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  嘉宾核心观点提要
  总结八月:政策好、市场横行自然会好一点
  目前来说中国的市场应该是一个非常明显的政策市,就是政策好、市场横行自然会好一点。目前这个政策可能是包含宏观的政策和一个其他政策,我们可能针对的是一些政策方面的一些东西,比如说这个年初的金融的连续调整的存款只会净率,然后六、七月份连续的降息,这都将我们这个楼市给资金的流动性非常的提供了充裕性。
   预测金九银十:价格或许还会有小幅上升
  我们今年看了一下,很多房子的新年终报,很多房子的年终报虽然它的营业收入或者是销量同比去年很大的上升,但它的毛利率还是下低了今年30%,这个是我们看的是截止到现在,就是批入终报连续上升,对购房者来说,我认为在整个市场行情再目前来看,是一个上升的情况下,价格的话肯定或许还是会有小幅的上升。
   对购房者提醒:有能力的就赶紧出手
   如果你刚性需求的话,有可能、有看中的房源或者说资金到位的话,你现在出手应该是比较好的一个时机,应该算是一个比较好的时机在这个时间段。房地产市场就是我刚才讲的,价格还是再上升,你现在买得话,应该讲还是不会有亏的。尽管如此,但也应该考虑自身的一些因素。
跨过八月,金九银十路在何方
    主持人:跨过八月,金九银十,路在何方?各位腾讯网友大家好,欢迎收看本期的楼市精英汇,楼市精英汇是邀请南京楼市中的精英针对南京楼市的热点问题,进行解读和探讨的一个访谈栏目。往年的七、八月份都是南京一个楼市的淡季,今年却非常的火热,许多购房者都有些措不及手。特别是今年的八月,还上演了一场反季节的夺金战,今年我们很有幸邀请了(世联地产高级研究员高峰)。
    高峰:主持人,好。
    主持人:以及同步地产机构的策划主管曹光,非常欢迎你们。待会就请你们为我们腾讯网友解读一下,南京楼市的热点,总结八月,预测一下“金九银十”。
    高经理,就是前些日子我看了你们8月23号的一个市场研究报告,有八个字可以总结一下,就是“流火未央、淡季不淡”。作为楼市传统七、八月份应该是一个很淡的季节,但是今年却是非常的火热,让许多购房者都措手不及,就是从数据上来看,从月供量和成交量同比增长了不少,想问一下,您认为出现这样火的原因是什么?
    高峰:这样火的原因主要我认为的话,我们看去年的成交量,去年2011年的成交量,我们同比2010年的话,是下降了20%左右,如果按照以往的正常增长规律来看,如果每年增长10%来算,那么去年就相当于我们20%的10%,就相当于下降30%,按照正常水平来看。这种情况的话到了今年一月份左右的话,在政策新盖房得到明显好转之后,然后我们的购买者开始进行了目视,尤其是刚性购房者我们可以看到一到七月份的数据,一到七月份数据刚好是购房者从二月份开始一直占据了整个面积的50%左右,而到了四月份之后,在整个房地产市场环境明显好转的情况下,就是成交量上升的情况下,然后我觉得这两个原因才能共同造就了七、八月份淡季的火热。
    主持人:您认为这是对于这样的原因造成它们比较热的一个原因。
    高峰:对。
    主持人:那曹主管您有什么补充的吗?
    曹光:我想说的就是我们现在目前来说中国的市场应该是一个非常明显的政策市,就是政策好、市场横行自然会好一点。目前这个政策可能是包含宏观的政策和一个间红政策,我们高峰的话讲的话可能针对市场上面的数据进行分析的,我们可能针对的是一些政策方面的一些东西,比如说这个年初的金融的连续调整的存款只会净率,然后六、七月份连续的降息,这都将我们这个楼市给资金的流动性非常的提供了充裕性。就是说对房地产有一定的促进作用。
    主持人:这主要是受政策的影响?
    曹光:对。
    主持人:刚才曹主管说了国家政策,也说了降息的事情。今年我们有个房价两次降息之后,南京楼市部分的房价都有所上涨。但是开发商虽然说房价再上涨了,他不直接说价格的上涨,而是说我们优惠调整了或者说优惠取消了,开发商对外表述的目的是什么?
    曹光:其实我觉得这个首先是属于一个正常的市场的行为。你东西卖得好,自然会价格往上升。第二个是因为政府的一个因素,因为现在整个政府的大的政策必须是把房价控制在一个合理的范围内。你这个时候我们的开发企业如果大张旗鼓的说我们要涨价、我们要干嘛,这肯定是不合时宜的,所以我们开发企业通过减少优惠,然后或者取消优惠把我们这个寻求一个成交量和价格的一个平衡点,追求这个项目的一个利润的最大化,我觉得是这么一个情况。
    主持人:是这样的情况。那高经理你认为这样一个对外表述之后,对购房者产生一个什么样的影响呢?
    高峰:对购房者来说我是觉得就目前市场来看的话,整个价格还是在可供的范围之内的。国家就是重点调控还是要在于反复提到,就是我们今天反复提到的,还是要巩固从2010年来调控的一个成果,国家关注的话,它的点肯定是成交量不是成交价格,如果你成交量上升,就我是觉得正好可以符合国家统一重点私有的一个观点,如果你说成交价上升的话,那很可能觉得大概感觉有时候这个地方的调控没有到位,而且会就是加强调控,可能出现后续的一些措施来对市场进行进一步的约束,我觉得对购房者来说购房的话,今年反正虽然成交量整体上升,而且有的部分开发商取消一定的优惠,但是我们今年看了一下,很多房子的新年终报,很多房子的年终报虽然它的营业收入或者是销量同比去年很大的上升,但它的毛利率还是下低了今年30%,这个是我们看的是截止到现在,就是批入终报连续上升,就是这个观点我们可以看出来,上面是按成交量算的,但是整个,再说这些我们的房子,他们的产品价格还是下降的,对购房者来说,我认为在整个市场行情再目前来看,是一个上升的情况下,关系是看自己选择好自己喜欢的产品,价格的话肯定或许还是会有小幅的上升。
    主持人:会有小幅上升?
    高峰:对。这个肯定是,首先你购房子,当然我认为大部分可能比较焦急的购房者,可能还是属于刚性需求,刚性需求就是可能会考虑到以后要改善,要把手上的第一套房子出手掉,但是我觉得现在年轻人都不是太有钱吧,你买第一套房子肯定要选择就是:第一、房子自己要满意。第二的话,就是价格适当便宜一些,也不要想太多,后期会有什么增值或者出手的问题,自己觉得处理合适。
    主持人:房价从总体来说是有所增长的,但是今年数量统计来看,购房者数量也是增加的,中国人有一个心理,买涨不买跌,在这个上面体现得挺清楚的哈。但有的网友就问了,中国人买涨不买跌,那么房子价格越涨我买得多,那中国是不是没有房子卖啦?那你们怎么认为这个事,曹主管?
    曹光:这个问题我觉得应该从两个方面去看。第一个就是说这个房子不够卖,我觉得这个市场如果出现房子不够卖这个情况是一个比较恐怖的事情,对于房子不够卖是怎么回事呢?肯定就是说政府强制性的把这个价格压制在一个一定的程度,然后导致这个房源大概是比较充足,然后这个性价比比较高,购房者大面积的爆发这个购买需求,所以导致了可能说房源不够卖,这是第一个。第二个那可能就是说我们房地产市场整个面临着一个可能说是一个崩溃的一个局面啦,所以导致了房企开发的一个危机,然后导致市场上没有人愿意去开发这个房子,所以导致房子不够卖,这是两点原因。然后你如果说我们买得越多,或者说房子越涨买得越多,那我们从这点可以看出如果是这个原因的话,开发企业那肯定说它对拿地的信心就更足,对吧。他拿地的信心更足的话,我们的开发量完全可以跟得上的。从目前南京市场的存量房源来看的话,应该是最近是跌到4万5以下了,然后包括现在政府又出来了一些保障放制度、经济适用房制度、包括现在二手房,现在应该讲房源应该是非常充足的。
    主持人:对,房源是充足的。但是网友的他那个意思就是他买房速度超过了开发商开发开发的那种速度。或者说比二手房、保障房还要快,会不会有这样的现象,这种的担心会不会是多余的?
    曹光:我觉得如果说市场出现这种问题的话,那肯定会出现房价快速上涨的一个过程。但是针对目前的这个市场行情的话,市场部太会出现、愿意出现到这种局面。
    主持人:恩,是这样的。虽然说南京价格趋势是上涨的,好多价格都是上涨的,但是也不怀就有了开发商为了回笼资金而去降价的,比如说城北老盘阳光聚宝山庄臻园,你听过吧?现在折扣是打了六五折,现在均价已经是1万1千5,对吧。以前是1万4千多到1万5这样子,然后就有的购房者就这样之类的开发商非常抱有希望。您说,会不会以后也会有这样的开发商?然后会买到一个便宜的房子,然后你们认为这个现象是一个个例还是一种预期,高经理。
    高峰:个人觉得还是应该是一种个例吧。因为像当前大家都知道整个市场还是处于上扬的态势,六五折甩卖这种我觉得应该是在1年前或者是更久远,房产调控更严厉的时候可能会出现这种现象。那么我觉得整个目前市场的话,在价格咱们现在还不好说,就是整个成交量的话,肯定是还在上升,我们现在业内也是金九银十史上特别明显的放大,对吧。然后在成交量放大的情况下,我是认为今年可能开发商他的任务主要还是集中在区划调,去年以来这些库存上面,再去库存的基础上可能成交量上升,但是这个价格的话,我们不太好说能不能上升,但是从目前得到一些消息包括龙湖、还有新城控股一些开发商他们集中于今年的“金九银十”,主要的一些方针还是降价,进行那种叫做“秋收”行动。
    主持人:“秋收”行动?什么是“秋收”行动?
    高峰:“秋收”行动,就是说咱们一年已经过半了,属于秋天嘛,对吧。然后很多上市公司他们全年定制一个目标,到六月份到终报批入的时候并没有执行到全年的一半,当然有可能上半年会突然发业,会销售得更好。但是上半年可能没有达到一半,大家可能会还是有点紧张,可能是想争取抓住“金九银十”。
    主持人:为了抓住“金九银十”。
    高峰:对,抓住“金九银十”,先后带为安,先把销量冲出去。
    主持人:所以说,这个也算是一个个案?
   高峰:对,也算是一个非常特殊的个案现象吧。
    曹光:对,也属于是个个案。
    主持人:那曹主管你也是这样认为的?
    曹光:对,因为这个楼盘因为前段时间的话,传言说是销售位置不是很好,然后一直在谈收购的事情,然后跟某家企业可能说谈判这方面,跟他洽谈失败了。所以导致了目前是要快速地去回笼资金这块,应该属于是个个案。
    主持人:应该是属于一个个案,就是二位都认为这只是一个个案,不会是一种预期。
    曹光:不会。
    主持人:好,南京七、八月份,其实价格就是还是说一个上涨,但是八月后期,特别是比如说上周,热光量反比还下跌了两成,特别是本周也没什么要开盘的哈。然后就是整个呈现出一个淡的状态,不仅如此,在退房市场上,比如说八月份退房有72套,但是只有10套被认购,其中也只有3套被摇号,这种市场冷的一种状况,您认为是什么原因导致的呢?然后会对“金九银十”会产生一个什么样的影响,曹主管?
    曹光:这个问题可能是这样的,因为八月份的话,六月和七月的话其实成交量已经非常的惊人,然后八月份的话现在出现这种情况可能是为一个九到十月份做一个调整,因为各家的开发企业都再备战九、十月份,可能精力都放在九、十月份上,然后九月份可能说是把精力各方面都缩减一下,因为你这个房子的话,有这个什么,比如说优惠幅度之类的,我可以缩减,到九、十月份我再集中引爆出来,这块的话那肯定说我九、十月份的话,销量可能会又有所突破。然后就是说你刚才讲的退房再摇号,因为现在怎么讲,二手房市场的话,应该讲房源还是非常的充足,然后网络就是购房者得到这个信息量是非常得快,不管是从网络还是他到去售楼处去看房,他得到这个信息应该是比较快速的,所以他在选择房源的基础上应该是比较理性的,不会是像原来就是说这个房价好象是比较便宜我就去买一套,应该是不会像这个情况,他是比较理性的去消费。
    主持人:是一种理性的消费?
    曹光:对。你刚才讲的它是有10套,可能说里面有3套是摇号的,因为我查一下,因为有1套应该也是属于价格是比较低的,是应该在(麒麟门)那边,所以说是一个非常低的房源在摇号。
    主持人:其中有个东郊小镇在摇的人比较多,是7个人。但是和七月份相比,七月份其实摇号的没它这么多,但是有1套房源是一个核心位,1套改善房,有14个去抢。从和七月相比这个还是一个冷的形态。
    曹光:对,因为相对来说的话,从这个集中引爆的购房需求来看的话,因为它是一个阶段性的引爆,所以它不可能是一个长时间的一个不停的上涨,应该是不会出现这种情况。它可能是到一个峰顶的时候会有所下跌,这是一个正常的一个市场。
    主持人:这是一个正常的市场行为?那您认为它会对“金九银十”有哪些影响?你会同意曹主管的观点?
    高峰:大致跟曹主管想得一样,主要现在已经到七、八月份了,前几个月成交量我俩已经冲得非常高了。然后马上到了传统的旺季,“金九银十”。现在我认为可能开发商进行折服续利期吧,可能把更多的精力和更多的优质的房源和优惠拿到九、十月份去,然后关于刚才那个退房的话,我个人认为可能一方面就是因为房源本身可能是不会太优质、不会太吸引参与摇号的人一些注意,还有一个可能就是说我们注意到自从前段时间国务院突发文件之后,我们很多楼盘就是开始刻意的减少退房量,还有就是对外的宣称的开盘的成交量也对市场有所隐瞒,不会把它真实的业绩告诉我们,这个东西反映到全市成交量来看的话,从楼市突发进口南京开始,我们的成交量一直在走一个下坡路。当时我认为可能是一种开发商认为控制的一种趋势,对目前市场的话,我个人包括我们都是非常有信心能够包括“金九银十”,可能部分购房者认为退房少,或者是市场就会有冷淡。我个人认为可能还是由于政策改变,造成购房者心里预期的变化带来一定的影响。
    主持人:心里预期的变化?
    高峰:对对对。
    主持人:那是您对“金九银十”还是挺有信心的?
    高峰:对。因为现在包括外界来看我们前段时间有山东在试行商品房试品销售,还有湖南、湖北地区也开始准备,有传言说要开房产证试行版,可能现在在这种政策正在丰满年吹灰的事不明朗的时候,大家可能还是会比较谨慎、保守一些,把更多的一些精力或者是周围的通告进行为止。
    主持人:就是说在八月份短暂的休息之后,九月份传统的旺季就要来了,根据我们腾讯房产独家统计,九月份将会有45家盘写进七星套房入市,其中还包括12家水星盘,就是想听二位谈一下这对整个南京下半年或者“金九银十”会有一个什么样的影响?请你们对它们去做一个预期,然后价格或者认购会有一个怎样的走势你们认为,曹主管?
    曹光:怎么讲了?因为“金九银十”不管在什么时候,都是属于一个房地产销售的一个旺季,也是属于这一年到头最后的一个比较重要的销售结点,房地产企业可能说要靠九月和十月的这个销售成绩去完成他今年的一个销售目标,如果能完成这个销售量,那肯定要看到九、十月份怎么去完成这个任务。然后在目前这个市场航行情下,就是说天气逐渐的降温了,然后看房的人也逐渐变多了,然后成交量再上升,这点我们就可以基本预期就是九、十月份在成交量上升,来访充足的情况下,这个九、十月份绝对是可以是一个成交量上升,肯定是没有问题的。
    主持人:肯定是没有问题的,对吧。
    曹主管:对。
    主持人:那(高峰),高经理有没有什么看法?
    高峰:我认为的话,可能我想法跟曹主管咱们也是一致的,就是说,整个八月份我们大部分时间就是比较忙的,然后到了“金九银十”的话,可能包括各方面吧,然后开发商也好、咱们购房者也好,期望值都是比较高的,开发商的话肯定就是压住“金九银十”这个全年最后的一段比较黄金的时间去把他们的业绩冲一冲,然后我们购房者的话可能会就想在“金九银十”在很大量的推盘的情况下,能不能套到一些优质、优惠的房源。我个人认为的话,在今年可能大的推盘量可能会带动成交量大幅度上升,但是价格方面的话还不太好说,有可能是开发商还是在执行那种降价或者是放大优惠,然后先把量冲上去,价格的话可能不会我们看到有很明显的下降。
    主持人:不会有很明显的下降?
    高峰:对。
    主持人:那就是二位刚才都说了,不管说对它的价格也好,或者什么,不会认为它上升或者下降,不管这个问题,我就想说,反正二位都是对“金九银十”的走势还是抱有信心的。就是说如果是这样一个走势的话,那相关部门会不会出台一些政策?如果有的话,他会出哪些政策呢?然后对开发商和购房者有什么样的影响,高经理?
    高峰:目前可能外界传言比较厉害的,一个就是说从两封地区开始推展的房地产税对外实行,还有山东地区的一个商品房现房试点销售,这两个我目前个人认为的话都不会很大方面的一些铺展到全国来开始实行的可能性,目前我们的调控政策从国家推出来看,从土地的商品房销售到商品房持有再到商品房的二次、三次买卖,这个东西我们各个环节都是有很明确的政策来约束它、或者是来调控它。新的政策立即出来的可能性不会很大。
    主持人:不是很大?
    高峰:对,不是很大。包括房产税试点实行,从上海、重庆开始从去年开始之后,然后两封地区也只是目前有传闻会展开实行。我个人认为到南京这还是很早的一个事,然后然后再说山东现行开始是一个商品房,现房的试点销售,这东西可能也就是说商品房现房销售,也就是说把预住就是取消掉,但是目前我们来看的话,开发商的预收款,预收商品房的款占整个资金的大概25%左右,如果这个预收取消掉的话,对开发商的一个资金面临影响那是非常大的。从这点来看的话目前也不可能会取消预住制度,而且一旦预住制度的话,就是说商品房供资会成为一个非常严重的问题,房子真的就已经是很短缺了,那个房价短期有可能会面临非常大的上升。如果贸然展开这种政策的话,可能又会把前期的一个调控的政策毁掉了,推翻掉了。
    主持人:所以说你刚才说的那两个政策可能都不会实行。
    高峰:对,都不会实行。
    主持人:主要是从开发商和购房者的角度出发?
    高峰:对。
    主持人:那曹主管你又有什么高见?
    曹光:因为最近在开全国人大代表大会,现在它财政部部长应该讲是严格要抑制投资性的住房需求是完善税收制度,应该是这么一个意思。因为我也看了一下,讲这块很明显就是讲房产税,如果这块房产税要出来的话,对房产市场的打击应该是会比较大,因为中国人的传统买房就是说我买了房,这个房子就是我的,但是现在不一样了,如果房产税出台的话,你买了房但是你如果有多套房子的话,你每年还是要交一定的费用,增加了买房人或者是投资者一个购房成本,这个的话就可能导致整个市场的话房产税出来,二手房市场非常的火爆,或者说这个房子开始租金上扬,投资者开始把租金转加给租房者,所以从目前来看的话,政府跟他这个建议应该是一致的,短期内应该是不会考虑把房产税就是大范围的去实施。
    主持人:就是说不会实行房产税这样的一个政策。
    曹光:因为怎么讲,因为中国以前是三驾马车,但是怎么说现在基本上已经没有了,我们经济支柱还是以房产适应,但是一直说要科技转新,但是一直也不是非常的成功。所以说的话,我们房地产市场的话如果一次性把它给打压掉的话,那肯定对经济发展是一个非常严重的后果,政府在考虑很多因素的情况下,我认为是不会去大面积去实施这些非常严重后果的调控政策。
    主持人:就是两位现在总结一下,就是政府考虑到多方面的因素,不会出台一些政策,比如说房产税那些政策,刚才说了几个政策。
    曹光:对,它可能就是说区域内,就是说可能在某个区域内,去实行试点。
    主持人:可能会实行试点?
    曹光:对,去看看到底有什么样的一个后果?然后再考虑是否大范围的一个实施,应该是这么一个原因。
    主持人:所以说在短期时间内不会全国的实施或者出台什么政策?那行,那最后一个我还是想替网友问的,因为好多网友或者购房者对那个楼盘的走势还是拿不稳,不知道什么什么买房,也不知道买什么房,不知道说该什么出手或者什么的,就想两位精英对于购房者有什么提醒和注意的,高经理?
    高峰:我是觉得可能大部分购房者买房拿不准的话,第一个就是价钱,价钱肯定是第一首位的,因为买房子你其实可能会看你房子的楼盘,然后价格的话我是想提醒一下各位网友,就是说虽然目前政策还不是很明朗,我们的成交量的话,从今年初开始,一直是放大到现在,那么如果在今年政策就是各方面已经确定,然后现在政策信息下调的情况下,成交量进一步上涨,可能下面一步就是房价的上扬,我是觉得有可能、有看中的房源或者说资金到位的话,就是选1套自己喜欢的房子,现在就是一个比较好的一个出手的时机。
    主持人:就是该出手的时候就出手了。
    高峰:对对对。
    主持人:那曹主管有什么看法?
    曹光:我也跟我们高经理的看法基本一致,因为目前这个市场行情应该还是一种稳中有升的一个市场行情,如果你刚性需求的话,你现在出手应该是比较好的一个时机,应该算是一个比较好的时机在这个时间段,房源充足,你可以选择1套优质的房源是一个比较好的时间段,你如果说但是怎么说呢,就是你要考虑各方面的因素,因为你毕竟每个人的购房需求不一样,我不能说你一定要去购房哪个项目的房子,这肯定是不现实的,应该考虑自身的一些因素。
    主持人:那有的人他是比如说有的购房者他现在没有那么多的资金去,他需要一个贷款,然后他就想说那我现在是贷款买房好呢?还是等我钱稍微够一点再买?这些您怎么认为?
    曹光:这块的话应该讲的话,房地产市场就是我刚才讲的,价格还是再上升,你现在买得话,应该讲还是不会有亏的。
    主持人:那还是建议他们先有点条件的话,就先买。
    曹光:对。
    主持人:现在是一个买房的好时机。那本期南京楼市精英到此结束,非常感谢两位嘉宾的到来!非常感谢!

   访谈时间:2012年8月31日下午14:00-15:00

   访谈地点:腾讯房产南京站直播间

   访谈主题:跨过八月,金九银十路在何方

   特邀嘉宾:

    高峰: 世联地产市场研究部高级研究员

    曹光: 同步地产机构策划部主管

  目前市场价格还是在可供的范围之内
    对购房者来说我是觉得就目前市场来看的话,整个价格还是在可供的范围之内的。国家就是重点调控还是要在于反复提到,还是要巩固从2010年来调控的一个成果,国家关注的话,它的点肯定是成交量不是成交价格,如果你成交量上升,就我是觉得正好可以符合国家统一重点私有的一个观点。如果你说成交价上升的话,那很可能觉得大概感觉有时候这个地方的调控没有到位。
  有消息称开发商要降价实行“秋收行动”
   目前得到一些消息包括龙湖、还有新城控股一些开发商他们集中于今年的“金九银十”,主要的一些方针还是降价,进行那种叫做“秋收”行动。“秋收”行动,就是说咱们一年已经过半了,属于秋天,然后很多上市公司他们全年定制一个目标,到六月份到终报批入的时候并没有执行到全年的一半,当然有可能上半年会突然发业,会销售得更好。但是上半年可能没有达到一半,大家可能会还是有点紧张,可能是想争取抓住“金九银十”。
  现在房源应该是非常充足的
    如果说我们买得越多,或者说房子越涨买得越多,那我们从这点可以看出如果是这个原因的话,开发企业那肯定说它对拿地的信心就更足,他拿地的信心更足的话,我们的开发量完全可以跟得上的。从目前南京市场的存量房源来看的话,应该是最近是跌到4万5以下了,然后包括现在政府又出来了一些保障放制度、经济适用房制度、包括现在二手房,现在应该讲房源应该是非常充足的。
  九、十月份成交量绝对上升
    因为“金九银十”不管在什么时候,都是属于一个房地产销售的一个旺季,也是属于这一年到头最后的一个比较重要的销售结点,房地产企业可能说要靠九月和十月的这个销售成绩去完成他今年的一个销售目标。天气逐渐的降温了,然后看房的人也逐渐变多了,然后成交量再上升,这点我们就可以基本预期就是九、十月份在成交量上升,来访充足的情况下,这个九、十月份绝对是可以是一个成交量上升,肯定是没有问题的。

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