有房企去年在杭州高价夺地,如今四处找买家悄悄卖地自救

市场动态钱江晚报2018-05-24 10:01

去年,杭州的土地市场是一片激烈的战场,即便土地新政频出,外来房企也不惜高价拿地“豪赌明天”。

没想到,仅过了半年左右的时间,这个“明天”还没到来,个别开发商已经不得不选择“断臂”。

去年8月,杭州转塘一宗宅地出让,杭州世腾以18205元/平方米的楼面价,且包含40%的高自持比例夺得地块。然而,记者了解到,近日该地块正四处寻找下家。

无独有偶,闲置了两年的未来科技城南方水泥地块,在去年年底转卖,由华董以271%的高溢价高调接手。然而,上个月底,由于种种原因,该地块再次出现在杭州产权交易平台上,重新拍卖。

“如果调控的力度不放松,那么对于房企来讲,资金的压力正在加剧,卖地、卖项目股权的案例会逐渐增多。”中原地产首席分析师荆海燕表示。

曾是房企力抢的“肥肉”,如今一心想转让

2017年8月14日,转塘地块出让的当天,是杭州土地市场的狂欢日。

这一天,主城区不仅一口气出让6宗涉宅地块,而且出让规则也发生重大调整,不再设置“超过50%溢价,必须现房销售”的门槛。由于当时还未施行网上竞价,上百人挤满拍卖会场,颇为壮观。

起拍楼面价10709元/平方米的转塘单元宅地,是当天的“明星”地块之一,报名争夺的房企多达近30家。当时参拍的某房企人士还曾告诉记者:“大家都盯着呢,因为即便拍到上限价,还是较低的。毕竟之江转塘板块库存少,市场紧俏,二手房普遍上了3万元/平方米。”

带着这股对杭州楼市前景无比乐观的信心,最终这宗地块由首次入杭的杭州世腾以封顶楼面价18205元/平方米加40%的高自持比例夺得,总价约14.5亿元。

如果大家多一点谨慎和理性,也许结果会不一样。但在当时,这一结果却并未引起业内的注意。有人甚至这样评价:“大家都在豪赌未来。”

但是,自持部分如何变现,对于众多房企来说,至今都找不到答案。“即便有能力把自持部分做成金融资产包套现,最起码也要打个七折。不过,当时大家的想法是拿了地再说,赌后市调控会松动。”某房企人士坦言。

如果撇去自持部分,那么这宗地块的折算地价已达30338元/平方米。再加上财务成本、建安成本、精装成本等,保本房价在4万元/平方米以上。而周边新房由于限价,至今备案价都还在3万元/平方米上下。

近日,记者了解到,该地块正在四处寻找下家接手,目前已找了十多家单位在谈。不少当时积极参拍的房企,如今态度冷淡,几乎都向记者表示:“兴趣不大,自持比例太高,接不了。”

一位知情人士透露:“拿地时他们做过测算,结果根本无法盈利,只能赌后市限价放开。但现在楼市调控有多坚决,大家都看得清。”

据记者了解,杭州的土地款需在8个月内付清,而世腾至今未付清余款,每天产生的滞纳金也将是一个越滚越大的“窟窿”。

拍下二手地块又悔拍,房企损失数千万元保证金

火热的市场,容易激发人的想象力。去年流行在全国土地市场的一句金句是这样的:“不能用现在的眼光来看待市场,开发商看的是未来。”

于是,去年不仅仅是一级土地市场热度空前,“二手”地块同样吃香,本报记者就报道过《未来科技城宝地易手,折算楼面价2.7万元/平方米》。

2017年11月29日,位于西溪湿地和淘宝城之间的一宗地块在闲置两年半后,南方水泥公开出售该地块项目公司杭州振明置业100%股权,参拍房企超过30家,挂牌起始价8300万元,最终的成交价达3.08亿元,“生面孔”华董脱颖而出,溢价率271%。

须知这一挂牌成交价,还要加上标的公司约1.91亿元的债务,实际土地总价为4.99亿元,折合楼面价约27000元/平方米。而振明置业背后的南方水泥在2015年4月9日拿地时,当时的地价仅1.792亿元,楼面价9750元/平方米。

颇具戏剧性的是,今年4月27日,这宗地块又一次在产权交易平台拍卖,卖家仍是南方水泥。而这一次的转让底价已从8300万元,上涨至2亿元,加上1.91亿元的债务,实际起拍价为3.91亿元,将于5月25日报名截止,最终开拍时间须看报名结果而定。

这意味着,华董或已悔拍。记者联系不到华董相关人士,但从杭州多位开发商处了解到,“他们悔拍了,前期测算工作没做好。二手地块不比招拍挂,这块地除了近5亿总价,还有很高的土地增值税,实际地价成本接近4.5万元/平方米。”

而这宗容积率1.2的低密度宅地,并不是能快速开盘回笼资金的地块。参考隔壁的泰禾杭州院子,同样是低容积率,然而高总价产品去化缓慢。近日杭州院子批出的备案均价,其中4幢毛坯排屋约49830元/平方米,以及2幢毛坯别墅约65050元/平方米,但因为总价动辄上千万元,意向客户不足,无需摇号。

根据产权交易平台的交易条件要求,如竞买人出现违约情况,将承担缔约过失责任,转让方和产权交易机构可扣除竞买人的保证金,而当时的保证金达2480万元。

调控长期不松动,中小房企无奈“断臂”

易居研究院总监严跃进分析:“这充分说明了,去年杭州土地市场在地价上存在一定泡沫。一旦房企资金链出现问题,就难以为继,导致出现仓促转让的做法。”

事实上,杭州过去也出现过雅戈尔退地、雨润、河北天成卖地等案例,但当时的情形是拿地后遭遇行情低谷,而现在却不同。

去年的火热市场中,对一部分激进房企来说,入杭是战略,可以不计成本。但随着调控的深入,限价或将长期不松动,而另一方面银根缩紧,开发商的资金链也正愈加吃紧。

资料显示,整个杭州范围内已经成交的地块中,32宗涉宅地块的楼面价超过3万元/平方米,其中有7宗土地的价格超过了4万元/平方米。但这32宗高价地中只有6宗已经开盘入市。

另外,2017年至今,自持比例超过40%的涉宅地块就已达10宗,而这些地块至今毫无动静。

眼看2018年已过去接近一半,很多中小房企的年度销售目标甚至没完成十分之一。

有业内人士分析:“前期拿地太贵,按照现在的限价卖则完全没有利润,那么就只好等待。现在的问题是,等待之后,价格若还是没有放开,可是已付出了更多财务成本,如果再卖就会亏本。”

中原地产首席分析师荆海燕表示:“如果调控的力度不放松而时间又足够长,那么对于房企来讲,无疑是真正的考验到来了。融资比较困难的会加快推盘,实力较强的还在等待更好的入市时机。”

严跃进认为:“其实还是要看企业自身能力。基于自身优势做投资很关键,而不是一味追捧城市的概念,毕竟政策环境和市场周期存在很多不确定因素。”

也许类似杭州世腾、华董这样“断臂”的情形,接下去还将出现。用一位业内人士的话来说,“毕竟做生意,总是有赚有亏,先要活下去才可能活得好。”

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