本期导读:网罗市场热点,把脉动态走向,欢迎收看本期腾讯房产楼市精英汇。刚刚步入三月份,南京楼市就迎来了激烈的震荡,国五条细则出台引发了房地产各个当事方的一片争议。那么究竟这个政策会对南京楼市产生什么样的影响?南京落地细则会是怎样的态势?三月份市场又会有哪些变局?
 
       
  南林大社会工作系主任孟祥远  

网博地产机构总经理

孙海

 

蓝风代理机构总助

翁忠平

 
腾讯房产南京站官方微博

解读新国五条下的南京楼市

   主持人:网罗市场热点,把握动态走向。欢迎收看本期腾讯房产楼市精英汇,刚刚步入3月份,南京楼市就迎来了激烈的震荡。国五条细则出台引发了房地产各个方面的一片争议,那么究竟这个政策会给南京楼市产生什么样的影响?南京落地细则又会是什么样一个态势?3月份市场又会存在哪些变局?今天我们邀请到了南京林业大学社会工作系主任孟祥远博士。孟博士,您好。网博地产机构总经理孙海先生,还有蓝风代理机构总经理助理翁忠平先生,这三位地产精英为我们解疑释惑。
   主持人:从2010年开始房地产市场政策就不断出台,尤其是今年3月份新国五条出台告诉大家一个道理就是房地产调控没有最严只有更严。现在我想请各位点评一下去年四季度市场是不是已经到了非要用调控政策来抑制的地步了?
   孟祥远:应该说最近市场出现一些变化,从去年,实际上确切的说应该是在去年的六七月份开始,有一些一线和二线城市的房价出现了反弹。在房价反弹的时候这个成交量也保持比较高的,成交也比较活跃。所以说整体的一个市场出现了,一线和二线城市呈现了一个比较强势的复苏过程。对于我们的监管部门来说形成了比较大的压力,在这种情况下出台一些政策,可能是对于这个市场降温,可能是必然的一个过程,尤其是像北京上海这样的一些大城市。但是如果说是不是全国的城市都到了这样一个地步?我觉得可能还未必。你比如说这个三四线的城市,他实际上这个房价还没有一个很明显的上涨,所以这个调控政策的出台,我觉得还是要有一个针对性,不代表说目前所有的城市都到了一个非调不可,或者说必须出台调控政策一个地步。如果要出,那可能也要在这个落实的细则上,应该有一个差别化。一线城市、二线城市和这个三四线城市应该有所区别。
   主持人:下面我们想听一下孙总对这个问题怎么看。
   孙海:应该说从去年三季度开始,整个楼市特别是一二线很多城市出现了房价快速的回升,成交量也是不停在放大。以南京为例,从去年四季度到今年一二月份整体市场的这个都出现了一定的反弹。我们看到调控一两年来,差不多两年左右的时间,整个市场出现这样调控这样一种格局,又时逢新旧领导层的交替,现在这种中央政治局对这个领导交替的这样一个敏感时刻,所以这种房价的问题又再次地提上了议事日程,整个的这个民生、民意呼吁,房价必须再采取新的一轮这样一个调控格局,才能对这个市场进行一个重新的降温。所以在这样一种情况之下,决策层推出这样一个所谓国五条,也是对以往的这种限购限贷,一系列这样一些措施的一种从严,包括最新提出来一个20%差税的这样一个问题,都是希望打这样一个组合拳,能够使得楼市快速升温的城市保持一个理性。
   主持人:今天两会开了,我们听温总阐述一个观点。今天我们虽然字不一样,但是我们也请到了翁总,也想听听翁总对此怎么看。
   翁忠平:我跟两位这个领导可能还不一样我对政策角度,我从政策出台之前出台之后,因为我们是在一线搞销售的,我们倒没有对这个政策太多去敏感。因为根据我个人的了解,像南京这样一个二线的城市,实际上在去年的3月份,实际上从成交量上来讲就已经恢复了。去年年初的时候大家也都知道,各家大的开发公司,实际上他全年的任务在年中的时候就已经完成了。到下半年基本上可能大家不是在冲量,实际上希望在走量的情况下能够把价格,能够有一些恢复性的上涨,我觉得这个也能够客观理解。实际上对于三四线城市来讲的话,在去年整个一年相对来讲比较困难的。比如说镇江和扬州,我们南京周边地区,基本上成交量非常小,价格也是非常上升乏力的。可能在一线城市像北京上海这些地方,他的这个市场的敏感度比较高,恢复的也比较快。所以其实政策的出台,我觉得可能是政府侧面整个房价是过于敏感,他可能怕一线上来二线上来三线上来,然后整体上来以后出台的政策迟了。
   主持人:已经失控了。
   翁忠平:实际上我觉得他稍微敏感了,把这整个政策往前移了一下。
   主持人:就是政府在政策,觉得市场失控之前打了一个提前量,提前进行遏制。那对这种遏制你是怎么看的?支持还是反对?
    翁忠平:我觉得不存在支持也不存在反对,可能政府有他的考虑。但是这个国五条对我们来讲的话,我觉得对于成交上来讲的话,可能不太会有太大的这个影响。我觉得这个政策实际上还是在原来现有政策基础上加码也好,微调也好,我觉得这个基本上也能够看到政府在整个房地产市场调控当中手段相对单一化。实际上在整个房地产调控的根本性相关政策上面都没有触及到,我觉得还是在一些末端表现上,主要是在控购房者,其他方面都没有去控。
   主持人:新国五条里面强调一点也是引起社会争议最大的就是征收房产增值20%的个税,在重税的压力下,南京的房管局人满为患。大家纷纷抢在那个之前办理二手房的交易,包括新房的一些交易,昨天我们统计的数据来看,从政府统计的数据来看,收件量一度飙升到往常的8倍多,有神一级的评价网友吐槽说,我原本只想让政府管管房事,但没想到政府想“睡”我。对于重税抑制房价,诸位怎么看呢?我们这个先请孙总先开始。
   孙海:这次的政策其实我们看到早期其实几年前就已经有了关于20%的差税只是没有严格执行,上海也是执行了一天好像就推翻掉了,后来还是按照1%的收取。这次出来我想用心良苦,他希望能够从流通环节使得这个投资对这个市场望而却步,对后期的预期能够产生一些这种变化。但是我们也看到,刚才翁总讲的这样一个政策在根据以往的这种调控来看,他还是延续,他针对的还是买房人。他没有从一些整个房价的这个构成,为什么房价会涨,同他的这种供应体系,包括整个的这个地方土地财政的这种依赖度,包括整个的这个保有环节税种能不能尽快的落地等等,这样本质上的改变人们对未来楼市还会高涨的一种预期。所以说这样一个政策出台以后,更多的我们看到是误伤了很多刚性这样一些买房人,包括刚性的这种改善的这样人群,他们希望通过自己可能产品升级,通过自己的这种以小换大,以旧换新这样一些人群就误伤了。据我们观察,其实误伤的人群还不在少数。所以为什么这次的这个政策出台之后,引起了社会这么大的一个反映。我想这次也看到,这两天包括交易部的部长副部长都纷纷表态。我觉得昨天的这个表态特别有意思,特别在了一个我们先试试看,提出了不可能让所有人都满意。实际上我们看到这两个都是底气不足的,事实上这个政策出来还是稍微仓促了一点,没有考虑税种设计的这种可持续性,还有延续性,包括这种科学性。我们希望能够在未来的各地出台细则的时候,能把这个东西做一些优化和纠偏。
   主持人:翁总您怎么看?
   翁忠平:我可能会比较尖锐,我觉得这个税出来以后,为什么会引起这么大争议?实际上很多人能够看到这个税背后的一些,有些人的失去和有些人的所得。失去的是什么?失去的我觉得他是阻碍了整个市场,尤其是商品房这块快速的流通。实际上我们讲,通则不痛,很多东西你流通起来流转起来,大家都是处在一个非常平和的心态。实际上房价不会像我们想象的那样,就是像脱缰的野马。你如果说政府干预的过多,在阶段性产生一些这种恐慌的心态,反而会导致比如说房产局看到的交易过户的爆棚。第二个就是从这个老百姓来讲,他增加了这个税收,实际上他增加了付出。获益的是谁?还是政府,我们听到一些非官方的说法,说原来在这个整个土地出让费用上,国家各地方是7比3,地方实际上承担了很多责任,但是获益非常少。这次又开玩笑说政府在给地方政府示好,实际上这个20%是由地方政府来获得的,政府与政府之间在进行平衡,所以说老百姓可能觉得心里会不爽。但是必须要面对这样一个现实,未来可能在这个房价上面,在一部分房源,在一部分阶段可能确实会有助推房价这种可能性。因为毕竟市场现在还存在着一些刚性需求,也有一些人存在着改善性的这种需求。他必须要将房屋流转起来,那么这种流转一定会在某种程度上把这个推高的房价转嫁给新进的购房者,我认为是这样的。
    主持人:孟老师能不能给我们谈谈,您觉得您认为税费会不会转移?就这部分税费不但没有起到降,反而把房价推高了?
   孟祥远:这个事情我还要理性的去看待他,因为这次国务院发这个通知,实际上国五条的这个细则,相当于是一个中央层面的细则。整体上稳中偏紧,他实际上对于我们的这个,总的来说还是对于以前政策的明确或者强化,包括20%这个提法,也并没有突破,没有很大程度上突破原来的那些框架。所以市场上现在的反应非常的激烈,包括我们普通的买房人或者一些卖房人,反应都非常激烈。我觉得这个里面可能存在一些过度解读的现象。这个应该原因有多方面的,其中有一个就是,我觉得有一个现象,就是现在随着调控不断的深入,政府调控的手段越来越高了,但是老百姓对于政策的理解越来越深了。发现了这个20%的这样一个提法,他在某种程度上是一种对于民间财富的掠夺,这种就是民众意识觉醒,我觉得是一个很重要的因素,大家在通过各种渠道来表达自己的不满。这个声音实际上中央政府也已经看到了,我觉得会对这个政策,包括后面的这个细则,地方的细则,有可能会进行一些考虑和优化。但是基于这20%,会不会转化给买房人?这个二手房市场冻结?甚至可能推高新房的房价,我觉得这个事情可能要分两方面来看。第一个确实如果说他严格执行的话,确实是可以很大程度上增加二手房的成本,尤其是最近几年的一些中短期的投资者。
   主持人:2010年之前那个损失要更大一点。
   孟祥远:对,就是中短期的一个投资客那他这个影响是非常大的。可能在2010年之后,这两年的房价没有太大的上涨,可能这个影响还不是很大。所以对这些市场如果说从严征收的话,就是你保证他执行到位,这个前提是保证执行到位,那么显然二手房成本会很大程度的提高。那么就会很大程度上冻结二手房的市场,带来一些问题。比如说二手房交易量的继续下降,现在二手房交易的快速增长他是以透支未来的这个成交量为前提的,那就是说未来的成交量可能会出现比较大的下滑,包括二手房中介的这个门店的生意、就业,都会受到很大的影响,这是一个问题。但是他这个前提是落实到位,但我想这个落实到位可能要打一定的问号。因为这个满五年房产局可以规定的,但是是不是第一套房,是不是唯一一套房,这个可以通过一些方式来处理,对不对?那我觉得这对二手房是一个方面。那对新房来说,他会对新房产生一个什么样的影响?我想现在我们市场的这种解读已经充分的意识到其实对于投资投机的打击至少在心理上影响是很大的,很多投资投机客他会离开这个市场,那么一方面会让市场更加健康,但是另一方面新房的市场也损失了一笔客源。还有一个就是我们现在新房市场好多客户,尤其是改善的房源他的购买者都是卖旧买新。如果说他二手房交易很难,他房子卖不掉。第一个他没有资金,第二个他没有这个房票,没有购房的资格。那这个对新房市场也是有影响的,所以说这个东西他能不能推高房价,我觉得恐怕是很难去说起到一个推高新房房价的作用。但是有一个,虽然没有推高房价,但从我们买房现在这样调控的趋势来看,未来即便房价没有提高,但是买房的成本是越来越高了。所以这个还是回到一个问题,我们调控的目的到底是什么?买房越来越难,买房的成本越来越高,所以这个就出现了一定的问题。包括我们的这个税费会不会转嫁给买房人?不管是转嫁给买房人还是不转嫁给买房人,交易的买卖双方难度都变大了,获益的是政府,是税收部门。
   主持人:监管部门。
   孟祥远:对,所以这个调控跟他原始的目标,让大家买得上房子、买得到房子、买得起房子这些目标就出现的一定的背离。当然归根到底从我们调控的这个手段上来讲,像孙总说的,我们过多的将目标眼光放在需求上,而没有想方设法去增加我们的供应。目前的这个增加供应现在这方面的提法做法都还是非常的不足的,非常的不足的。比如说我们增加土地的供应,现在国五条提出来只是说我土地的供应不低于过去几年平均数。
   主持人:近五年的。
   孟祥远:近五年的平均数,那其实供应没有放大,对吧?现在所有的做法都是在抑制需求,都是在拿买房人和卖房人开刀。那我觉得这里面可能这个是有一些问题的,因为毕竟这个需求是很旺盛的,可能在我们的这个城市化没有结束之前,二三十年之内我们的这个住房的需求,住房改善的需求其实还是非常旺盛的。
   主持人:你们三位都是业内精英,可能在南京有不少房产。我想问一下,如果现在大家手上有500万,你觉得这次出这个20%的交易契税会成为你不再入市的一个理由吗?这样问,你会继续进入房地产进行投资吗?因为大家对房地产市场都很了解,请谈一下有没有合法的手段可以避开这么高的税费呢?这个事情继续先从孙总这边先开始。第一个500万,你会不会进入房地产投资?第二,交易的时候你有没有办法把他避掉这个税收,支一些招,给我们的买房人,就是我们广大的买房人支一些招。
    孙海:首先我觉得这个问题提的是蛮好的一个问题,因为确实中国老百姓确实蛮可怜的,这么多年来好像只有房地产这个市场让他手上的这个钱不去蒸发,能保持增值,这么多年,没有一样东西能替代这个东西。
   孟祥远:房地产还是没有赶上货币蒸发的速度。
   孙海:那倒也是,你看你身边的任何都是确实产品比较空乏。如果真是中了500万的大奖,我想房地产肯定还是关注,因为我熟悉这个行当,可能对什么其他的一些股票期货,包括什么文物字画,我这块儿可能没办法,不知道。我知道国家还在印钞票,还是持续在放大。这块我想我们首先要看政策面到底会有哪些变化,我不会轻举妄动。到华侨路去看去搜三套房子,我不会这么做。可能我会沉下心来会研究市场真正政策落地之后会产生哪些变化。我们也看到历次的这种政策出来之后,都有一个政策的消化性,而且老百姓都有一个抗药性,最快可能在三五个月,半年之内能够产生,或者一年左右会产生。我想有这样一种,可能的话我会在未来的一段时间内考虑进入这个市场。但我想如果在住宅市场没有门道了,我想可能就其他我比较关注的一些商业地产,包括一些商铺,当然这是今天的另外一个话题了。所以你刚才讲了一个规避,这个确实我们违规的事不能做,也不能离个两三次再结个两三次,那个也折腾不起。
   主持人:我们刚才强调是合法手段,合法。
   孙海:对,这也合法,他们分析也合法,就是不符合人伦常理,这个就好像有悖中国传统的东西,包括他们有些采用什么这个欠条打官司的办法等等相关的一些手段,觉得中国人在这上面的智慧确实是无穷的。就我目前来看没有什么更好的妙招能够规避这样一个政策,因为政策的出台我想,据说这次国务院是6次下了基层来深度调研了,所以说他们也会张罗买房,他们也买房,他们肯定也会站到买房人的角度来看看到底有什么办法能够规避这样一些东西。所以我想大家在这种情况下不要铤而走险去做这种违规违法的事情,可能还是找一个合适的机会把自己的资产重新配制。比如说我以前买的一些小户型,占用了很多名额。现在我觉得是不是可以把他卖掉,把他投资一个比较未来甚至增长更快的,配制一些产品的多元化,我刚才讲的一些商业地产,包括一些这种非限购的,或者是其他一些城市的,视野更大做一些投资。因为我始终认为房地产在中国来讲,所谓的黄金十年也好,还是未来更长时间,他是有很长一段时间投资的机会。
   主持人:翁总经常跟一线接触,您这边有没有什么好的办法呢?
   翁忠平:办法目前来讲是比较有限的,基本上有没什么太好的办法去规避这么一个税费,我觉得关键是看两点。第一个从宏观的市场环境,和整个国家发展的这种趋势来看的话,未来只要在政策环境相对稳定的情况下,整个社会一定是向前的,整个社会的这个经济总量,包括这个发展态势都是向好的。所以这个方面来讲的话,肯定是需要往固定资产上去投资的。因为本来中国人也有很传统这样一个文化,相对来讲手中有实物会相对比较踏实一点。第二方面我觉得要不要买还是要根据个人的需求,自己在手上的居住环境,或者说资源配置已经相对合理的情况下,也就不一定去进入这个市场。我觉得可能在中国人苦了这么多年,房地产市场经过这么多年的发展,条件都要很大改变的时候,实际上也不妨把这个钱拿出来去做一些享受性的投入。但如果说在自己的资源配置还不到的情况下,自己还想在整个居住环境上做一些改善的话,我觉得买房子还是比较好的一个选择。
   主持人:之前我们的那个孟博士在微博上发了大量对于一个是市场的预测,还有对区划调整很多东西都语言的非常准确,应该是今年,进入2013年以来的预言帝了。我们想请教孟博士一个问题,现在网上有人在传说南京的细则核心有两条,一个是房产购入时间满5年,并且单套超过144,都不会征收20%的房产增值税费,您认可这种说法吗?您心中的南京细则应该会是怎么样的?
   孟祥远:我觉得这个细则应该说,这个传闻应该说听起来感觉还比较靠谱。首先是满5年的这个限制,目前我们满5年的这个房子二手房交易的时候确实是免掉了个税这部分。所以说现在在传闻说满5年,是可以免我觉得这个是正常的,应该是这样子。因为毕竟对于房产的投资如果说他的这个房产出手已经超过5年,我们也可以认为这是他一个自助的房产,不算短期中短线的投资,这条我觉得是比较靠谱的。但是144的这个标准,现在也都在讨论说会出台一个对于面积的标准。面积标准无非是三个面积标准,第一个是90,第二个100,第三个144。90的标准就是我们国家原来提出这个政策,要求70%的房子在90平米以下,但是我们知道提的很严厉,也执行过一段时间。但是南京有一些土地出让是要求的,05年左右提的,后来也没有完全的落实下来。因为实际的情况就是我们南京的这个住房面积,平均面积大概100平米,他已经超过70、90这个说法,实际那个提法已经有点名存实亡了。平均面积,现在成交面积在100出一点,100出一点点,大概就100平米。那么100平米可能是作为一个平均数。第三个就是144,144什么标准呢?就是我们通常说的这个高档房的标准,高档房标准原来有三个,第三个就是144。我们原来对于高档房的这个标准就是三个条件,价格、面积还有容积率1.0,面积144。所以说144平米以上的房子,一般认为高档房。如果说从这个目标的制定上来说,我们如果说从严执行的话,要考虑对于,尽量减少对于普通百姓的误伤的话,那我觉得这个面积的区间定在144是比较合理的,至少也得是100的标准。所以我觉得满5年是肯定的,第二个就是说这个面积,面积的要求我也倾向是在144。
    主持人:孙总怎么看这个问题?
   孙海:这个是传闻,也是针对这段时间的这么大的一个民意的这种声音,可能释放出来的一些猜测。真正没有落地之前我觉得现在做这些猜测都好像没什么意义。但是讲到关于这个初衷,我想还是为了保护这个刚性需求,真正的保护合理的这种改善需求。围绕这样一个基调,我觉得这两个提法还是有他的一些科学性,我们也希望他地方政策落地的时候,不要又变成阴奉阳违,上面给高压泵下面又给了温柔的和风吹许。还是希望能够有保有量,同时严格执行这样的一些要求。
   主持人:我能不能把两位这个观点归成一句话,就是中央把房地产市场关上了一扇门,但地方又给房地产市场开了一个窗户,类似这样的一个说法。下面我们问第五个问题,之前有专家判断,就是平凡的调控政策实际上是为了房产在全国落地争取时间,将政府的财政收入从土地收益转向不动产保有环节,这个观点大家是怎么看的?就是房产税能是根除高房价的一个良药吗?我们先请翁总谈谈。
   翁忠平:我不太赞成这个观点,其实我觉得现在整个的城市化进程实际上还是在一个高速的发展当中,所以我们想现在整个城市保有量,实际上可能确实有一部分的这个保有量是在相对少的一部分人的手中,实际上还是有很多人需要进入城市,需要一个新的房产量。所以这个可能是一些人的一些其他解读吧。第二方面我觉得这个房产税肯定不是解决高房价一个根本之策。因为这里面会有一个政策上,我觉得有一个不确定性,因为这个房产税实际上我觉得是一个重复收税。因为本来在土地上双环节实际上70年,已经土地所有的税金已经出让过了,在这个建设的环节该交的税也交过了,实际上这是一个多重税。但这个东西你现在没有办法去跟政府之间进行最终的沟通。我觉得根本上要解决这个房价的问题,解决三个方面的问题。第一个就是政府不要老是依赖土地财政,这个地方你能够不要与民争利,实际上想降低房价非常简单。限地价、限房价,实际上就解决了,对吧?第二个就是你这整个的这个通货膨胀,现在国家一直在发行货币,如果能通过膨胀相对解决情况下,实际上也确实能够在一定程度上解决这个房价上升的问题。第三个就是土地制度,我们现在都是招拍挂。大家市场竞标,你的这个土地一拍,地方政府为了完成年度的土地出让任务,在某一时段加紧的拍地,导致开发公司针对一些局部的好地争抢。你说你让地价就已经1万了,你将他卖1万1,怎么可能呢?所以说这个好多东西实际上,就这些东西这三个方面是根本性的因素,房产税这个东西最终还是从需求层面,从客户的层面,这个是我的观点。
   主持人:孟老师怎么看?
   孟祥远:我觉得这种提法可能是一种猜测因为目前房地产税在我们的这个房地产市场调控当中的作用,应该说他这种信号意义更强一些,从实际的作用来说的话,比如说我们重新征收,重新征收房产税以后,他这个实际上只是对于豪宅征税,上海也只是对多套房征税,而征税的税点也是特别低的。基本上带来的这个财政收入远远不能满足地方对于土地的这个,对于这个财政上的需求。
主持人:可能征了一年税还不如卖了一块地来的更多。
   孟祥远:大概也可能就相当于卖几套比较好点的房子,所以这个作用我们远远不能满足地方在这个城市建设,在这个对于土地财政的需求方面。所以在现在来讲,能够替代目前我们地方政府对土地的依赖,我觉得这可能性是很小的。而且房产税的铺开,他要经过重新的调研,包括在不同的城市进行试点,以及中央政府和地方政府这样一个讨价还价,因为毕竟征收房产税对于地方的这个竞争力,对于他的这个城市还产生一些其他方面的影响,很多城市都不愿意自己成为被征收的这样一个开征的行列。说明房产税对于地方政府来讲他还是有一个鸡肋作用,这个事情真正可以铺开, 并且能够发挥替代这个土地出让金的一个作用,能够摆脱土地财政的依赖,我认为这个时间可能还是比较长的。
    主持人:孙总怎么看?
   孙海:房产税这个话题其实聊了好多年了,从调控以来好多人都认为房地产税可能只是中央政府的紧箍咒,市场调控他就开始要推动,念房产税这个话题,作为他最后的杀手锏。因为房地产税确实这个税首先他的合法性,包括他的这种未来能取得多大作用,我们都要去进行一个考量。中央政府一直希望这个房价能够稳得住,我们其实看房价的构成大概能够看出一些端倪出来。我想最理解的结果是从源头上解决这个,包括这种土地的供地方式问题,包括这种扩大这个,解决征地家庭,包括家庭层人群他们的住房问题,把这两块解决了。同时我想市场的部分交给市场去做,可能是相对大家比较能够乐见其成的这样一个状态。至于房地产税未来到底能取得多大的作用,他在这个保有环节上面征收了这个比例,费率是多少,能不能真正的取代土地出让这个地方政府的主要来源,收入来源,我想都是值得考虑的东西。所以我们现在谈房产税,我想可能更多的还是重量自负作为自己的这样一个大棒在那儿挥舞,长久以来包括他真正的落地,包括他的这种能够真正的发挥作用,我想还是没有清晰的看得到。
   主持人:谢谢孙总。我们在最近两会上面总理表示,房价疯狂的势头已经被遏制了,这个观点您怎么看?我们来请孟博士跟我们简单解读一下。
   孟祥远:总理的报告对于过去几年的成绩充分肯定,对于房地产调控这一块,我觉得可能是房价上涨这个原因也说的是比较明确的。对于连续这样的一个调控提出来说房价上涨的势头已得到充分控制,得到明显遏制。这个提法我认为也是有道理的,因为什么呢?因为如果说没有这个几波,2010年的417的新政、929新政,再到2011年的126新政,如果说没有这么接连的这个调控,最后利用这个限购的行政手段的介入,到现在再加码,包括二手房的收税,这些东西如果都没有的话,我们可能房价他的涨幅会更高。比如说就像我们现在所在的河西这个地方,现在的价格大概就是2010年春的价格,大概是在那个价格,2万出头,大概是这个价位。至少就是说这三年房价,跟2010年比,我们现在跟2010年比的价格应该是差不多的,所以得到了遏制。但是从广大的这个市民来说,从我们对于这个房地产调控的预期来说,可能很多人还没有达到大家的预期。比如说希望房价能降,还没有达到这个预期。也就是这样的一个调控,也证明一个问题,其实我觉得在这个投资不断挤压,投资需求逐渐临场的情况下,房地产市场依然能够有这样的一个发展,我觉得他里面本身的这个需求确实是非常旺盛的。这也就提出来我们下一步的调控可能不能老是盯着需求来做文章,因为毕竟这个需求是非常旺盛的。
   主持人:翁总怎么看?
   翁忠平:首先有一点我可能跟孟博士有点不同,就是这个,反正老百姓说是越调越涨,我觉得客观确实是这样的情况。那么从2010年到现在虽然说整个通过限购和限贷的这种政策来抑制了这个房价上涨,到现在也就相当于两年前,但是我们整个从房价的基数来看的话,从早前开始房价的基数三四千块钱,到现在的可能一些主城市两万三四千块钱,实际上基数扩张的倍数,就是十年接近10倍,实际上从这个角度来讲的话我觉得还是涨了很多的。第二个我觉得如果从第一波第二波也好,这个调控,我觉得当时的调控重点应该放在哪里呢?应该放在这个规范房地产交易的各个环节,早期可能在一线都知道可以炒房,现在实际上没有这种炒房的概念。那个时候实际上你只要在交易的各个环节规范了,手续上规范了,实际上你自由的通过市场的充分竞争,我个人认为房价可能还不能像今天这么高。
   主持人:也就是前期不规范,实际上通过了三年总理的十年任期里面,后三年他才开始真正的对房价进行动手,其实前七年已经涨的足够高了。现在相对来说温和的房价只是说对他任期里面给一个交代而已。
   翁忠平:对因为03年就确定房地产是国家的支柱产业,这个一确定,包括09年的这样一个刺激,这个作用拉动是非常大的。所以我们这个调控,而且目前我们采取了这样一些遏制的措施,虽然说房价看起来是控制住了。比如说这个二手房你征这么高的税,大家围绕这个二手房完成交易,你可能会把这个价格做低。最后可能统计的指标一看,二手房房价下降了。
    主持人:那只是政府统计上面的。
    翁忠平:那肯定是不真实的,包括新房的这个需求你进行了这么多行政手段的遏制,那么这个需求他终究会释放,如果释放了后面怎么办?
   主持人:最近三年的这种调控把大量的需求抑制住了,政策就没有能放的一天了,至少说短期内看不出来。今年整个房地产市场,去年房地产市场就出现一个小的高潮,今年政策的出台约束,但是从前面两年的调控来看,每一轮调控以后,短暂的消沉以后,一般情况下会迎来一个市场的爆发期。那么我想请三位简单的预测一下,今年上半年房地产市场成交量还有价格会怎样变化?请大家谈谈自己的想法。先从翁总开始。
   翁忠平:前面我跟相关的人,我们公司内部也做了这样一个沟通,就是我个人认为随着这个去年年底可能有一部分开发商本身在整个2012年年度任务完成的情况下,可能他对于2013年整个市场预期会比较好,然后在去年年底到今年年初的时候,整个的放量相对来讲比较平缓。根据现在的统计来看的话,可能三四五月份,尤其是这个市场现好的情况下,可能整个市场可供销售量会比较大。那么虽然在这个政策的这种档口当中,在这种政策毕竟他不像限购限贷,因为很多人已经是在限购限贷这种政策下走过来了,所以这个阶段我个人认为在价格不一定能够向前继续冒顶的情况下,但是成交量一定不会缩减,而且成交量一定会在今年的上半年达到一个高点。
   主持人:实际上在这个政策约束下面,开发其实在价格上面也不会走的很激进。
   翁忠平:对,前面政策没出来之前,可能开发公司对自己今年整个项目这个预期比较高,这个时候大家会相对冷静一点,这个价格上面可能会表现的不会那么激烈,但是量上面我觉得有一些刚性需求存在,还是会继续有所突破的。
   主持人:孟老师怎么看的?
   孟祥远:现在这一波的调控,包括二套房的这个差额收税比较高的这些问题,我想还是需要一定的时间去消化。但是其实买房人已经适应了我们这样一个有调控的市场,我想经过一段时间的消化期,应该这个市场还会重新的走入一个比较正常的态势,有可能还是一个量加提升的结局。但是这个消化可能需要一段时间,本身这个时间的长度也跟我们,比如说地方版的细则他的尺度,也是有一定的关系的。但是总的来说毕竟 我还是认为这个当下的市场还是存在一些过渡的解读。那么他对于这个调控政策更多的还是原有的那些框架,还没有太大的一个突破。所以说经过几个月的适应,需求还会继续进行释放。我们的这个房地产市场还会走入一个比较平稳的一个发展阶段。
   孙海:跟两位的观点可能有点相左,我觉得可能至少上半年来讲市场不会那么乐观,一方面是这样一个重磅炸弹扔下来,我们也可以看到关于这个二套房的这个双提,提首付提利率,这样一些做法实际上他悄悄地改变未来市场的预期,特别是对于这种投机投资客,可能会在相当一段时间把他们清偿。所以在这样一种背景之下,我觉得未来市场已经强调了很强势卖房市场的这种格局,可能会发生稍稍的变化,买房人可能在这种档口他们会在政策这样一个释放性,可能会保持一种观望的心态。在这样一种时刻,我们也看到前期开发商的预期也放在那儿,包括去年下半年拿了很多高价的地,短期内让他们降价,首先是没有空间,第二个他们可能也新有所不甘。所以我想未来一段时间可能在上半年这样一个阶段,可能整个成交量上会有落萎缩,价格上可能会维持这样一个格局,载负的一个波动。所以说未来的市场我觉得还是大家要保持一个理性和清醒的状态。
   主持人:非常感谢我们三位专家今天给我们做针对新国五条南京楼市的一个解读,本次访谈到此结束,谢谢大家。

 

   访谈时间:2013年03月05日 下午2:00-3:00

   访谈地点:腾讯房产南京站直播间

   主 持 人:腾讯房产南京站 主编 刘海洋

   本期嘉宾:孟祥远 孙海 翁忠平

       
 
  孟祥远:可能是必然的过程但也未必
    对于监管部门来说形成了比较大的压力,在这种情况下出台一些政策,可能是对于这个市场降温,可能是必然的一个过程。如果说是不是全国的城市都到了这样一个地步?我觉得可能还未必。…[详细]
 
  孙海:房价必须再采取新的一轮调控
    现在处于一种中央政治局对领导交替的一个敏感时刻,所以房价的问题又再次提上了议事日程,整个的这个民生、民意呼吁,房价必须再采取新一轮的调控,才能对这个市场进行一个重新的降温。…[详细]
 
  翁忠平:政府侧重整个房价是过于敏感
    可能在一线城市的这个市场的敏感度比较高,恢复的也比较快。所以其实政策的出台,我觉得可能是政府侧重整个房价是过于敏感,他可能怕一线上来二线上来三线整体上来以后出台的政策迟了。…[详细]
 
 
  孟祥远:转或不转交易双方难度都变大
    买房越来越难,买房的成本越来越高,包括我们的这个税费会不会转嫁给买房人?不管是转嫁给买房人还是不转嫁给买房人,交易的买卖双方难度都变大了,获益的是政府,是税收部门。…[详细]
 
  孙海:误伤的人群还不在少数
    这样一个政策出台以后,更多的我们看到是误伤了很多刚性这样一些买房人,包括刚性的这种改善人群,希望通过自己可能产品升级,通过自己的这种以小换大,以旧换新这样的人群就误伤了。…[详细]
 
  翁忠平:某种程度把房价转嫁给购房者
    因为毕竟市场现在还存在着一些刚性需求,也有一些人存在着改善性的这种需求。他必须要将房屋流转起来,那么这种流转一定会在某种程度上把这个推高的房价转嫁给新进的购房者。…[详细]
 
 
  孟祥远:远远不能满足地方财政需求
    重新征收房产税以后,他这个实际上只是对于豪宅征税,上海也只是对多套房征税,而征税的税点也是特别低的。基本上带来的这个财政收入远远不能满足地方财政需求。…[详细]
 
  孙海:还不能清晰地看到
    我们现在谈房地产税,我想可能更多的还是重量自负作为自己的这样一个大棒在那挥,长久以来包括他真正的落地,包括他的这种能够真正的发挥作用,我想还是没有清晰的看得到。…[详细]
 
  翁忠平:这不是解决高房价的根本之策
    我觉得这个房产税肯定不是解决高房价一个根本之策。因为这里面会有一个政策上,我觉得有一个不确定性,因为这个房产税实际上我觉得是一个重复收税。…[详细]
 
 
  孟祥远:可能还是一个量价提升的结局
    其实买房人已经适应了我们这样一个有调控的市场,我想经过一段时间的消化期,应该这个市场还会重新的走入一个比较正常的态势,有可能还是一个量价提升的结局。…[详细]
  孙海:可能是成交萎缩价格波动的格局
    首先是没有空间,第二个他们可能也新有所不甘。所以我想未来一段时间可能在上半年这样一个阶段,可能整个成交量上会有所萎缩,价格上可能会维持这样一个格局,载负的一个波动。…[详细]
  翁忠平:成交在上半年达到一个高点
    根据现在的统计来看的话,可能三四五月份,尤其是这个市场现好的情况下,可能整个市场可供销售量会比较大。成交量一定不会缩减,而且成交量一定会在今年的上半年达到一个高点。…[详细]
总理表示房价疯狂已被遏制,我认为有道理。 如果有500万,我想房地产肯定还是会关注。 避税办法有限,基本上没有什么好的办法。
    总理的报告对于过去几年的成绩充分肯定,对于房地产调控这一块,我觉得可能是房价上涨这个原因也说的是比较明确的。对于连续这样的一个调控提出来说房价上涨的势头已得到充分控制,得到明显遏制。这个提法我认为也是有道理的。因为什么呢?因为如果说没有这个几波,我们可能房价他的涨幅会更高。 …[详细]
    如果真是中了500万的大奖,我想房地产肯定还是关注,因为我熟悉这个行当,可能对什么其他的一些股票期货,包括什么文物字画,我这块儿可能没办法知道。我知道国家还在印钞票,还是持续在放大。这块我想我们首先要看政策面到底会有哪些变化,我不会轻举妄动到华侨路去看去搜三套房子,我不会这么做。 …[详细]
    办法目前来讲是比较有限的,基本上有没什么太好的办法去规避这么一个税费,我觉得关键是看两点。第一个从宏观的市场环境,和整个国家发展的这种趋势来看的话,未来只要在政策环境相对稳定的情况下,整个社会一定是向前的,整个社会的这个经济总量,包括这个发展态势都是向好的。 …[详细]
 
 
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