南京楼市半年谈 控价指标贴近极限 下半场是阴是晴?_南京站专题_腾讯房产_腾讯网

  在过去的这半年里,房企抢地、抢客又抢开,购房者围盘、围房产交易厅、围婚姻登记处,地王频现市场、日光盘屡见不鲜、楼价领涨……南京楼市犹如它的天气般,高温愈烧愈旺。为何6月末楼市会如此疯狂,地价飞涨对房价预期有何影响,下半年楼市走势如何?腾讯房产邀请众多业内专家学者共同探讨这些热点话题。

论坛嘉宾

天诚不动产研究所副所长吴翔华
天诚不动产研究所副所长
吴翔华
网博地产机构总经理孙海
网博地产机构总经理
孙海
南京晨报副总编辑丁牛
南京晨报副总编辑
丁牛
新华日报主任记者汪晓霞
新华日报主任记者
汪晓霞
现代快报资深记者马乐乐
现代快报资深记者
马乐乐
世联地产南京公司总经理聂志勇
世联地产南京公司总经理
聂志勇
业内专家、学者齐聚直播间
嘉宾合影
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2013年的年中盘点,加上近期南京楼市淡季不淡,持续回暖,一共准备了9个话题。第一个回顾2013年上半年南京房地产市场;二,上周末南京楼市出现井喷的原因;三,目前宏观政策如国五条,限购、限价等对于房地产的调控作用如何;四,地王频出是否应试了南京房地产市场进入新一轮的爆发期,地王效应想买房是否理性;五,银行钱荒会对房地产市场产生哪些影响;六,南京房产税何时出台及影响;七,城市住房信息联网工程落空的原因是什么?八,青奥前停止土地出让会对江北楼市产生哪些影响;九,预测下半年房地产走势,给买房人提出建议。 …[详细]

视频直播

吴翔华:钱荒心理预期对房地产影响是致命的
吴翔华
主持人:6月末楼市出现井喷原因有哪些
丁牛:国五条是用来助推房价上涨的
丁牛
主持人:银行钱荒会对房产市场影响?
孙海:地王诞生同政府推地政策息息相关
孙海
聂志勇:开发商提前用完了全年涨价指标
聂志勇
马乐乐:江北开发商囤房待涨是不明智的
马乐乐
汪晓霞:房贷受钱荒影响 银行放款速度放缓
汪晓霞
南京楼市半年谈嘉宾于直播间合影
南京楼市半年谈嘉宾于直播间合影
吴翔华

吴翔华:钱荒心理预期对房地产影响是致命的

这个钱荒现象,我们觉得很奇怪,我们货币投放量都通过百万亿了,怎么会钱荒了,好像一个人吃太多了,天天大吃大喝一样,突然让他饿一顿他觉得受不了,他就心慌了,我觉得钱荒可能会带来一些心慌。

主持人:6月末楼市出现井喷原因有哪些

上周末南京楼市异常火爆,周五、周六、周日这三天共有12家楼盘推出了2400套房源,区划量超过1500套,其中仅周六一天就有10家楼盘推出2000多套房源,买房人称6月29日是09年以来,南京楼市的最疯狂单日,那么上周末南京楼市出现井喷原因有哪些
丁牛

丁牛:国五条是用来助推房价上涨的

我觉得对不同的政策,效应是不一样的,比如说国五条这个市场已经是公认的,应该说国五条在今后的很长时间会变成一个标志性的现象,它并不是来抑制房价的,而是来助推房价的,最终发挥了很不好的作用。

主持人:银行钱荒会对房产市场影响

银行钱荒会对房产市场产生哪些影响?众所周知就是房地产行业属于资金密集型,还有高负债率行业,有网友认为银行闹钱荒会影响开发商的一个资金链,继而下半年可能会出现以价换量的这种降价潮,这种观念是否成立?
孙海

孙海:地王诞生同政府推地政策息息相关

地王也是一种炒作,也是最近一段时间,最近几个“地王”开发商在南京发展也受到了制约,包括金地都是忙土地,其实开发商拿地跟他自己的资金状态有关系,为什么那么好的时候,大家不去拿地都在等。
聂志勇

聂志勇:开发商提前用完了全年涨价指标

数据背后其实我想讲讲我们在市场上收到一些信息和自己的一些观念包括我们服务的一些客户的情况。那么其实到半年的时候,我们几乎所有服务的客户今年任务都很轻松,按照他们的话讲,现在在想着第三季度把全年的季度完成,很多大开发商都在高管都在想这个事情。
马乐乐

马乐乐:江北开发商囤房待涨是不明智的

我感觉新的领导班子对土地利用效率非常看中,他从无锡过来,他有时候会把南京的土地利用率跟无锡来对比,然后在会上对南京每一个基层,街道基层的领导干部都要对他们在提高土地利用率上下功夫,这个可能一方面跟他的思维、他的一种思维方式。
汪晓霞

汪晓霞:房贷受钱荒影响 银行放款速度放缓

像仁恒的话,奥体这一块可能也有特殊的情况,就是几家楼盘的竞争也比较强烈,然后在苏宁即将推盘的情况下,仁恒本来是预期是8、9月份才推盘,他硬是在样板间还没有做好的情况下,示范区都还没做好的情况下抢先开盘,所以他可能也是存在一种竞争的一种原因在里面。
南京楼市半年谈嘉宾于直播间合影

南京楼市半年谈嘉宾于直播间合影

南京楼市半年谈嘉宾于直播间合影

嘉宾观点

孙海:地王诞生同政府推地政策息息相关

  地王也是一种炒作,也是最近一段时间,最近几个“地王”开发商在南京发展也受到了制约,包括金地都是忙土地,其实开发商拿地跟他自己的资金状态有关系,为什么那么好的时候,大家不去拿地都在等。另外一个,自身的原因,销售状态也有关系,上半年卖的好,口袋有钱了,然后来抢,出现了这么一个巧合。当然跟政府推地政策也有关系,政策卖地跟我们的开发商卖房一样 …[详细]

孙海
吴翔华

吴翔华:钱荒心理预期对房地产影响是致命的

  这个钱荒现象,我们觉得很奇怪,我们货币投放量都通过百万亿了,怎么会钱荒了,好像一个人吃太多了,天天大吃大喝一样,突然让他饿一顿他觉得受不了,他就心慌了,我觉得钱荒可能会带来一些心慌。然后关键是心理层面,这次钱荒更多是敲山震鼓的一种效果,但总体来讲所谓李克强经济学嘛,不刺激,不再往里注水了。但是在一段时间内这种流动性过剩的现象可能还是会持续…[详细]

丁牛:国五条是用来助推房价上涨的

  我觉得对不同的政策,效应是不一样的,比如说国五条这个市场已经是公认的,应该说国五条在今后的很长时间会变成一个标志性的现象,它并不是来抑制房价的,而是来助推房价的,最终发挥了很不好的作用。 第二个限购跟限贷,应该说市场上一直有各种各样的怀疑,就是这二项没有得到很好的落实,包括之前也有过报道,现在从上半年数据来看,这方面肯定是有漏洞 …[详细]

丁牛

汪晓霞:房贷受钱荒影响 银行放款速度放缓

  因为是6月29号是6月的最后一个周末,上半年的最后一个周末,所以更多的开发商可能想借着这个波然后就把上半年的业绩再有所提升。然后我了解了一下,像仁恒的话,奥体这一块可能也有特殊的情况,就是几家楼盘的竞争也比较强烈,然后在苏宁即将推盘的情况下,仁恒本来是预期是8、9月份才推盘,他硬是在样板间还没有做好的情况下,示范区都还没做好的情况下抢先开盘…[详细]

汪晓霞
聂志勇

聂志勇:开发商提前用完了全年涨价指标

数据背后其实我想讲讲我们在市场上收到一些信息和自己的一些观念包括我们服务的一些客户的情况。那么其实到半年的时候,我们几乎所有服务的客户今年任务都很轻松,按照他们的话讲,现在在想着第三季度把全年的季度完成,很多大开发商都在高管都在想这个事情,这说明什么呢?实际上是说明今年上半年,的确这个历史第三高位的市场让这些大的开发商有很大的收获…[详细]

马乐乐:江北开发商囤房待涨是不明智的

  我参加过市委市政府的会,杨书记谈到土地利用效率问题,包括南京对于一类、二类、三类土地工业用地,土让的时候都把最低出让门槛这两年都抬高了。比如说每亩最低200万要提高到400万,我感觉新的领导班子对土地利用效率非常看中,他从无锡过来,他有时候会把南京的土地利用率跟无锡来对比,在会上对南京每一个基层,街道基层领导干部都要对他们在提高土地利用率上下功夫…[详细]

马乐乐

下半年南京楼市的走向以及给买房人提出的一些建议

腾讯房产直播间
吴翔华

吴翔华:下半年是一个逐渐走下坡路的情况

下半年的走势我觉得已经是一个逐渐走下坡路的情况,成交量会,价格可能会滞后性,成交量可能会萎缩,相对目前成交量情况。给买房人建议就是如此。量力而行,没什么特别的建议。从整个市场来讲,存在这样一种路径依赖,就是说如果政策是A方向,市场就是往A方向走,如果政策往B方向,市场一定往B方向走,那么A方向、B方向是什么呢?无非现在就是所谓的靠市场手段,那市场手段又是什么呢?……【详细

马乐乐

马乐乐:预测成交、价格的涨幅没那么火爆

我觉得就是下半年的市场,我的概括就是,预测就是晴转多云,在成交量和价格的涨幅上不像上半年那么火爆,我们也发现就是房企正处在史上最不差钱的时候,开工率也在高速运转,房价也在上行通道当中,老百姓的投资渠道依然相对匮乏,在这种情况看到房价有下跌的理由,我们楼市归根到底还是一个政策,下半年的政策目前除了房产税可能出台的预期,对高端住宅史上可能会带来一些影响……【详细

丁牛

丁牛:相比一手房 二手房存在很大的泡沫

我要提醒购房人的是,现在相比一手房的定价,整个市场二手房存在很大的泡沫,特别是所谓的学区房,那个价格就像我们有一个同事,就是在下关,一年前12000多,随着两个区合并一下,学校重新划分,最新的价格是29000,他叫百合园,反正就是很老的,这个泡沫已经非常明显,几个月之前还是两万,现在就是两万九,对于刚需、刚改我觉得就是在目前情况下,只要你是用来居住,是实实在在的需求……【详细

孙海

孙海:下半年整体上扬的格局不会改

其实趋势来讲,下半年我一直还是认为整体上扬的格局应该不会改,不管从政策面还是行业的趋势包括整个市场的这样一些信号来看,整体我认为可能会出现一些政策波动,像房产税声音是越来越紧张,会落下来,对市场短期内会形成一种心理上的干预,会出现一个小波动,如果真是像上海重庆那种标准增收的话,其实很快就能消化掉,对整个市场影响也会有限,但是会出现一个小波动……【详细

汪晓霞

汪晓霞:可能成交量会有一个明显的回落

我觉得下半年楼市政策各方面的因素,可能成交量会有一个明显的回落,会有一些较为明显的回落,然后就是量跌价稳,价格肯定是相对比较平稳的,我们看到上半年的价格控制指标已经达到了确实压力非常大,上半年的情况,包括一系列的因素。对于买房人的建议,我自己也是赞同他们几个人的观念,都是量力而行,选对自己需要的房子,然后我是确实我自己也是,我是建议投资者千万不要做纯粹的投资者。……【详细

聂志勇

聂志勇:买房不要过多的考虑 要量力而行

从我们的角度来讲。第一个就是真正的就是叫围绕学区、刚性需求这块,我觉得肯定是不要过多的去考虑,我要去预测明年会不会跌我才来买,因为他是你必然住房的需求,这是第一个。第二个就是真正的叫量力而行,现在产品和价格的趋势我们也做了分析,目前实际上我们看到了在城市状态之下,产品面积的功能性实际上越来越先进,这个可能是未来的趋势……【详细

现场直播

直播媒体:腾讯房产南京站

时间:2013年7月3日

地点:腾讯房产南京站直播间

实录内容 :

  主持人:首先,我谨代表腾讯房产南京站欢迎参加此次沙龙的各位专家、记者的到来,今天沙龙主题是:2013南京楼市年中盘点,首先就是允许我介绍一下,今天到场的各位嘉宾。南京晨报副总编辑丁牛老师;南京工业大学房地产管理系主任、天诚不动产研究所副所长吴翔华老师;世联地产南京公司总经理聂志勇,聂总,新华日报主任记者汪晓霞,现代快报资深记者马乐乐;网博地产机构总经理孙海孙总;再次欢迎大家。
  2013年的年中盘点,加上近期南京楼市淡季不淡,持续回暖,所以说我们今天的沙龙也比较贪心,就是一共准备了9个话题。下面给大家说一下,第一个回顾2013年上半年南京房地产市场;二,上周末南京楼市出现井喷的原因;三,目前宏观政策如国五条,限购、限价等对于房地产的调控作用如何;四,地王频出是否应试了南京房地产市场进入新一轮的爆发期,地王效应想买房是否理性;五,银行钱荒会对房地产市场产生哪些影响;六,南京房产税何时出台,预计会南京楼市产生哪些影响;七,今年6月30日,城市住房信息联网工程落空的原因是什么?住房信息联网将何去何从;八,江北新区战略规划启动,青奥前停止土地出让会对江北楼市产生哪些影响;九,预测下半年房地产走势,给买房人提出建议。然后,我们我们就从第一个话题开始。第一个话题是回顾2013年上半年南京房地产市场,为此我们专门准备了一个视频,大家看一下。
  主持人:刚刚是一个2013年上半年房地产市场一个简单的回顾,先面有请世联地产南京公司总经理聂总为我们分析一下,上半年南京楼市数据。
  聂志勇:聊聊天,太客气了。特别感谢孙总,感谢腾讯房产也给我们这个机会来做一个业内的交流,其实刚才我看了很有感触,因为里面特别多的场景我们自己都参与了,包括土地拍卖,包括有些售楼处又重现了原来的特别疯狂的状态。其实,刚才那几个数据呢,我觉得数据背后其实我想讲讲我们在市场上工作的一些,收到一些信息和自己的一些观念,其实我们不看,我们站在另外一个角度看,这里面可能没有,因为毕竟是三分钟,我们想把我们服务的一些客户的情况大概的先讲一下,那么其实到半年的时候,我们几乎所有服务的客户今年任务都很轻松,按照他们的话讲,现在在想着第三季度把全年的季度完成,很多大开发商都在高管都在想这个事情,这说明什么呢?实际上是说明今年上半年,的确这个历史第三高位的市场让这些大的开发商有很大的收获,那么同时我们也看到了他们在拍地的时候,包括前两天的地王在拿地的信息,从我们服务的开发商的项目来讲,事实上我们就看到了一些背后的信号。比如说这一批开发商和去年、前年所预想一样,他们的分化速度在加快,分化速度,就是他们的市场份额实际上我们可能还在提高,南京也是这样。我们说不管是在土地市场,还是明星项目,还是单谈年销最高的市场排名上,大的开发商整体市场份额的确是在增加。这个是我们感觉到的一个。
  第二个其实,应该说跟老百姓买房子会有些关系,就是价格的问题,因为政府在限价,所以除了南京之外,每个月的价格涨幅速度都在降低了,但是背后是什么呢?我想吴老师可能在行业里面做研究也是会,尤其是政策方面,实际上是很多开发商把全年现在是叫涨价指标是吧,都用完了,提前用完了,就提前已经到了政府限制价格的上限,可能下半年我们认为是这样的一种限价政策的持续,价格上涨本身的冲动还在,但是就是还实施不了,但是从下半年的量来讲呢,可能我们认为今年下半年的量应该还是一个,至少在第三季度看起来我们认为还是很正常的。因为服务的那些客户,包括我们也盘点第三季度即将推售的一些项目,包括他们产品的比例,比如说刚需的比例,这个豪宅的比例等等,我们还是认为跟上半年,延续了他公用的手,再加上大家也知道现在地王信号,实际上确实现在老百姓,尤其是刚需的老百姓现在有短暂出现了一个情况,这个可能跟前两年最大的不一样,前两年实际上是整个经济环境还是不错的,但是我们现在实际上看到了宏观经济环境实际上是我们认为已经出现了一些不太好的信号,比如说除了中国之外,整个周边的什么金砖四国,这些股市实际上是比中国的股市跌的还要厉害,资本外逃等等这些信号。实际上我们认为可能金融危机的初步的症状好像是有了,包括现在老百姓现在实际上也都特别清楚,为什么说房市还能有这么大的成交量,我想说南京跟苏锡常的情况不一样,我们因为我看了,对比了苏锡常,实际上苏锡常的成交只有,实际上的增幅,量的表现远远不如南京,的确就是庞大的,还在城市集聚过程当中的,我们叫未来的新南京人这批人支撑了购房的主力军。实际上是这样,一方面比较焦虑市场后市的政策,比如说房产税,一方面因为城市的教育、医疗、商业等等方面的资源还在集聚人口,我觉得跟这个是相关的,这是我们的感受,我就先抛砖引玉。
  主持人:感谢聂总的分享。然后我们紧着进入第二个话题,上周末南京楼市异常火爆,周五、周六、周日这三天共有12家楼盘推出了2400套房源,区划量超过1500套,其中仅周六一天就有10家楼盘推出2000多套房源,买房人称6月29日是09年以来,南京楼市的最疯狂单日,那么上周末南京楼市出现井喷原因有哪些,这个问题我们请吴翔华老师先给我们分析一下。
  吴翔华:这个我还不太清楚它为什么井喷,但是我觉得这是个别现象吧,就是总体来说实际上讲第一个问题吧,从整个上半年来看成交数据,刚才短片里面也提到了非常火爆,成交量、成交金额都非常大,实际上这一轮可能要分成两个阶段或者是三个阶段,一个是2012年三月份基本上到低谷之后,然后就到了两次调存款准备金率,然后到六、七月份开始反弹,然后到了年末的时候又有一点收缩,到了今年又开始有一轮的反弹,今天反弹主要一个是国五条之后,密集成交了一批包括房产税的传闻密集成交了一批,之后的话实际上是一种预期有些发生转变,一个是国五条迟迟没有落地,第二个就是其他方面的各种信息,感觉到房地产市场并没有太实质性的政策出台,因此在这种情况下,反而人们投资的心理比较强烈。刚才我们说到就是开发商很多在上半年的时候,已经完成了今年大部分的任务,这个我觉得他们加紧推盘,这个选择是对的,有多个方面原因,比如说我们看到你如果单看南京的话,你会觉得市场很不错,很火爆。可是你放到整个江苏,可以这样讲吧,整个江苏可以分成两类,第一类是南京,第二类是其他,因为其他城市完全是跟南京冰火两重天,然后其他里面再分苏南、苏北、苏中,可能还稍微有一点点不同,但是南京绝对跟其他城市不太一样,那么所以他一个是吸引了更多的投资性的资源,资金、资本等等,还有很多一线开发企业,原来在三、四线布局的,现在回流到南京像上海这样一些城市去,这些都造成了就是上半年我们的资金方面,资金面方面出现这种井喷的现象,再加上货币投放这上半年投放的量也非常大,整个一年我们M2的计划是13%,上半年就已经投放了就增量达到了15.8%,所以你说这样几重的原因的情况下,这上半年市场变得非常火爆,同时也有很多的投资者卷土重来,我们看到市场当中,尽管现在有限购有什么,但是借身份证,用这个那个办假的养老保险,或者补交什么,这个比比皆是,所以整个售楼处都可以帮你完善的服务一条龙,所以就是这块会造成市场成交量这么大,仅次于最好的09年上半年的情况,当然价格方面的话,上半年可能涨了八点几,到目前为止长了八点五几同比。但是,今年全年任务估计是肯定是完不成了,我想这个法不责众,这个情况不光是南京一个城市,好多城市都是如此,所以我估计也不会问责。在这种情况下呢?可能上半年楼市出现井喷也可以理解,一方面政策宽松,一方面资金链宽松,一方面就是投资需求转变,这样几个方面的原因。上周末我就不知道了。
  主持人:因为上周末这个实在是,这个楼市太疯狂了,下面有没有其他各位专家有没有就是说谈一谈自己对上周末的感受或者?
  汪晓霞:上周末我个人的理解啊,就是我觉得可能是冲半年业绩的需要,因为是6月29号是6月的最后一个周末,上半年的最后一个周末,所以更多的开发商可能想借着这个波然后就把上半年的业绩再有所提升,然后我了解了一下,像仁恒的话,奥体这一块可能也有特殊的情况,就是几家楼盘的竞争也比较强烈,然后在苏宁即将推盘的情况下,仁恒本来是预期是8、9月份才推盘,他硬是在样板间还没有做好的情况下,示范区都还没做好的情况下抢先开盘,所以他可能也是存在一种竞争的一种原因在里面。我觉得可能大概是这个样子。
  马乐乐:对于上个周末仁恒出现井喷,就是说固然它确实是一个很火爆的现象,但是对于买房人还是应该分析,我们统计6月份的前三周上市量只有2100套,应该说是非常平淡的前三周,可能很多房企在前三周蓄水到最后一周冲刺半年度任务,我想把时间撞在一块去了,这个也是可以理解,就具体现象来讲,像河西个别楼盘甚至出现了以价换量的这种很久很久没有出现的情况,也说明高端品牌还是存在比较激烈的竞争,像仙林湖那边也是太久太久缺少较好的刚需楼盘。
  汪晓霞:仙林湖可能那边也是有地王的刺激,趁热打铁。
  主持人:也就是说上周的井喷,就是买房人并不需要对这个所谓的最疯狂单日引起恐慌之类的。我们再下面是第三个话题,目前房地产宏观调控政策对南京房地产的调控作用如何?这个国五条方面,最近不少人在网上吐槽说国务院形同虚设,房价猛涨,限价政策方面据传因为上半年南京房价持续环比上涨,刚才吴老师讲说已经8.5%,对政府的年度这个房价控制目标是10%还是12%,是10,对政府年度10%房价控制目标造成巨大的压力,因此南京物价局对下半年的楼市限价会更加严厉,限购方面上周末参加了腾讯的购房团,发现不少买房人是这个投资,或者是投资兼自住的,就是投资客发现了好几组,交谈中发现好几组,他们是不是钻了限购的空子,南京的限购政策在执行过程中有没有漏洞?这个请我们的丁老师给我们分析一下。
  丁牛:应该说政策方面都囊括了,但我觉得对不同的政策,效应是不一样的,比如说国五条这个市场已经是公认的,应该说国五条在今后的很长时间会变成一个标志性的现象,它并不是来抑制房价的,而是来助推房价的,最终发挥了很不好的作用。第二个限购跟限贷,应该说市场上一直有各种各样的怀疑,就是这二项没有得到很好的落实,包括之前也有过报道,现在从上半年数据来看,这方面肯定是有漏洞,而且我现在怀疑限贷比限购的漏洞更大,因为从刚才吴老师也讲了,跟下一条有一个钱荒啊,我觉得对应上半年是钱松,大量的资金进入了房地产,而且进入了购房中,所以限购和限贷是没有百分之百执行,是影响房地产调控效果,最后一个限价的问题,我觉得限价物价局这种态度是不需要怀疑的,这是与他的政绩相关联的,谁也不想做这么一个出头鸟,去挑战国务院的政策,我想物价局更不敢那样做,但是从目前的限价会带来一个什么样的问题,限价、限多了开发商他感觉到他吃亏,就带来惜售,你把我的价格控制住了,那我就不卖了,不卖又意味着市场的恐慌会加剧,供求关系会释放,这个是指存量房的新推盘的问题的,对纯粹的一手房那就意味着又来了一个问题,就像新股定价一样,定多少?假如以前大部分开发商选的是低开高走的话,那现在有限价政策在前,很可能意味着价格一步到位,就是说我的销售价格就是我心中想的价格,然后物价局这一块过了以后,紧接着再来首次开盘的时候搞促销,这个表面上来看,限价作用发挥了,但是对拉高整个房产的均价是不利的,所以我觉得物价局目前限价肯定是要执行,但是他的效果怎么样还很难说,至少不会像人们想的那么轻易的实现。所以总的来说我就觉得整个房地产调控从上半年来看肯定是失败的,因为越调越高,越调数量越多,价格越高,但是这种情况下,下面还会持续下去,肯定还会进一步的重演,无论是限购、限贷还是限价,都会重演。当然对我们政府它的应对,他也有他的办法,因为他的调控目标是不高于当年的人均可支配收入的增长速度,这样就10%控制不住了,那就在大家的收入上面做文章。今年全市大家人均的收入增长了15%,那他的压力就小了,当然这个很可能是被增长、被平均。就是我对这个看法的。
  主持人:丁老师的点评是一步到位啊。然后有关这个话题,我觉得其他各个专家、记者有没有继续给我们分享,就是有关宏观调控这一块。
  吴翔华:限价可能就是,就像丁老师所讲的,限价物价局的参与这个事情就是很可笑的事情,我觉得我们南京最早搞一房一价,当年出了什么事,就是左邻右里的项目,一天涨1200块钱,被各大网站放到头条,然后领导面子挂不住了,然后就觉得好像我们要管一管,一查我们文件里面确实有,是说对于涉及到民生产品的,价格易动可以进行价格,但是价格备案跟给他一个指导价格这是两个概念,商品房管理法规定,商品房实行市场调节价,只有经济适用房和廉租房的价格执行指导价跟政府定价,所以这样做的话,往往适得其反,后来万科那个事弄的也是很尴尬,也就是那个事把一房一价给取消掉后来。我记得很搞笑的事,议价定的价格,我印象很深,2009年的时候,定那个民发滨江新城的江景房,他网上公示价格是6900一平方,它实际卖3800,所以定的价格没有,后来还发现装修部分无法核价,于是现在开发商基本上就是,我需要涨价的时候我就把毛坯改成精装,需要降价的时候把精装改成毛坯,这个很方便,因为物价局也没有办法对,他明确讲了他不对装修部分来进行核价,所以这个限价其实是没有什么意义的,内部有一些规定讲但是开发商最后搞的结果就是一个增加了物价局的寻租空间,第二个是还有一个就是,你一个要限价你会发现开发商的销售人员寻租空间也变大,这个他们尤其是找关系才能买到房号,所以限价带来的负面作用远远大于正面作用,至于限购这个我们之前都讲过,限购这个是短期的一个政策,为什么会一直持续这个政策没有推出,慢慢它的负面作用就体现出来,最明显就是三、四线城市受影响比较大,就是你一、二线重点城市限购了以后,这个泡沫在这边好像暂时被凝固了,凝固了以后它要出口,于是挤向三、四线城市,于是2010年的时候,他三、四线城市一下子膨胀起来,我那时候记得很多三、四线城市,就是开发商得到错误信号,就觉得这个市场很好,其实是被挤压出来的一些投资者,然后挤压出来投资者他们到那里买了以后呢,政府也开心,卖地嘛,然后卖完之后需求就这么大,一期卖过了之后二期就不行了,三期更差,于是开发商也回流了,然后那么投资者也回流了,地方政府被套住了,手上一大堆的存量房在那里,然后有些开发商也被套住在那边,所以开发商也很尴尬,因为成本在那也降不下来,市场消化速度又慢,所以造成我们江苏省就是这样冰火两重天的情况,就是限购对大城市限购,对中小城市它不限购,要不你就都限购,所以一下子泡沫就挤向这个,原来想不到,现在那么城市的泡沫说实话,有些城市已经破灭了,或者可以这样讲,就是危险多,比南京要危险的多,所以在这个时候,我们想这种行政手段是有它的负作用,也正因为如此就是国五条,就是我觉得李克强跟前任的观念可能就不一样,前任强调行政手段,他比较强调看看是不是能够用市场手段,用市场手段的话,实际上市场手段跟行政手段并不是对立的,不是说你用市场手段就不能用行政手段,用行政手段就坚决杜绝市场手段。不是这样的,行政手段最好的那个优点就是快,立竿见影,但是市场手段最好的优点就是它作用的持续性强,对市场影响比较深,税收政策,这些方面政策但是我觉得可能李总理还没想好,到底用什么样的市场体系来进行代替行政政策,可能还完全没有思考清楚。现在能看到,就是你下面讲的钱荒的问题,就是关于资金链收紧的问题,这可能是下半年的主旋律吧。所以国五条的落空就是,也可以理解的,两个思路不一样,所以没有执行很严格的个人所得税的政策,可能后面对城市房价的涨幅控制目标进行严厉的问责,这些都是这种思路有点转变的表现。
  主持人:之前跟一些人聊的时候,他们会直接关注限价,因为前面在传说南京在物价局设了一个虚拟的红线。就是非常会在意物价局的限价,但是刚刚吴老师讲的时候,里面有一点,听了有一点,就是在装修,精装改毛坯,毛坯改精装,其实他这个地方应该可以说是,可能是一个限价政策的漏洞。然后我们接着开始第四个话题。第四个话题就是关于土地的,今年上半年南京土地出让总金额275.27亿元,总面积182.4万平米,与去年同期相比出让面积上涨32.8%,成交金额暴涨122.5%,然后6月底是看丁老师发的一条微信,我给大家读一下,名字是:2013上半年南京需要记住的几个地价。第一个中粮集团江宁上访G34地块,楼面价7338元每平米,金地集团栖霞仙林湖G25地块7863元每平米,五矿地产建邺区河西南部G05地块,10721元每平米,奥体建设河西南部G09地块11124元每平米,丁老师的最后一句是,亲,你还在等着房价下跌吗。然后这个地王频出是否影射南京房地产市场进入新一轮的爆发期,地王效应下买房是否理性,这个就是继续由丁老师给我们分析一下。
丁牛:地王频出,那这个市场火爆这个毫无疑问,在一个冷淡的市场下,绝对不会地王频出,但是我不知道大家看了以后有没有一种感觉,这一次的地王都是一些什么人,我的分析这四个开发商都是手上没粮的,过去有一句话,手中有粮心中不慌,恰恰是没有面粉了再慌张,假如再往前去追溯的话,在地王频出之前应该是本土开发商很长时间不拿地,拿不到地开始拿地,比如说银城,比如栖霞,比如说新城,频频出现榜单上,那个是上一轮的面粉空缺期,但是当时的市场相对还是比较理性的状态,所以最早开始储地是本地开发商,这一轮是体现了全国性的大开发商没有地的,出现了抢地的举动,就是说我觉得在地王效应下,买房是否理性,就是地王效应下,造成的恐慌是不言而喻的,比如说奥体建设拿下了河西南部地块以外,那海峡城紧接着开盘就大了,然后五矿也是奥体的,像中粮上访,江宁周边楼盘有是这样,在这种情况下,肯定有非理性的因素在里面,对购房者来说这个时候要做出清晰的判断,而不能跟着地王去买房,可以说跟着地王买房是风险最大的,这个从上个月以来雅居乐地王的遭遇已经说明了这一点,到今天为止假如你在两三年前跟着雅居乐地王去买房的时候,那你还是一个非常不理智的购买心理。当然随着江北的土地一分权,雅居乐也解脱了,又活了。我觉得就是说,作为一个理智的购房者,不应该在地王出现的时候立即去买房。
  主持人:关于土地地王的这个,聂总和孙总你们有没有分享。
  孙海:地王也是一种炒作,其实这几个开发商我了解,我从去年在关注,也是最近一段时间,在南京发展也受到了制约,包括金地都是忙土地,其实开发商拿地跟他自己的资金状态有关系,为什么那么好的时候,大家不去拿地都在等,等另外一个,自身的原因,销售状态也有关系,上半年卖了,口袋了有钱了,然后来抢这么一个,出现了这么一个巧合,当然确实这个地王跟政府推地政策也有关系,政策卖地跟我们的开发商卖房一样,看市场好了把一些能够议价的大的地块拿出来,这很明显,市场好的,速度很快的,赶紧马上挂地,仙林那么大一个地方,上访还是一个毛地拿出来那么卖,包括河西南部看市场好就这么卖,政府的原因造成在这个有这么多地王一下冒出来。但是这个观点我跟丁老师有一点不一样。我觉得在地王出现的当下大家还是要理性看待区域的发展,包括现在物价的水平,有些地方买,我觉得还是有它的道理。
  丁牛:相对地王有低估的。
孙海:有些板块还是确实有些价格空间的。像仙林区域,有学区、有产业、有轨道,一万这个也不算是特别离谱,包括河西的南部地块,未来想象空间还是很大的,城市的中心也往移了,也盖相对的豪宅,包括仁恒卖2万6,实际上相对比较保守的定价,大家也讲了,要不也不会出现那么多人去买,豪宅出现300多套,一下子卖到这么好,在09年疯狂的时段下也比较少见,也就仁恒当年搞第一期开的时候出现的情况,后来也没有一下子进帐10个亿,这种项目有实力就现在买,等到仁恒景观再出来,有可能往上打价的话肯定不是这个价位,包括在售的这个莱蒙、招商至少不会往下走,往上走只有通过时间来消化,还是有一些这种想象空间可以去考虑。
  聂志勇:我是觉得是不是进入新一轮的爆发期呢,说实话呢,我觉得不一定。虽然说我们看到了有那么几块地,或者单价,河西到了一万一,仙林湖到也到了七千八,接近八千块钱,但是确实我们还是要分析不同区域,就是刚才孙总讲的,仙林湖的价格支撑点,产业、交通、学区等等,还是要做不同区域的分析。如果说新一轮的爆发期,可能会有几个特点,我觉得目前看到的只是一个开发商拿地的情况,但是从政府、从经济环境、从大的趋势看来,我个人认为南京就是量的高点实际上已经过去了,就是每年成交量的高点已经过去了,从量上来讲至少我认为不会进入新一轮的高峰期,我们再看土地供应也是这样,再看人口增长速度等等因素也是这样,但是价格说实话刚才那个老师的观念,价格还是有特别大的冲动,还是看到价格继续上涨的可能性,虽然它在放缓。
主持人:下面是第五个问题,银行钱荒会对房产市场产生哪些影响?众所周知就是房地产行业属于资金密集型,还有高负债率行业,有网友认为银行闹钱荒会影响开发商的一个资金链,继而下半年可能会出现以价换量的这种降价潮,这种观念是否成立?吴老师谈谈吧。
  吴翔华:这个钱荒现象,我们觉得很奇怪,我们货币投放量都通过百万亿了,怎么会钱荒了,好像一个人吃太多了,天天大吃大喝一样,突然让他饿一顿他觉得受不了,他就心慌了,我觉得钱荒可能会带来一些心慌,然后关键是心理层面,这次钱荒更多是敲山震鼓的一种效果,但总体来讲所谓李克强经济学嘛,不刺激,不再往里注水了,但是在一段时间内这种流动性过剩的现象可能还是会持续,但只不过会稍微收敛一点,但是这个对于资金密集型的行业,像我们地方政府的负债啊,银行业啊,还有像房地产业影响肯定是很大的,影响有几个方面,一个是开发贷的影响,开发贷款影响,现在其实开发贷款影响倒不是特别主要,因为很多开发企业它的现在资金来源,一个方面是通过银行信贷,一些大的开发企业央企,或者像华润他跟中国银行签了一个全国性的协议,就是全部都是我总部给你钱,总部给然后通过地方支行放给你,但是我总会谈一个非常低的成本,非常低的利润,这个利润在市场上是根本不可能拿的到的,这个价格很便宜的,但是我的量大,我给你全国连锁,所以一些大的开发企业他资金来源还并不是受到特别大的影响,另外一些开发企业,像信托,通过各种各样的银行的模式,都可以有一些资金来源,那主要影响还是对地方政府债务泡沫,还有一些购房者贷款,这方面可能会影响很大,因为本身购房者贷款批准时间会延长,或者折扣会提高不会以前那么便宜了,这个会有一些影响,这些影响都还不是最主要的,最主要就是心理层面的影响,你这种钱荒再来个两三次的话,心更加慌慌的,这个预期对于房地产影响是致命的,所以钱荒目前来看好像对房地产影响并不到,或者还没传到房地产市场来,这边又开始放一点水,但是这个就意味着有这样一种手段和趋势,通过收紧资金的闸门来对于整个市场当中出现的各种资产泡沫,包括房地产泡沫,然后还包括政府债务泡沫,还有其他各种各样类型的派生出来的泡沫,都会对它有很大的影响,这个尤其是可能今年或者是明年上半年或者今年年末,这个现象会比较明显,另外附加的就是聂总提到就是外界的环境变化,外界环境我看黄金爆裂了,黄金爆裂了美元涨上去了,美元涨上去了资金回流了,资金回到美国去了,这一回去的话我们要兑成人民币给它,短时间内加上我们自己正在忙着紧缩,在抑制泡沫,这两股力量一来的话,这个资金流动性的困难就越是显得突出,所以国外同行或者热钱他会找到很好的时机,他等了这么多年,终于等了很好的时机,加上最近大量的抛售中国的银行股,那么这个他等了时机以后他会利用这个阶段,加上特有的渠道不断的,然后再把你打下来,如果你真的趴下来了,那么他就是成功了,如果你趴下来但是垂而未死,他再杀进来,再缠你,然后等于再放水他再跟着做电梯做上去,所以这个就会加剧市场对资金链,所以我的观点我觉得下半年资金为王的时代,快速回笼或者什么,为什么上半年开发商他有冲动要赶快布局,赶快增加土地储备,其实也有这部分原因,下半年如果能尽快的去完善销售,尽快的去实现这个,那么下半年这个时候会比较主动,如果你手中一点存货都没有,那么下半年确实比较紧张。所以后面这个现在看到地王很风光,也不见得就是一直能风光下去,因为资金链的影响对他们的影响是非常大的,很多开发企业,都是包括地方政府把宝压土地不断增值上面,而土不断增值背后是不断膨胀的信贷支持,很多地方政府债务是没有正常的偿还可能性,只有靠土地出让来偿还,而土地又有一个比较好的市场预期的时候能够偿还本息,现在看到这个数据就很不乐观,有十几个省市这个土地出让的收益,连我们贷款一个利息都很难支付,利息都支付不了,所以这种模式是难维系下去,再往下资金如果再收紧,进行传到地方政府,地方政府再传到房地产,这个线路就非常清晰了,所以我觉得钱荒实际上是一个信号,是一个非常明确的信号。
  主持人:是不是可以这么理解,就是下半年整个市场不管是经济还是房地产都会一定的
  吴翔华:你去看我们上半年投放了这么多的货币,GDP才7.5,同样这个投放这么多货币,我们在09年GDPV字型反转,说明如果不投放会怎么样,那现在下半年不投放,就紧缩了,上半年已经把指标用光了,那怎么办?所以经济下滑的速度,尤其是制造业下滑的速度可能超过我们的意料之外,所以在这种情况下,资金它就算是你收缩,很难把资金逼到实体经济里面,所以只有收缩到一定的程度,才会有资金投放,否则的话这个制造业就下滑的更快,发电量,什么铁路运输量这些信贷指标,发电量都是下滑的,所以这个跟我们信贷投放,就是你现在投放的钱,投放一块钱产生作用已经比三年前、四前年作用大大折扣,这个时候你再投放就没有什么意义,而且再投放资产泡沫会比较困难,钱流不到实体经济,资产泡沫会更膨胀,所以后面采取刺激经济,用注水钞票的方法来刺激经济的方法确实是难以延续,所以后面一钱荒的话跟资金密集型产业影响非常大。
  主持人:可不可以这么理解,下半年大的经济环境、房地产行业还有很多的不确定性,前面我们讲说买房人有恐慌,那实际上开发商也会存在一定的恐慌,包括像传统淡季马上7月份,7月份我们统计说南京这边可能会有近万套的房源入市,量非常大,淡季不淡。
  吴翔华:大部分开发商对这个非常了解,因为他看看其他城市的情况他也知道了,好的就这么几个城市。
  汪晓霞:我想接着吴老师这个话谈谈宏观。就是这次仁恒开盘的时候,我就注意到,他在提供折扣优惠的时候,特别注明了就是公积金要在75天之内能下款的才能享受这个优惠,商贷要在45天以内下款我才能享受这个优惠,事实上也就是说你开发商已经注意到了当前钱荒对房地产所产生的影响,尤其是我们可以看无论是商贷还是公积金贷款,实际上排队的现象非常严重,因为我自己就有一个很切身的体会,之前帮一个朋友也是为公积金贷款希望加快,结果中行现在非常的缺钱,就是没有钱贷出来,有一天好不容易进了三千万的资金,赶紧去挤,通过各种技术手段,好不容易从里面分到了一杯羹,你可以想象中行他有一个亿的贷款等着放,现在才来了三千万,这个是供不应求,而整个南京市他有七个亿的公积金贷款当时在排着队,拿不出来钱,所以说我觉得这个实际上对房地产市场的影响是实实在在的。
  吴翔华:而恰好这个时候房地产市场投资比重开始增加了,投资人都是靠贷款。
  汪晓霞:都是利用信贷杠杆在运作这个东西。
  吴翔华:你看像以前下款周期比较快,现在不但延长,而且银行还会想出各种各样的附加条件,实际上压力很大,对银行来讲什么叫做李克强讲的,盘活存量信贷,就是我不给你了,就是贷款收了,可是现在地方政府你收收看,一收地方政府平台就死掉了,收不回来,它那个东西没有效益了,他建一条道路,有什么效益啊?没有效益,效益回收几十年根本不可能,有些项目贷款的目的就是为了还旧债,就这个目的没别的目的怎么收,所以这种情况下,他肯定是收缩各方面的贷款,包括购房贷款、开发贷款,肯定是这样的。
  汪晓霞:我甚至于可以预料,就是仁恒虽然卖了这么多房子,说不定后期会有一些退房,因为贷款下不来。
  吴翔华:二手房市场也出现这样的现象。比如原来老的二手房放贷可以下来,现在老的二手房现在三年基本上,中介直接跟你讲你还是算了吧,要不就一次性付款。
  主持人:我们看看,前几个月南京退房就是量并不大,这个我们再关注一下,可能会产生一些影响。下面第二个话题我们也是在等着这个话题,是关于房产税的,南京的房产税已经喊了好几个月了,到三月份传南京江苏房产税说7月份实行,苏州、常州、南京将加入试点,4月份传南京是5月3号开始实施房产税,然后5月21号的时候传南京将试点,5月底的时候发改委和国务院接连发出消息,然后关于房产税方面,媒体传房产税今年将不容易,6月的时候传南京等地房产税试点最终本版已经上报,有关房产税现在我们有无更无确切的消失,房产税对房价产生一些什么影响,这个我们一直在等吴老师的通报。
  吴翔华:我也不知道,他什么时候我也不知道。因为房产税这个政策喊了一年多,其实不是,喊了十一年了,从2003年我们去参加南京市税务部门我们叫物业税,折腾来、折腾去最后也没有出台,现在房产税,我觉得这个与其讨论它何时出台,不如就讨论他有什么影响,他如果按照上海方案的话,几乎对南京市主要影响就是高端房屋,其他的影响可能很少,而且即使高端房屋还有办法去规避它,你看上海有些开发商采取的做法我们都可以去学,他产生作用并不是很大的,没有大家想象的那么大,只是对高端房屋有一些影响,再说还有精装修这一块,所以对楼市产生影响,我觉得目前阶段预测主要,他如果是A方案就没有影响,如果是B方案涉及存量房,就可能会有很大影响,但涉及存量房的这个方案又要依赖于很多其他问题的试点,比如联网或者一些法律上的问题,比如说你涉及存量房,你涉及存量房的产权认定,还有像存量房当中之前的房改房怎么算,很多问题都没有界定,而且也没有试点。如果拿南京做试点,因为房产税推出来的设想就是几个字,就是宽税机、低税率,广覆盖,就是它当时设想这么一个税收的一个设计思路,现在希望通过门缝给打开,先有房产税的开征,至于先对存量还是增量,还是怎么样,都可以慢慢再来,以后再涉及到一部分存量,以后再涉及所有存量,这个我觉得可能是他的考虑问题的思路,这也可以理解,我们一般现有大家接受了,然后再慢慢扩大到所有房子,也会有这个作用。但是房产税开征了以后,即使我们说相对来说比较严格,对存量开征,不光是对增量,它到底对市场产生什么影响,这个也很难说,假如说我房产税收的税率真的是很低,跟你们家物业费差不多,对你有什么影响,没有什么影响,只是再交一部分物业费而已,房产税税率在某些方案当中就是这么提的,真就是这么提的,那么如果是这样的话,对你市场来讲肯定影响很好。他的主要也增加地方政府的,说是要取缔土地财政,但是我就始终不利用,地方政府拿了房产税收之后为什么要放弃土地财政,他脑子有病啊,那个来的多快,这个房产税猴年马月才能够达到那个规模。所以即使按存量房按照目前的税率,或者按国际上推行的税率,像很多城市的那个收益还不及土地出让仅的三分之一,这样的情况去替代土地财政不大可能的事情。所以我觉得这个对市场的影响。除非它出台广覆盖那种,就是所有存量房都算,那会有广覆盖,是高税率,第二套房、第三套房累进的非常严厉的,这种方案才可能会对市场产生是实质性的,按照目前的思路呢,这个问题几乎可以忽略不计,或者是对高端房有这样的影响以外,其他的一些中低端的刚需不要太考虑这个问题。
  主持人:也就是说即便是出台,但也不会实现高税费和广覆盖。
  吴翔华:对,目前还不可能。
  主持人:这个话题有没有其他专家,就关于房产税你们有没有其他的分享。
  汪晓霞:我听到一些消息,但是我不知道能不能说。我听说的消息本来最早6月份确实是要出台这个政策的,然后从下半年开始执行,然后我现在听说的消息是8月份,然后就是是人均超过60平米的部分也是指针对新增量,普通住宅是0.4,高端住宅0.8%。基本上应该说这个政策,这个政策对市场的影响应该是有限的,因为我跟政策层面也接触过,他们表示过一年的税费是非常小的,实际上对市场影响非常有限。
  丁牛:我对这个问题啊,我不是听消息我是凭我的判断,就是房产税一定是一个一刀切的政策,不会让地方政府来自说自话,试点已经试过了,重庆、上海试过了,现在就是从中央层面就是说扩大试点范围,那现在的一线城市、热门的二线城市都是在劫难逃,不谈前10名,把上海重庆去掉,南京肯定在里面。所以我们总是不停的求证房产税,这个决定权不在他,这个税收作用按照中国人的做事的风格,观念慢慢来,一开始的影响是心里影响,实质性的影响会很小,但是一旦到了哪一年,比如说过的十年、八年,土地财政你再怎么刺激也不行了,慢慢的就会出来了,所以你一开始指望他取代土地,不光不现实,他们根本也不会这么想。但是我觉得很可能一种做法,就是这个是我瞎想的,最终要取缔土地财政一开始是对存量房是良好的,但是它一定会设置一个环节,在一个阶段也会把你拉进来从头算,这样他才能增加土地财政,这什么意思呢?假如8月1号开始增,那8月1号之前买的都不算,但是你8月1号之后你再买任何一个,不管你买多少,你买10平方也好,你前面拉进来一块算,它这个慢慢会把大家拉进来。
  吴翔华:然后假离婚的要复婚了。
  丁牛:我觉得房产税眼下一点也不可怕,可怕的是未来我们10年之后。就是一大批支出。
  主持人:下面是第七个话题。有关城市住房信息联网的,这个工程是从2010年开始启动,到2012年6月,市场上虽然存在一定的置疑,但是基本上完成了40个主要城市联网,本来按照住建部的设想是在今年的6月底再完成全国500个城市的住房信息联网工作,但是现在这个,因为实际上时间已经过了,工作陷入了一个停滞,应该说之前短短两年知道,就是说能够完成包括一线城市、省份城市在内的40个城市的住房信息联网,就是意味着在技术方面不存在难度,但是现在住建部爽约的原因是什么,住房信息联网是不是未来的一个趋势,在房地产调控方面又发挥哪些作用,这个话题还请我们吴老师开始。
  吴翔华:我不太清楚他为什么落空啊,因为我觉得我们把联网工作当做我们开,就是其他一些调控政策的必要条件,但事实上也未必,其他国家增收房产税的时候连电脑还没发明呢,它不照样可以增收嘛,所以并不是说我们一定要联网之后才能怎么样,你想做这个事其实都可以做,之所以没有联网,我们可以看到有些城市,多少个城市联网,就是一个城市当中两个部门之间,你想拿走我的信息没门,数据很重要嘛,有了数据有了信息,部门的权利就强化了,各种就是以我为中心,现在大家担心我看担心的不是这个,担心的是不动产登记条例,不动产登记条例一旦那个的话,房产部门什么权利没有了,全部归土地部门,因为是不动产统一登记,明年不是说不动产登记条例嘛,房地合一了,登记也不在他那登记了,他只剩下物业管理,什么拆迁,管这些事了,核心的东西数据、信息全部归土地部门,所以这个落空,地方政府自我保护的意愿是很强烈的,技术上肯定是不存在问题。所以联网最终可能还是要联网,但是如果你就目前的样子会拖很长时间,没有主观的意愿,这个一联网我的信息全给你了。我就随便讲的,有的部门已经坏到什么程度,就是说我虽然联网了,但是我说哎呀不好意思,今年电脑坏掉了,中毒了,当事人又有什么问题了,很多这种情况,就一个城市里面都有这个情况,我们有的城市互相之间要调用对方的数据,都是这样不愿意去给,对方的数据就是非常不连续不连贯就没用,所以我们这个主要还是地方政府不情愿,他放出数据同时就放出了权利。我想可能就这个原因吧,这个事情真不是住建部门能决定的了,它要影响的是地方政府而不是地方正确的住建部门,地方政府的住建部门它愿意,地方政府说不行那就不行,因为地方政府的住建部门不是住建部来任命的,是地方政府来任命的,所以他只听地方政府的行政领导,所以这个我看可能还比较漫长。
  主持人:下一个话题。南京刚刚启动了江北新编制,市委领导特别强调是在青奥会以前,江北新区重要是做好规划设计和拆迁工作,除了在建项目和已经出让的土地外,其余的项目和土地暂时停止审批和出让,那么江北新区对江北发展产生哪些影响,江北的房地产市场会有哪些波动?这个话题丁老师您分享一下。
丁牛:江北现在的做法我觉得是一个完全非市场化的一个操作,用股市的一个术语叫逼空行情,对政府来说那个是持地待长,等待整体上涨,那土地市场暂停一年,必然会出现存量房,存量房的消化上涨,对已有的开发商那是眼前的利好,他从今年开始就可以消化,但是我想提一些问题,无论是政府还是开发商包括购房者,江北新城不会是一天建城的,我会这样讲。要做的事情依然很多,这是第一个。第二个整个江北也是一个非常大的一个土地,不仅仅是江浦、桥北那一块也是很大,它的区别也是千差万别的,不会说所有的江北的不管你级优的级差的都会出现,特别是还有化工园的问题,化工污染的问题怎么解决,整个来说对待江北会出现一定幅度的上涨,但是也不要指望一下子涨的很高、很快,要慢慢去消化,包括将来的配套设施,它的产业功能布局,都需要很好的提升才能支撑的住地价的攀升,要不然还是会跌下来。你像我们十年前,应该10多年前,江北也曾经打出大学牌,搞到现在仍然是这样,这就是你支撑点,当然主要是交通的原因,目前是一个短见利好,假如要做一个常见利好,脱胎换骨的话还需要政府去做,大量的事情去做。今天杨卫泽不是说了嘛,土地是重庆江北新区的两倍,产值是人家的三分之二,出口是五分之一,这个产值主要是化工、钢铁,化工、钢铁重工业,假如把这个再去掉就没有了,还悠着点。
  吴翔华:最搞笑了,首先规划昨天是编制系统,我们要编了,编制系统的时候你要做什么规划,这个不是你说了算的,这要国务院审批的,你说建机场就建机场啦,你说建南京北站,就建南京北站,你说要搞400万人过去,这400万人就过去了,不可能的事,国务院要审批的,他把那个结果可以看出他们对这个东西胸有成竹,根本就觉得审批嘛,审批就是走过场,那么这个就有一个问题了,不管刚才讲的跟重庆比、跟天津比,重庆、天津它是有原因的,那个天津渤海新区,渤海湾的战略,国家级的战略,重庆,薄熙来把富士康,HP引进过来,几十万一个大企业在那个地方,你这个没有产业凭空要造城,这就是李克强最反对的造城运动,这就是顶风作案,400万人去,我们南京总共800万人,400万人在那,那请问他在哪工作,麻烦你先把市政府搬过去,或者还有一个简单的办法,就是把长江和地下河把他们全搞定,这最简单也花了几个亿,事情就全搞定了,我们走着就能过去了,这个我觉得江北新城它有它的战略发展的高度,因为南京确实发展空间不足,然后跨江发展这是很正常的一个发展趋势,现在也是叫做苏南示范区,这个苏南示范区还有一个重点项目,在整个国务院大的战略城市规划当中,苏南示范区,江北新城是这一块,但是我们看这个江北新城发展历史,最早是有一个海峡两岸国贸城,就是我们有一个,进入隧道出去挂了很多牌子,一个牌子叫海峡两岸国贸城,后来就是变成了浦口新城,再后来就叫江北新城,按照这个发展速度以后就要改成苏北新城了,因为每一个新城每一个国贸区它都没有按照原来的规划发展,它要发展的好,江北也不会现在这个样子,没有产业支撑,就是那一代后面零零星星就那么几个企业,而且那个地方说实话老山那个地方也不太适合搞企业你这个地方你没有什么主导产业,那个面积比主城区,六个区加在一起还大,你靠什么来支撑,虽然他画的很好。以前海峡两班国贸区那个规划就没有实现,然后到浦口新城规划又没有实现,既然没有实现他们的惯例就把这个拉大,整个江北新城,这个面积非常大,这个面积这么大的话,你产业发展到底以什么为主导,什么也没有看到,那这个400万人为什么要过去呢?每一届领导都是这样考虑问题,我们要把城市框架拉大,要更多的资源进来,把乡村变成城市,这个地方不城不乡,不城不乡的地方多了,那高淳、溧水都不城不乡,再让400万人再到那去,然后城市空了,什么都没有了。你这个发展要有一定规律,按照这个城市发展的正常规律,不能超越这个正常规律,所以我觉得如果是这样的话,如果是这样的话规划的最后结果就是变成以房产开发为先导,把它变成第二个江心洲,最后就是这个效果,其他没有什么太好的效果。
  主持人:大家讲到产业支撑的问题,就比如说最近非常火的江浦板块,江浦板块其实现在有很多开发商进去,也有很多人继续买房的,但是对它的评价就是说那边比较安静,环境好、没工厂,那我想可能在那边买房,在河西上班的。
  吴翔华:对,现在有地铁嘛,有隧道、交通也比较方便,但是有多少人是在那工作的,然后那个当地有多少消化的潜力,你们看了很多楼盘你们都知道,很多都是这边过去的人,便宜嘛,交通又方便的。所以你说它没有产业的情况下,就想让这些人,那他每天上班怎么上班,只有把长江全填平了,那就好办了。
  马乐乐:我参加过市委市政府的会,然后就是在有几次会上,杨书记都谈到土地利用效率问题,包括南京对于一类、二类、三类土地工业用地、土让的时候都把最低出让门槛这两年都抬高了,就是比如说每亩最低200万要提高到400万,我感觉新的领导班子对土地利用效率非常看中,他有时候他从无锡过来,他有时候会把南京的土地利用率跟无锡来对比,然后在会上对南京每一个基层,街道基层的领导干部都要对他们在提高土地利用率上下功夫,这个可能一方面跟他的思维、他的一种思维方式,然后可能也是南京土地稀缺,主城土地相对稀缺这么一个,江北新区的概念提出来跟他的思路也是有关的,就是南京目前还是以江南为主,领导说八卦洲是一个很美的地方,住在别墅你一抬头就能看到密密麻麻的烟囱,无论如何都不可能是一个高端住宅区,江北还是沿江特别是六合、大厂这边,沿江的重化工地带,它是不可能改变那个区域的形象,包括像江浦它目前也只能作为河西的后花园形象出现,所以我觉得对他这个概念提出来,这个真要往那个方向打造,可能也绝对不是5年、10年的功夫,可能更长的一个远景的蓝图,我觉得对江北的楼市,现在当下的话,可能如果开发商立刻就屯房待涨是很不明智的一个做法,毕竟就算是暂停土地出让也只有一年带两个月的时间。
  主持人:我们紧接着最后一个话题。最后一个话题据腾讯房产监测统计,在即将到来的7月份传统淡季,包括都市圈在内的南京楼市,共有76家楼盘,携近万套新房入市,其中包括17家全新盘,预计上市量将创下2013年以来新高,下面有请各位专家、记者预测一下,下半年南京楼市的一个走向。可能出现的情况,并给买房人提出一些建议,这个我们从聂总开始。
  聂志勇:我们实际上现在接触的特别多的客户,其实跟大家说的都一致,就是什么呢?各个售楼处,只要我们接待的,各个售楼处上门的客户绝大多数目前还是以自住为需求,投资的比例在个位数,最近我们看到有些售楼处有些反弹,但是零零散散,我们没有发现这个趋势,实际上什么意思呢?就是如何说给买房人购买建议呢?从我们的角度来讲。第一个就是真正的就是叫围绕学区、刚性需求这块,我觉得肯定是不要过多的去考虑,我要去预测明年会不会跌我才来买,因为他是你必然住房的需求,这是第一个。第二个就是真正的叫量力而行,现在产品和价格的趋势我们也做了分析,目前实际上我们看到了在城市状态之下,产品面积的功能性实际上越来越先进,这个可能是未来的趋势,这个往往跟房价的高和低还没有必然的关系;第三个也有很多客户在多次置业的时候,我们也建议客户真的是围绕目前刚才其实讨论的大的问题,说房产税对未来的影响,地王的影响等等,后面的趋势我们认为会是一个应该说老百姓应该还是考虑手上房产的配置,比如说多套的房的房产税的问题,在长期看来一定是手上要积累优质的产品资源,可能才真的是有保值和投资的可能性,所以这个实际上也有一项培训内容,就是如何去发觉城市里的,未来长期好的保值和增值的资产,很多投资客户实际上在这一块,目前还是做的不太够的,这个实际上是我们第三点。那么第四个,其实未来的趋势我们也刚才做了一些判断,我们站在服务客户的角度来看,至少开发商在今年的四季度,或者在明年拿地的方面还会有一轮动作,当然可能对于未来的预期的问题未必回来那么高,因为最近在全国除了南京一块地之外,在全国一些地我看到很多底价成交的比较多,说明大家虽然手上有钱,但是对未来的预期,比如说万科他不会去拿地王还是这样,保利刚才我们也说,在合适的时候存量在一个阶段够了,未来他可能有钱但是拿地的预期不会像前几年有一阵那么疯狂,所以对于大的开发商来讲,未来集中度会越来越高,那么实际上必然他的品牌效应根据发展的效应,这些品牌开发商所提供的产品,我们认为总体趋势是越来越强的,就是他的产品会越来越强,所以可能还是要尽量多考虑这样的问题。不要因为说突然出现了一个便宜,或者说这个某一个阶段促销比较厉害,那就盲目的发生这种购买行为。我就说这么多。
  孙海:这种节点上的论坛都要问出来,其实趋势来讲,下半年我一直还是认为整体上扬的格局应该不会改,不管从政策面还是行业的趋势包括整个市场的这样一些信号来看,整体我认为可能会出现一些政策波动,像房产税声音是越来越紧张,会落下来,对市场短期内会形成一种心理上的干预,会出现一个小波动,如果真是像上海重庆那种标准增收的话,其实很快就能消化掉,对整个市场影响也会有限,但是会出现一个小波动,整个下半年我是怎么来看的。包括整个房地产行业大的趋势,我认为还是一个上扬的格局,但是不会像过去十年疯狂的上涨,政府这一块,新一届政府在长效机制上面也会拿一些办法出来,涉及到他们的整个政治信任问题,可能会速度上会趋缓。第二个就是讲到对买房人建议,我第一个观念,就是我选对房可能比采准点要重要的多,这个对一些买房人什么时候是个买点,是想最低的,其实对楼市来讲应该这种机会可遇不可求的,我觉得可能大家去买对的房子,要去找到所谓最好的买点要重要的多,可能更多在买房的过程当中,要考虑政府的规划,产业的一些导向,包括一些轨道、学区,政府的因素来结合自身的置业的需求,家庭人员的结构,这个来综合来做一个这样一个评估,来选择自己合适的房子。第三个我建议在这种未来一长段时间里面,这种房产税是确定要落下来,可能对多数买房人来讲,可能要对自己的资产进行重新的配置,重新的整合,投资性的需求我认为在未来一长段时间,还是最好不要轻易去妄图买房能够暴涨或者巨大的收益,对自己的资产进行重新的组合,包括一些有价值的商业地产,包括现在明显的属于价格洼地的楼盘,长期的这种持有的力量去做一些关注。
  马乐乐:我觉得就是下半年的市场,我的概括就是,预测就是晴转多云,在成交量和价格的涨幅上不像上半年那么火爆,我们也发现就是房企正处在史上最不差钱的时候,开工率也在高速运转,房价也在上行通道当中,老百姓的投资渠道依然相对匮乏,在这种情况看到房价有下跌的理由,我们楼市归根到底还是一个政策,下半年的政策目前除了房产税可能出台的预期,对高端住宅史上可能会带来一些影响,其他的自从三月份国五条被悬停之后,我们看不到现行的政策,有调控的新的动作,包括过去的喊话式的调控的,所以老百姓对楼市的调控政策预期已经破灭的情况下,就是说都是看涨后市,很难有下行的理由。但是政府有限价的压力,包括现在很多开发商都在反映,区域内年度控制9%,三个月单次控制在3%,这个有时候开发商反映说,我们价格现在涨一千块钱还是一样的卖,政府在限价的背景下,政府与市场开发商的博弈也一直存在,下半年涨幅会像上半年那样肆无忌惮。对于买房的建议我坚持孙总,就是刚需、自住的还有为小孩上学的学区房,其实上半年比新房更火爆的是二手房,在区划调整,比如下关还有白下,区划调整和学区新的政策出台,这两个比新房涨价带来更大的涨价,所以在二手房市场可以看到,在这两个因素的推动下,其实南京的二手房买房人在上半年比新房的买房人更痛苦,因为他们面对的更残酷的涨价现实,我对于买房人可能还是买自己合适的。至于投资我觉得可能还是,我可能是比较保守的,我觉得投资需求特别是商业地产还是要悠着点。
  汪晓霞:我觉得前面他们几个讲的都挺好,我觉得下半年楼市政策各方面的因素,可能成交量会有一个明显的回落,会有一些较为明显的回落,然后就是量跌价稳,价格肯定是相对比较平稳的,我们看到上半年的价格控制指标已经达到了确实压力非常大,上半年的情况,包括一系列的因素。对于买房人的建议,我自己也是赞同他们几个人的观念,都是量力而行,选对自己需要的房子,然后我是确实我自己也是,我自己的经验也是,我把自己的配置,我一点都不乐观对楼市,我是建议投资者千万不要做纯粹的投资者。
  吴翔华:补充一下,这个资产配置我觉得现在就是最好调整的时机,你看理财产品,这个短期利率已经超过了长期利率,为了应付眼前资金的困难,已经短期超过长期,然后很多我们原来看来习以为常的盈利模式会发生一些改变,现在就是调整资产配置最好的时机。再往的话可能就来不及调整,可能就是收益率就会下降,下半年的走势我觉得已经是一个逐渐走下坡路的情况,成交量会,价格可能会滞后性,成交量可能会萎缩,相对目前成交量情况。给买房人建议就是如此。量力而行,没什么特别的建议。从整个市场来讲,存在这样一种路径依赖,就是说如果政策是A方向,市场就是往A方向走,如果政策往B方向,市场一定往B方向走,那么A方向、B方向是什么呢?无非现在就是所谓的靠市场手段,那市场手段又是什么呢?一个金融一个税收,这个我觉得对市场来讲冲击对大的,金融就是收紧资金的闸门,税收就是为房产税,还有一个我们刚才一直没提到的个人所得税的问题,个人所得税的问题实际上到今天为止还是像房产税一样,是一个悬而未决的东西,你到底是打算做还是打算不做,是打算落实还是不落实,如果是不落实的话,靠金融的手段,现在已经看到这种手段对市场打击是非常大的,当然李克强把他的所有经济学所有肌肉展现出来,加上城镇化的规划,慢慢慢慢现在还处于大家猜测的阶段,大家会有新的一轮经济拉动增长,对什么样的城市有什么样的影响,这个我觉得都是一种猜测,人治大于法治就是这样一个缺点,你无法做预测,你首先想他是一个什么样的人,可能走势怎么样还会更加有效果一点,所以在这种情况下,我给买房人另外一个建议就是,你密切关注各种各样的经济信息,比如说国外的信息,国际的情况,国内的情况,透露出来的信息,这些对你的决策有非常重要的帮助。
  丁牛:我就补充两点,我就觉得青奥会之前,随着一大批利好的兑现,特别是交通规划当中的一步步建成,房价没有下跌,当然因为物价局在那边压制着也不会再大涨,平稳的态势,但是我要提醒购房人的是,现在相比一手房的定价,整个市场二手房存在很大的泡沫,特别是所谓的学区房,那个价格就像我们有一个同事,就是在下关,一年前12000多,随着两个区合并一下,学校重新划分,最新的价格是29000,他叫百合园,反正就是很老的,这个泡沫已经非常明显,几个月之前还是两万,现在就是两万九,对于刚需、刚改我觉得就是在目前情况下,只要你是用来居住,是实实在在的需求,碰到合适的就可以下手了,没必要再去等待、选择,对于手上有房而且不止一套房,当下要考虑进行合并组合的问题,调结构的问题,这个是跟中国的宏观一样,怎么把你手上房产配置的最科学,特别是房产税出台之前怎么调整到一个理想的状态,假如你有两个小房是不是合并成一个大房,有一个是学区有一个非学区,而你又没有学区的需求,是不是趁着学区疯涨的热潮把学区房卖掉,这个是考虑的,别的没有建议了。
  主持人:非常感谢大家参与。

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