本期导读:深入一线,见证楼市风云;审时度势,创造热销奇迹;张弛有度,方显高手本色,欢迎收看腾讯房产楼市精英汇。楼市精英汇是邀请南京楼市中热点楼盘操盘手,针对项目的成功营销等问题进行解读和探讨的一个访谈栏目。
 
 

 

唐登洋进入嘉宾微博
  南京荣盛置业有限公司营销总监
   
 
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专访南京荣盛置业有限公司营销总监——唐登洋

   主持人:各位腾讯网友大家好,欢迎收看本期的楼市精英汇。在六合房地产市场上有这么一家公司,它浓墨重彩,占据的整个六合城区60%的成交额;它亮点多多,每次开盘吸引到购房者的蜂拥而至。它就是南京荣盛置业有限公司,今天我们有幸邀请到了这家公司的营销总监唐登洋先生,请他为我们详细的解读一下这个项目,唐总,您好。
    唐登洋:您好,我们腾讯的网友,大家好。
    主持人:刚才我们也提到了,荣盛一家公司就占据了整个六合城区60%的交易额,在您看来取得这么一个好的成绩,最重要的原因在哪里?
    唐登洋:我觉得刚刚我们主持人讲的60%,我说明一下如果不含乡镇的话我们在60%,如果说是所有的乡镇的,包括(横梁、八百)都在内的话,我们准确数字是47%,接近五成。我觉得我们能取得这样的销售量基于两方面:第一方面就是我们在六合应该说布点还是比较丰富的,从大厂大新城到龙湖板块,应该说我们的项目也是比较多,这是第一块。第二块我们荣盛的特点,我们开发的这个速度,包括我们这个应该说是资金的利用率在同行当中也是比较好的。所以这几点促成了我们应该说是去年能够有较好的市场占有率。
    主持人:提到去年的荣盛,可能市场上有一段佳话,每次开盘就一个很有趣的称号,像之前的总理盘到成交盘,这些营销思路都让市场感到耳目一新。您是负责营销这一块,在今年整个荣盛有一个怎么样的营销思路?
    唐登洋:我觉得去年在这方面我也感谢这个,应该说是广大的网友对于我们每次开盘以后都很愿意去聊我们这个项目。我觉得两点,第一良好的销售业绩,以及我们这个较好的户型,得到追捧以后,大家就会寻找一些有趣的东西。包括我们现场的时候,其实弄点水果也是给大家,应该说是排队什么的,口渴吃一点东西,大家看到我们有橙子和香蕉,都认为这可能也是图一个彩头,我觉得既然是这么说了,我觉得这也是非常好的,应该说是说法,我也很乐意接受,所以大家一直也就比较,一直在网上说,确实这也不是我们想要追求的核心点,我们很重要的还是要靠自己良好的这个市场定位能够得到大家的喜欢,真的能够是买房子觉得买了以后很适用,或者说买的以后收房以后觉得我们的产品比他想象的要更好,这个我觉得是最重点的。
    主持人:像今年听说在江北六合今年要七盘联动。
    唐登洋:对。
    主持人:作为一个营销总监,我想您对手上的项目肯定如数家珍,考您一下,您能说说这七个项目吗?
    唐登洋:这个没有问题的,我首先按板块来说,首先在大厂我们现在有两个项目在售的,一个是兰亭苑,荣盛兰亭苑,还有荣盛文承苑是今年即将面世的这两个项目。在新城我们有两个项目,一个是去年被称为棉被盘的花语馨苑,还有我们在新城还有一块地,也是刚刚拍的,今年也要面世,是莉湖春晓,这是第四个项目。第五个项目是我们龙湖板块的,别墅项目,荣盛光湖郡,这是我们第五个项目。第六个项目是我们荣盛雨荷苑,也是龙湖板块的。第七个项目是我们荣盛茉莉苑,也是我们今年在售的,茉莉苑和茉莉苑北苑都是茉莉苑,应该说是这个组成的。所以说这7个应该说是我们今年全部要有新的批次或者新盘,新盘的话完全全新盘是大厂的文承苑和我们那个新城的这个莉湖春晓是一套房子还没有卖,全新亮相,主要的期盘当中,2+5的这种模式。
    主持人:我们知道荣盛之前的项目一直是主打刚需为主,那么今年您刚才也说的有两大全盘盘要面世。
    唐登洋:对。
    主持人:那么他的定位或者他有一个上市计划,跟其他盘有什么不一样吗?
    唐登洋:我觉得我们这两个新盘基本上还是以刚需和刚改为主,应该说方向上面和去年没有大的变化。我举例文承苑这一块,仍然是以70平米左右的两房和80到100平方米的应该说三房为主,还是以刚需和刚改为主,包括我们的莉湖春晓,还是以打婚房和这个应该说是小面积大空间这种概念面世的。周期这一块您想了解的我们开盘的这个结点,我们文承苑这一块我们开盘应该是在今年的5月份,5月初。我们的莉湖春晓这一块第一批面世的话应该是在7月份,主要是5月和7月两个结点。
    主持人:我们知道去年整个六合他的地块也出让比较频繁,您是怎么样看待六合这个市场?
    唐登洋:我觉得六合市场应该说是前一阵子,前一阵子高淳和溧水,应该说划为南京区了。其实六合完全也就是南京真正意义上的一个区,与南京主城的距离也就是四五十公里。现在又有轨道交通,轨道交通的话到市区到鼓楼的话也就是30几分钟,应该说完全的纳入到主城的范围,长江一桥到四桥,再加上隧道,现在交通上面也非常的方便。我觉得整个市场来讲,从去年我们的增长率跟其他区域相比是非常靠前的。应该说近两年来六合市场也逐步的成为我们南京市民南京市区江南很多人的,应该说是选择的区域。主要是因为他的价格和他的这个交通改变以后,他的性价比进一步凸显。
    主持人:聊完了六合还有荣盛之后,我们再想聊一聊最近市场的热点。您知道最近新政也出了。
    唐登洋:对。
    主持人:20%的个税就引起的舆论的一片哗然,就像三大交易中心最近也是连夜的赶工这种。
    唐登洋:对。
    主持人:您觉得这种重税抑制房价,他会不会反而在推高房价呢?
    唐登洋:我觉得从长线来看的话,重税一定会对我们投资应该说是买家会有很大的影响。但是短期内大部分买家基本上都改为净得价,就是我们看到很多二手中介里面,应该说以前都是各付各的税,现在很多都是净得价。这句话其实就反映了近阶段很多业主准备卖房的这个,应该说是客户他把该收的税全部转嫁到客户身上去了,在近阶段我认为是加大了,应该说二手房的客户买家的成本。但是从长远来看的话,投资行为的人他会考虑我进去以后我以后的收益要刨除这个20%,可能他就不再会像以前那么的坚决。
    主持人:像去年的楼市可以说是一片大好,整个市场都是一片回暖,加上两次降息。
    唐登洋:对。
    主持人:像今年金三银四开始就有新政的落地,您觉得会不会对今年上半年的市场造成一个影响?
    唐登洋:我觉得今年楼市应该说是国五条面世,我觉得也是顺应时事吧,应该说出来这样一个政策。但这个政策我的理解他很大意义上还是对于新房市场来讲的话,很大意义上还是一种信号的意义和警示的意义。实际上应该说是二手房的买卖暂时短期内会受到抑制以后,可能会助推新房市场,因为这些买家,尤其是买家他如果是刚需客的话,他不买二手房,他随着婚期的临近,家庭结构的变化,必须移居南京等等很多方面的因素,那他必须得买房的话,可能也会助推我们应该说是新房市场这一块。从近期来看,我觉得尤其是对于我们市区里面的一些,应该说是以改善投资为主的高档住宅,应该说是受政策的影响会较大,因为他买进去以后,本身投入也很大。以后他能够有多少收益,这个时候他就不敢像以前那么乐观。而我们这种刚需盘,荣盛去年基本上我们所卖的房子88%到90%都是刚需客,所以在这个层面上,政策反而是有利于我们的。因为你在二手房市场上,如果说这个买家是刚需客的话,那他现在20%的税他承受不了,他可能转嫁到我们的这个市场。如果说他是投资客的话那他更不会去,应该说是把他这个房子接收到自己手里面来。因为这次买进以后成本比较高,下次买出如果有涨价空间的话,他可能重税之后也会变的犹豫。
    主持人:您觉得是利于刚需市场的。
    唐登洋:对,我一句话概括的话,我觉得这个政策本身出来的初衷也是为了支持我们的刚需去抑制投资和投机行为,所以我觉得这个政策从五点去分析的话,是达到了这个应该说是想要的预期。
    主持人:最后我们还是回到这个营销的话题来说,唐总作为一个营销负责人,您觉得营销作为一个操盘手他需要怎么样的综合素质才能操控好那么多的大盘?
    唐登洋:我觉得作为我们应该也是有十年工作经验的这个营销人,我觉得能够在营销上面取得好的业绩,去除掉我们产品的优势,当然产品是第一要素,你一个良好的产品就是所有营销的应该说是根本,你没有好的产品再好的营销也没有意义。在有良好产品的基础上面,我觉得我们能够准确的把握市场客户的关注点很重要。我举例子,我们去年花语馨苑的这个热销,我们很大程度上是我们的嗅觉已经感觉到六合在这一阶段的刚需爆发的这个点,已经受到一定压抑以后,他总有一个点他要爆发出来。而这个时候我们一个合理的户型加上我们一个主打温馨浪漫,或者说是婚房这个角度去进行推广的时候,就得到了我们自己准业主的共鸣,所以说这样子我们推广起来就会顺水顺舟。加上我们用了一些应该说是一些新闻事件,包括棉被什么这个成交,还有我们的这个应该说是速度上面大家也给我们起了一个叫闪电什么等等一系列的,这些词语都是比较热的,而且也是耳熟能详,传播起来他基本上都很畅通。所以说我觉得这个也是我们的特点之一。所以我觉得从营销人的角度来讲的话,推广核心要素就是把自己最好的产品用最简单和最易于传播的语言告诉你的准业主,我觉得这整个推广包括营销的方式一定会取得较好的效果。
    主持人:非常感谢唐登洋先生接受我们的专访,也祝愿荣盛在六合乃至整个南京的市场发展能够更快更好,本期楼市精英会就到这里,我们下期再见。
    唐登洋:好,也感谢我们腾讯的网友对我们楼盘的关注,也欢迎到我们项目来参观指导做客,谢谢大家。

   访谈时间:2013年03月06日 上午11:00-11:30

 

   访谈地点:荣盛龙湖半岛项目案场

 

   本期嘉宾:唐登洋

 

 

    如果不含乡镇的话我们在60%,如果说是所有的乡镇的,我们准确数字是47%,接近五成。我觉得能取得这样的销售量基于两方面:第一方面就是我们在六合应该说布点还是比较丰富的,从大厂大新城到龙湖板块,应该说我们的项目也是比较多。第二块我们荣盛的特点、开发的速度,包括我们资金的利用率在同行当中也是比较好的。…[详细]

 

 

    按板块来说,首先在大厂现在有两个项目在售的,一个是兰亭苑,还有荣盛文承苑是今年即将面世的。在新城有两个项目,一个是去年被称为棉被盘的花语馨苑,还有我们在新城还有是莉湖春晓,今年也要面世,这是第四个项目。第五个项目是我们龙湖板块的别墅荣盛光湖郡。第六个项目是荣盛雨荷苑。第七个项目是荣盛茉莉苑。…[详细]

 

    作为有着十年工作经验的营销人,唐登洋觉得能够在营销上面取得好的业绩,产品是第一要素。“一个良好的产品就是所有营销的应该说是根本,没有好的产品再好的营销也没有意义。在有良好产品的基础上面,我觉得能够准确的把握市场客户的关注点很重要。” …[详细]

    短期内大部分买家基本上都改为净得价,就是我们看到很多二手中介里面,应该说以前都是各付各的税,现在很多都是净得价。这句话其实就反映了近阶段很多业主准备卖房,户他把该收的税全部转嫁到客户身上去了,在近阶段加大了二手房的客户买家的成本。…[详细]

项目名称:荣盛龙湖半岛

楼盘价格:均价5500元/平

物业类别:商铺、普通住宅

所属商圈:六合

开盘时间:2005年1月31日

入住时间:2012年6月

项目动态:荣盛龙湖半岛雨荷苑预计3月中下旬推出6、10幢等高层房源;茉莉苑小公馆在售3和5号楼,折后均价5500元/平米。 >>>详细
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项目名称:荣盛花语馨苑

楼盘价格:均价6500元/平

物业类别:商铺、普通住宅

所属商圈:六合

开盘时间:2012年5月8日

入住时间:2014年6月

项目动态:荣盛花语馨苑项目预计将于4月份推出3期10、18、19号楼,面积在67-109平方米左右,均价6400元/平方米。 >>>详细
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