程,应该来说,其实一年房价涨40%的,对于20%来说。 张勇:40%,河源我记得,就是今年上半年,一万五现在两万。 刘何健:应该说还是一个很可怕的一个涨幅,但是这个涨幅反应了对过去的一种低谷。其实另外就在于名校的入驻给仙林的未来带来的想象空间。很多人现在来买名校,买这种还没有经过实践检验的名校,他也是为了读未来,读未来预期。因为大家都看到,鼓楼现在的学区房已经是三字头。你没有一个三四百万,你都买不到什么像样的,你可能两百万你只能买那种80年代的破的实在是没法住的,环境是非常恶劣的那种房子,所以名校的入驻给仙林的房价带来了比较大的想象空间。还有就是除了这个名校之外,就是我们过去,我们过去如果说给仙林找不足,你们可能会说,仙林的商业配套是短版,仙林的学校是短版,仙林的医疗设施是短版,但是现在,我们会发现,这些短版正在逐渐地慢慢的都被填上了,鼓楼医院来了,名校分校来了。然后我们的商业其实在这个学则路到仙林中心这一带的商业已经很成熟了,然后包括接下来仙林湖南侧商业地块已经传出了一些大型商业企业要进驻的消息。所以这些未来的仙林还是具备比较大的想象空间的,也就是说在这种背景下,仙林的未来也是值得看好的。 主持人:下面我们进入第三个话题吧,第三个话题。 张勇:我稍微打断一下,听见马老师的观点,我又受到一些启发。我问一下两岸开放这35年来,80年代是华南的天下,那从1992小平南巡讲话开始,那从市场计划经济到市场经济的转型已经是定论了,华东这会我们看一下,从1993年1992年上海浦东开发开始,整个长三角以上海南京杭州为中心的这个区域是风生水起,那我们再回到南京的这一块,其实南京的经济也好,房地产也好,也是从90年代开始起步的,而且这个经济和房地产是唇齿相依的,是有一前一后,相辅相成的一个交接的作用。我们看90年代经济上来了,南京这一块,也就是说大家当时的房地产还是局限在仅挨着明城墙的城东月牙湖的片区了,是不是,那我们看一下,接下来我们到了2000年之后,因为这个十运会河西的建设,河西大开发了,那这个时候热点从城东的月牙湖变成河西了。那我们再看一下这个2010年年后,其实江宁和仙林,江宁这一块是以制造为主的,仙林是以教育为主,所以说这种居住理念改变了,我认为是跟城市的经济、发展以及人的这种观念是有很大的关联了,那早期这个居住都是习惯了去市中心的,那目前包括四线城市置业还是首选市中心的,那也就是说到第二阶段可能就是说这种城乡结合部,也就是说属于河西站那个区域了,在十年前,两千年左右原先的城乡结合部。那我们仙林我认为是从城市中心到城乡结合部到这种渡假型的,低密度的一个理念阶段。 那比如说我们经常看美国的大片吧,那工作的时候是在纽约的曼哈顿,回家是一个乡镇的别墅区,风景绿色很美的,那我觉得,其实仙林已经达到了这种居住从市中心转到城乡结合部到这种近郊的这么一种居住理念。我认为这是一种经济带来房地产的,经济带来了人的居住的需求的提升。房地产供应随之相匹配的第三阶段的生活方式。 那万达经常说是一代店二代店三代店四代店,那我们居住这一块其实也是一样的,目前四线城市还是看市中心。那三线是看这个新区,那我们南京作为二线发达城市,其实已经跟国际接轨了,跟达到了这种一线城市,包括这种北上广以及香港这种台北的这种居住理念了。仙林应该说是引领这个南京作为一个国际化都市的这种郊区化,这个生活的一个典范区域。我觉得这个意识是很不同凡响的,有一点启发这样的。 主持人:谢谢张主任的分享,第三个话题主要是项目部分享一下,包括项目的打造,我们刚刚公布了一个规模宏大的示范区,包括上万平米的森林,一万平米的潜山会所,十二米的瀑布,12个小高大盘以及高科最新精心研究的一个最新产品。印象深刻,还有项目一期的高科别墅,我们这个只有0.79,这个是非常稀缺的产品,那么高科荣境项目能否作为仙林社区的一个代表。 夏小虎:我觉得很多场合广告做得也很多,所以我想就是好想跟大家去真实地去交流一点我们做这个项目的一些核心想法,至于项目怎么样,对于我们来说,我觉得,尤其是我们的客户的话,我们更多的是希望他能够到现场看一看,来感受一下。我觉得房子这个东西,他毕竟还是不一样的,毕竟是一个非常大众的商品,我觉得应该是做了比较之后,再去考虑是否购买,可能是更为妥善的,那么我想,做一个分享是什么意思,就是前面包括胡院长和马乐乐都提到就是张总也提到这个区域是中国利好。当我们从2008年一路走到2011年2012年的时候,你会发现一个问题,那么金地拿了地之后这个就更明显,就是你会发现当时拿了这个地之后,他已经有土地溢价了,就是对于你的一个开发商来说,你有了一些空间,其实我们在做荣御的时候,是有很大的压力。我们在2012年的1月12号首次开盘,那个时候真的是亏本去卖的,那么原因很简单,虽然说我们卖的是比万科还贵,万科卖的九千九的精装修,卖的一万一千多,但是因为我的成本包括品质的压力,我的石材,我的精装,我的门窗,发现做这种叫品质的路,在那样的一个时候是那么的困难,其实对于高科置业对于我们这帮人来说,也困惑,你发现做了一个很好的产品,你发现这个产品你赚不到钱,其实这个是蛮痛苦的。 那么当我们到尤其是金地拿完地之后,它是七千八百多楼面地价,那么我们会发现在这个时候对于荣境这个项目,我们四千五百多拿的,有了土地的溢价空间。那么在我们做这个项目地位的时候,其实我们定的就是一个高上的一个改善型的社区。 那么我们知道就是你想做这样的一个社区,你必然有很多的配制,有很多给客户的一个实际的一些感受的东西,那么怎么去对你必然要去你怎么包装的事儿,那是后续的一些问题,那你如果说没有一个基础,你没有一个相对还不错的一个投入,你实际上是很难包装出一个很完美产品,靠宣传,靠包装,我们觉得很重要,但是它不是本质,本质的东西一定是你的这种这种程度。所以在这个项目上面,我们觉得这个土地溢价出现了之后,我们希望给它做成一个有更好产品溢价的一个东西。 那么就在这个社区的打造上面,就是我们今天看到的这种三万平方的商业供应也好,一万平的会所也好,还是我们的包括他里面的这种硬件配制,和门窗的选择,还是其他的,其实都来自于这里。来自于我希望将土地溢价转化成产品溢价。而不是说我有了土地溢价之后我直接需把它变现。其实对于企业来说,它都是一样的。对经济效益是一样的,但是对于你是通过什么样的一种途径去实现是可以去选择的。那对于我们来说,我们希望做更好的产品,去做更好的社区。我们希望把这个产品作为高科置业的一个里程碑的一个项目,希望它是一个作品,我觉得这个作品对于我们来理解,有三个方面这种想法,第一个我们觉得对于客户来说,我们希望我们卖的不光是一个房屋,而是他可以作为传承的这样真正有价值的,随着他的购买和使用的构成,我们能够给他提供一个这种有溢价空间,有升值空间的东西。我们可以帮他去做价值创造。这是我讲的第一个层面。 第二个层面,其实对于企业来说,你也需要这样的,作为高科置业,我觉得我们也需要有一个可以像比如说我们提到万科也好,龙湖也好,他经常会有非常经典的案例,去供你去分享,去给你的客户,企业所做的一个标签。 胡小武:从产品溢价到品牌溢价。 夏小虎:我觉得这个也很重要,第三个我觉得,其实也还有一个就是,你地产的这种追求,我觉得在2013年这种行情里面,如果说你只是去追求一个经济效益,其实上相对来说,并不是特别困难的一个事情,但是你希望给自己或者说你有一个随着企业和客户的这种价值提升的时候,对你自己也是一个实现,其实我觉得,这个是他是三个是相关的,也就是这个是我们在后面去打造这个,其实我们在做展示区和会所的时候也遇到了很多困难,胡院长知道,在南京实际上很少在山体上面去建房子,去建这种小区里的这种山体景观其实很少。那么我们也不是说天生以前就会这个,也不会。那我们也是去比对了,遇到了很多的困难,在这个山体整个去建的过程中间,我们去请重庆的最好的景观设计单位,请目前国内最好的景观施工单位去在这个舞台上去PK。 其实我们看到的这个景观,目前看到的这个景观,实际上是两家单位做的,他不是一家,是两个单位同时在做,那个是绿城做的。然后包括我们在这个会所的基座,我们做的毛石贴面,就是我们看到的大面的青石。实际上可以由更简单的方式,我们可以去选一些成型的石材,可以直接去挂上去,没有这么麻烦。这个是从来安的老山里面去找了很多地方,然后去找到那么一个区域,有这么一片说是符合设计师的要求,因为设计师是这样的,因为一般的情况,设计师跟开发商还是有冲突的,那我们在这个项目上面,我们希望更多地去呈现他的原有想法。去帮我们来实现这样的一个东西。 我们看到荣境的石材,全部是在现场有工人凿出来,所以这个也是很麻烦,费了很多力,包括我们在今年最热的八月份,我们华总自己带着我们的团队,去重庆去看项目,两天看了19个项目,就是经常踩盘的都会知道,就那两天,不要说是在重庆忽高忽低的这种地方,你就在南京,你两天看19个项目,基本上你也做不到。那个强度就是不太像一个国企的一帮开发商,很多社会上可能会有一个印象,开发商可能不太会去这样努力去做这样的事儿,但是事实上不是这样的。我们可以为了一片那个景观怎么做,在龙湖的那个叫什么项目来者?就讨论半个多小时,就类烈日岩炎炎,一帮人就在那个地方,就想人家怎么做的,人家为什么可以做的这么自然,跟房子之间的关系,所以我觉得其实对于开发商来说,因为它实际上是一个资源整合型的企业,更重要的不是你的技术水平有多强,更重要的是你到底有多用心,你是不是想全心去投入做成这个事情。我觉得这个实际上是很关键的,你希望做一个产品能卖了它,那实际在目前这种环境其实不难。 但你如果说你是想做一个传世的作品,其实你需要花费的精力各方面都很困难。 胡小武:从优秀到卓越的蜕变。 夏小虎:其实路很长也很困难。 胡小武:你们已经开了吧? 夏小虎:我们现在已经在认筹。 胡小武:预计怎么样的价格? 夏小虎:价格还没定。 胡小武:价格不是你定吗? 夏小虎:是这样的,就是我们相信一点就是,前面讲的跟客户这种价值成长的概念,因为这个项目就A1,就是这个小高层部分有51万方,51方我这次只开了3万多方,所以我需要给它一个成长机会,所以在前期买了很多客户,我觉得作为开发商来说你不可能把你的利润在这个时候全部实行,现在价格没有定。 张勇:我在今年的年终,应该是七八月份来仙林看过房子,也准备安家南京,当时我就被这种类似西班牙的建筑风格或者说地中海也可以吧,这种园林挺打动的,当时我留了电话说,洋房别墅这块我就说要通知,前几天也有销售人员通知我了,我是看好这一块的。 胡小武:你现在已经认筹了。 张勇:还没有认筹,正在积极地说服家里的决策者,因为我家在深圳,我爱人她跟着我在南京,我是想说处处有家挺好的。那为什么我有选择到仙林呢,首先这个大的区域肯定是比桥北、江浦、嘉陵要强的,河西确实没有这个购买力,这个实话实说,而且河西也比较拥挤。 因为开始说我来南京的时候我没太关注本地的开发企业,后来发现高科是上市企业,后来也无意当中看到高科企业以前叫仙林地产,所以我觉得这个企业它从名称的更改包括上市也好,我觉得它还是有一些独特的地方,后来就有关注。那包括这个高科的山水风华,它其实做这个别墅我认为是地下是赠送,地上是140-210,加在一起就是260-300左右,我觉得这个是很合适的。包括这个高科的成品层,它的密度是很低,我目测一下应该在1.2以内。包括那个高科那个荣域,其实它外立面有点科技住宅的概念了,包括像德国、美国一些都市化的一些区域会有些外立面。 国内的像狮子有点靠近了,包括这个目前在售的高科荣境,这种湖山,这个是叫做湖山搭建。所以说是很有一些,就是说通过我对高科的帮助和刚才项目我的观察和学习,我觉得高科可以用一个字来概括,就是说高科叫什么?叫很“精”我理解的高科,第一是“精雕细琢”,刚才已经讲过了去重庆考察,一块砖或者一棵树都是很考究的;第二个是“精益求精”其实高科这几个项目是一直在提升的,虽然说成品上已经不错了,虽然说这个山水风化已经不错,但我发现高科荣域跟高科荣境应该说是又上了一个台阶,用“精”概括是我对它的一个理解。 我们再看一下,刚刚讲到仙林湖的升值,经济的“地王”,那其实一个城市土地的增值靠的是规划跟城市的配套,这个已经是业内的共识了。那我们看一下为什么,你像国内的开发企业万科,万科的利润是8%-15%,其实我是相信的,因为我本身是学财经的。开发企业常规的利润它一个项目周期到年利润如果到8%-15%,应该是很高的,已经超过了制造企业了。贸易企业一般是徘徊在百分零左右的,这个一旦是这个人民币有波动的话,它可能是亏损的,制造业可能5%左右,包括一些超市零售业。 那为什么很多人又理解房地产行业是暴利行业呢?我可以举个小例子,你像早年那个李嘉诚先生,他以前是做那个塑料花的,他那个产区因为较扩大规模,塑料桶卖得不错,他从茶楼的跑堂,到卖塑料桶,到卖塑料花,后来发现他那个塑料花的工厂面积不够用了,他把塑料花厂搬到郊区去了,这个时候意外发现,这块土地获得了暴利远远超过这个塑料桶。那也就是说目前国家为什么说严令禁止这个囤地,其实这也是一个杜绝暴利的渠道。 那万科它是高流转,那高科作为仙林地区的房地产开发的拓宽流,类似李嘉诚一样,意外之喜吧,歪打正着。去年这个时候,拿地的时候四千多低价已经很高了,并没有像现在想象的这种稀缺很受益,或者很发展。我们经过了这么多年的发展,其实高科作为仙林地方拓流开发企业之一,应该多得到了高额的回报我觉得也是情理之中,也是一种叫做舍得舍得,有舍必有得,我觉得应该是实至名归,这是我的一个启发。 因为我是学财经的,经营学里面有个叫“级差地租”,那万科做的项目它就是没有“级差地租”的,那高科做的项目因为付出了很多,培育了很多年,所以它就得到高额的“级差地租”所以我认为这也是值得很多企业开发新的区域,引领一些新的区域,做一个长线发展,做一种投入也好,铺垫也好,是一个很好的受益一个启发吧。 马乐乐:我突然想起来,就是包括拿荣境这块地的时候,其实市场属于亢奋的状态下,品下这块地,在之后调控拨乱当中,其实高科是咬牙忍受了这个现金流巨大的亏损,也是支撑到现在,迎来这个市场又一个向上的高度,我们能够撑到现在其实也不容易,我们会发现在仙林湖这个地方,只有南京两家本土企业在市场,就高科和栖霞建设,两家本土企业,在高点拿到地之后,咬牙撑到现在,而外地的企业可能在2008年已经退出跑了,他们就是获得了好处,但是也经历了内心无比痛苦的挣扎,这个是肯定有的。 刘何健:马老师,我打断一下,我可不可以这样理解,就高科也好旗下也好,在这种国际化的社区里面成长起来,它也具备了国际化的视野,叫做高瞻远瞩、未雨绸缪、运筹帷幄。 夏小虎:乐乐讲的也挺有道理的。所以前面我讲的既有主动的也有被动的,其实你放几年之前去预测某些东西,其实很难,其实你做不到,包括我记得他们采访我经常讲,其实你作为一个开发企业,你根本就没办法改变市场改变政策,你只有做你自己的就行,所以我觉得在荣域、荣境上面,这是一个很好的一个例证。我们相信一点,不管你在什么样的行情里面,你做好你自己的产品是不会错的。其实我们还有一点就是我们的获取这种客户体系,其实刚才张总讲到个成品层,成品层我们是不满意的,因为它后期的管理,当时我们的清风物业是管不下来,资质不够,当时要求的是一级资质,我们清风物业是三级资质。所以那个项目一直不是我们自己管,我们也挺遗憾,因为按照那个项目当时的硬件条件可以更漂亮。 男3:它密度,它一个园林其实过了这么多年来看还是不落伍的。 夏小虎:我们自己的标准其实还有几点,乐乐我们以前沟通过。我们觉得我们的产品是否好?其实有几点,第一个你的员工有没有买;第二个熟悉你的人有没有买。如果说这两点都没有,觉得实际上还是有问题的,我觉得这是一个很朴实的两点。第三个问题就是在你的客户买了之后,你过几年去观察,你看它的二手市场怎么样,你看它的租赁市场怎么样,如果说你的客户买了你的房子之后,它的租赁和二手是不行的,你在这方面是缺失的。 其实从荣域开始,我们的老业主转介绍率都是在50%以上,荣境这次的比值应该会破60,这个跟我们去关注着一点还是有关系的。当你的客户买了你的房子之后,你就不要认为他买了就买了,那个钱给了你了,其实给了你是一份利润同时还是一份责任。人家给了你钱,对你前面的一种认可,同时你作为一个开发区,你如果还是希望在这个区域或者说南京区域做一些百年老店的话,你必然都它所给予你的这样的一个东西做更多的一些跟踪,更多的服务,我觉得这个是我们真心实意的、内心更真实的一个想法。 夏小虎:中午吃饭的时候讨论,说谁有没有资格买高科的房子,说五年之后可能会有一个员工买房的一个优惠政策。 马乐乐:这次的一个118-180这种洋房应该是填补了仙林湖也好城东也好,南京的一种低密度这种生态的一种供不应求,我确定之后,夏总帮我优惠优惠。 夏小虎:没问题。 马乐乐:这边差不多如果说150左右,三百万应该差不多吧。 夏小虎:这个价格还没定。 马乐乐:我觉得我既作为一个消费者,我也作为一个业内者,我觉得这个判断比较这种一点,不会太偏激,也不会太保守。 夏小虎:你这个判断让我们很兴奋,对于我们的定价,其实高科一贯来说还是更务实一些,你需要去赚钱也可以留一些给你的客户。 马乐乐:这个项目如果成功我觉得最早标准就是业内人士买。 夏小虎:我们这点做的还可以,就是我前面讲的两点,一个是你自己的员工有没有买,第二个就是跟你熟的人有没有买,如果这两点没有的话,实际上是不够的。 马乐乐:谈到仙林我们知道这里有全国最大的大学城,我们知道仙林的市政做得好,到处很新很漂亮,住在仙林的老外非常多仙林有经营,有亚洲最大的国际医院,有南大、南外、京中,仙林有十分成功的一张网格化的管理模式,也是进行过推广的。去年仙林大学城更名为仙林科学城,最近又听说仙林博览会,其实也就是万达,实际上自仙林管委会成立以来,以高标准完成了仙林付程总体规划等十项宏观规划和25项系部规划设计。 所有规划都邀请了国内外知名专家进行多伦次的评审和新部分的中心区域城市规划和总体规划,还实行了国际方案征集,同时仙林的开发也离不开招宝万金等品牌房企的促进,尤其是以高科为代表的本土房企。二是,多年来仙林打造了超越一线品牌的产品,勘称仙林国际化社区峰层的代表,最后再次感谢各位领导、嘉宾百忙中莅临此次论坛,此次仙林国际化社区峰层论坛圆满成功,再次谢谢大家。 最后这一段写的比较自由一些,但我觉得可能最重的一块就是说高科在仙林湖这块打造了超越了一些品牌,我觉得其中两个部分。

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