【透视】南京楼市会不会迎来历史上第四次降价潮?

行业动态腾讯房产南京站2019-10-03 09:05

腾讯房产南京站10月3日消息 (李汇丰)近日,从南京部分楼盘传出消息,有项目挺不住价格开始松动了。

不过,这些“价格松动”的项目对外说辞都很巧妙:有的以工抵房名义给出特价房,有的把起价调低很多,有的则打出限时优惠的…当然,也有很直爽直接降价的,但基本是远郊和都市圈楼盘,数量有限。

回想过去十几年中,南京房地产市场曾经经历过三次大的降价潮,分别是2008年、2011年和2014年。

所谓降价潮,不是个别几家楼盘降价,而是相当数量的一批房源降价。降价,既是市场整体走冷、供求重新平衡的一个突出表现,也是市场自我修正、泡沫被挤压的一个过程。

那么当下,在调控政策短期内不松动的大背景下,随着调控时间的持续,特别是限购政策下购买力限制和房价预期涨幅限制,投资客逐渐离场,改善型开始观望,只剩刚需支撑的楼市是否会遭遇降价潮呢?

笔者从时间、空间和具体影响房价的变量三个维度入手,试图分析南京是否会有第四次降价潮。

NO.1 第一次降价潮:降幅最大,范围最广

对所有身在市场中的买卖双方,只有经历过周期,才会真正懂得市场。

在经历了2007年市场狂热后,2008年夏天,南京楼市到了最冷的边缘。奥体终于有盘撑不住了——《河西惊现“地板价” 7336元/平米起》。笔者作为当时报社记者,见证了这十几年来南京房地产市场中最冷的时刻。

一位售楼小姐,花了几个小时希望说服一位客户,但客户仍然不为所动,出售楼处开车要走。售楼小姐哭着扒在车窗上,希望购房者回心转意,但客户十分狠心,一脚油门,只留下汽车尾气和售楼小姐眼泪。

一位时任职南京某大盘老总的开发商回忆2008年:1天没有客户,2天没有客户,1周没有客户......后来,半个多月都没什客户时候,我再也坐不住了,赶紧向集团申请降价!

最极端的情况发生在当年的“金九银十”期间,有楼盘一次性最大降价幅度超过50%!让整个南京楼市都倒吸了一口冷气。

最精彩的一幕发生在2008年年底,时任南京市江宁区房管局的某位领导,因发表言论“将处罚低价卖房的开发商”,一时轰动全国。

但市场力量是强大的,不以人的意志为转移。在江宁,有楼盘核准价格7500元/㎡,等到卖时,价格竟然只有5700元/㎡。不过,江宁并没有一家房产企业因降价销售而受处罚。

后来,据媒体统计,2008年南京楼市降价楼盘可能超过在售的半数以上,因此说是“降价潮”也不为过。好在后来的四万亿救市出现,市场才没有进一步恶化,而是很短时间走向了回暖。

NO.2 第二次降价潮:业内写歌,盼购房者回来

好日子从2009年持续到了2010年、2011年。南京楼市的第二次降价潮又如约而至。

这一年的春季房展会上,江宁一家名为华菁水苑的纯新盘打出“60多万起买三房”的广告,均价“8”字打头。而该项目所在区域其他楼盘房价都在万元每平米上下,因此该盘被认为是区域价格回调。

此外,江北楼盘大华锦绣华城,硬生生把万元边缘的江北房价重新拉回到7000元/㎡档位。河西大平层天正滨江,推出了每平米力减3000-4000元特价房。

在城东仙林湖,几家品牌开发商紧盯价格,一家刚放风12000元/平米房价,另一家立即将价格调整为11000元/㎡,贴身紧逼,争抢每一组有效客户。

在各种消息中,一首业内人士创作的2011南京秋冬热门金曲《购房者,你快回来》颇为出彩。歌词写道:只有你,买房人能温暖我心...我终于相信,没有你们的世界,销量无法给力… 刚需快回来,我用跳楼价吸引你来…

不过这一次“降价潮”无论范围还是幅度上都比2008年小了很多。

事后业内统计,在售楼盘中真正降价的也就在3成左右。到当年年底,优惠的楼盘数量相对更多一些,但最大降幅也就在10%左右。

因此,对于这一轮降价潮中的很多号称降价的行为,业内“假摔”之声不绝。

NO.3 第三次降价潮:南京楼市变脸最快的一年

2014年是南京楼市历史上“变脸最快”的一年。

所谓“变脸最快”是指,上半年楼市还处于向上的态势,下半年则市场急速转冷,甚至出现降价。结果到四季度,随着限价放开、央行降息,楼市再次复苏。用年底媒体盘点的话来说,总结为八个字——急转直下,绝处逢生。

回顾那一年年初,在经历了近3年限购等严厉政策调控之后,楼市更多只是虚火。

2014年“金三银四”期间,就有楼盘不好卖了。据报道,这期间南京鼓楼区一家楼盘与栖霞区一家楼盘几乎同时降价,降幅达到了25%左右。

此外,到了年中,仙林湖有楼盘通过“精装改毛坯”来降低售价。8月进入秋季之后,江宁九龙湖多家楼盘将均价17000-18000元/㎡改为起价13000-14000元/㎡,而均价的实际降幅则有10%左右。

到2014年“金九银十”前,绝大多数市场声音都很悲观,社科院说,未来2-3年内房价短期下降不可避免;南京本地专家说,房价或将继续下跌;唱空多年的牛刀扬眉吐气的同时,再发惊天言论:2014下半年楼市将出现断崖式房价下跌。

然而,出人意料的是,后来的政策让楼市在短时间内再次“变脸”。

9月21日,南京全面取消限购;11月底,央行降息,南京公积金政策放松…随着政策放松,市场出现戏剧性转折——“降价潮”嘎然而止。

NO.4 近期二线城市接连降价,最大优惠打7折

除了时间维度,另一个重要参照维度是空间,即那些和南京同属二线城市的地方,近期房价的变动。

根据国家统计局前几日最新数据显示,8月70个统计城市中,新房价格10个下调,5个持平,55个上涨;二手房价格20个下调,7个持平,43个上涨。从下调角度看,这两组数据均是2018年以来的最低点。

一线城市中,8月以来降价最明显的是广州番禺,该区域几个大盘接连给出优惠,最猛的一家楼盘均价从46000元/㎡直接降到36000元/㎡,降幅超过20%!

二线城市中,先是郑州北区某占地高达9000亩项目降价,从13400元/㎡直接降价到10000-11000元/㎡;武汉某楼盘原价32000元/㎡,现在22000-23000元/㎡就能买,每平米最高降了8000元/㎡;而近日,近邻南京的合肥爆出消息,庐阳、新站、包河降价明显,最高降价4536元/㎡......

山雨欲来风满楼。同一层级城市的降温,也让南京感受到了一丝寒意。

在今年博鳌论坛上,一位经济学家曾经这样描述2019年上半年的楼市走势。“年后3、4月市场突然回暖,让我们觉得可能是春天来了,但今天来看,那不过是秋天里比较暖和的几天而已。”

NO.5 未来,南京楼市会有第四波降价潮吗?

接下来的四季度到2020年一季度的半年时间,应该说是南京楼市的关键节点。这个阶段,是否也会迎来与前三次类似的降价潮呢?

笔者认为,有可能,但这个潮,又与以往三次有很大的不同之处。

首先,以往三轮“降价潮”没有本轮周期中的限价因素。限价本身,就是一种被动的“降价”行为。

按照市场规律,一轮完整周期通常会经历繁荣、过热、萧条、复苏四个不同阶段。当房价向2007年出现过热后,2008年走向萧条后,即使河西奥体这样的中心区域,也不得不回调适应市场。

而这一次,房价还没涨到顶部,限价就把它踩了下来,造成了一二手价差。因此至少限价房、和限价严重的区域基本都是安全的,都不会出现“降价潮”。

此外,限价板块、限价楼盘的热销,成为了楼市的“烟雾弹”,让还不能理解分化概念的购房者以为市场还不错,于是很多人继续盲目入市。

其次,与以往几轮“降价潮”的一个不同在于,目前南京楼市的库存量依旧不足。

特别是主城区域和一些区域核心板块,如河西中、南部新城核心区、江宁百家湖、九龙湖,仙林等,房荒、断供时有发生。

前几次“降价潮”来临前,南京新房库存都达到并超过5万套,而这一次,库存量始终徘徊在35000-40000套之间。

这也决定了供不应求的主基调下,南京楼市的降价,更可能发生在局部而非全部。特别是房子局部过剩、楼盘扎堆上市且需求不足的区域。另一个可能的降价的部分,是价格严重脱离市场接受的,如高价地项目等。

最后,远郊和都市圈还需谨慎,部分前期过热的地方可能成为“降价潮”重灾区。

“我16000元/㎡买了2套,后来降到13000元/㎡我还心疼,最终听说有11000元/㎡特价房了,我反而平静了。”一位在都市圈置业的购房者朋友无奈的表示:深度套牢后,不抱希望就是最大的解脱。

2015年以来南京房地产市场的这轮周期,一个新的特点就是都市圈和远郊大爆发。但当短期急速上涨的价格超过产业和人口发展速度时,很容易泡沫化。

除了上述三大原因,还有整体经济形势与贸易战,都决定了更大范围的“降价潮”是不合时宜的,毕竟调控的目标除了防止楼市“大起”,也要防止“大落”。

综上述所,对购房者而言,不应幻想南京楼市出现与历史上同样的“降价潮”,而应该具体分析自己中意的板块和楼盘,看真实的供求关系如何。

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