开发商解套最严限购 转场持久战

市场动态北京商报2018-05-03 09:13

对于这一轮调控,开发商们似乎早有心理预期,但是当调控真正来临时,面对大量的土地储备以及被挡在门外的岛外购房人群,房企们仍心有余悸。在接受北京(楼盘)商报记者采访时,房企们普遍表示,目前仍在调研阶段,还未形成应对方案。不过可以肯定的是,区域利好终将释放,以何种姿态熬过去,这将是一场持久战。

大地主的矛盾

老邓是一家一线房企海南(楼盘)区域的负责人,对于这一轮海南调控的落地,老邓坦言“意料之内”,“内心矛盾”。

意料之内,一方面源于海南房价在过去两年间的急速升温。2015年轮调来海南的老邓,眼看着海南房价的又一次起飞:“以海口为例,观澜湖这样的新区每平方米从5000元左右到现在的1.5万元左右,就用了不到两年。”与之相对应的,是本地需求的匮乏。“海口本地人收入并不高,一般职员月收入也就两三千元的样子。”

巨大的收入与房价间的落差,造成了海口甚至海南大部分地区的新房均为外来人口消化。以老邓目前手上操盘的几个项目来看,除了海口还有20%-30%的本地需求外,其余区域几乎100%是投资。

另一方面,房企们也提前感受到了国家给与海南大礼包形成的利好预期,去年是各家最拼的一年,都在疯狂地抢地。最晚进入的碧桂园,去年仅靠收购,成了名副其实的海南地主;与港资房企关系密切的恒大,左手从新世界地产手中接过数个海南海口、三亚(楼盘)等优质地段的成熟项目,右手独立填海开发儋州的海花岛。

老邓告诉北京商报记者,想要在公开市场获得处女地的可能已经破灭,只能通过企业本身的实力在二级市场并购。“最开始大品牌企业的谈判空间还是可以的,但这两年的难度越来越大,毕竟各家企业在海南的并购有时是"不惜代价"。”

老邓分析,各家开发商不惜代价,确实有一定道理,限制或者禁止新增建设用地开发,早已经是中央和海南当地政府的共识,可开发资源就那么多,市场预期又不错,政策红利即将下落,谁能抢到谁就是赢家。

放缓节奏

和老邓一样,方先生也预料到了海南楼市即将面临的调控,但面对全岛限购这样的高压态势还是感觉意外。4月22日晚间,海南省发布全域限购政策,且同步实施限贷、限转让等措施。

方先生回忆道,在最新调控政策出台前一个小时,该公司旗下楼盘还在全速推盘,但等到限购生效后,项目便进入哑火状态。“目前企业还处于各个项目的调研和评估阶段,尚未形成特别具体的应对措施,”方先生如是介绍。

北京商报记者实地探访发现,布局海南的房企可以被分为几类:第一类为土地储备较大的企业。以上述提及的碧桂园为例,该公司在海南区域的总可售建筑面积为512万平方米。尤其是对于强调高周转的碧桂园而言,如何在调控之下,将海南的土地储备迅速变成货值,是目前的挑战之一;第二类企业则是那些热衷合作开发的房企。例如融信,这些公司进入海南较早,在拿地成本上存在优势,一旦有风吹草动可以采取转让等灵活方式提前变现;第三类房企就是没有整体运作实力的小型开发商。因为缺乏资金实力,无法承担财务和时间成本。

在采访中,老邓和方先生不约而同地表示,不论是何种企业,面对此轮海南调控,都要做好持久战的准备,“放缓节奏是当务之急,如果现金流紧张,就要考虑与其他开发商合作或者出售项目”。

坏消息中的好消息

但让老邓欣慰的是,这一轮的调控,虽然对C端购房者进行了包括购买套数、资格等方面的限制,但并没有以“打击”的姿态限制开发商。此前政策要求停止批准套型建筑面积在100平方米以下的商品住宅建设。“这对于大开发商来说,就算是坏消息中的好消息。”

而在方先生看来,调控使得购房门槛显著提高,但是从长远来看,在房地产二级市场,无论是住宅还是相关的商业、办公、酒店、度假等产品,销售景气仍有向上的空间。一方面海南建设用地总量受限,住宅相关产品供给相对稳定;另一方面,需求持续增加,海南自由港的经济产业发展势必带来更多的从业人口,也会持续提升常住人口的收入水平和产品品质诉求。“先行进入的房企肯定是受益的。未来可以通过产品重新定位和调整,为企业提供业绩支撑。”方先生如是判断。

另有位不愿具名的房企人士则看到了调控中的另一处表述:即“在已经出让但尚未开发的商品住宅用地的利用方面,鼓励这些项目转型用于发展其他产业或者共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等”。他认为:“预计未来一些海南项目将从以往的快进快出向长期经营的思路转变。”

当然,早有开发商嗅到了市场变幻的气息,大举进军海南布局大健康、养老等项目。以恒大为例,今年初该公司布局的国际医院便已在博鳌(楼盘)亮相。

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