月租金1.5万、一次性付清十年房租180万!这样的长租房你会租吗?

市场动态楼市飞说2018-04-16 08:12

我们买不起房的时候,我们想着可以去租房。可是,你真的以为,未来你还能租得起房么?

微博爆料:北京中关村

租金一次付清10年 180万起?

微博大V“北京大土豆”的一条微博在朋友圈里炸了锅:

短短的微博,重点倒是很多!北京中关村附近的企业自持租赁用房即将对外启动,只长租,不出售,90平米精装修小三居,租金一次付清10年180万起,租不起贷款去。

据了解,这是2016年北京“9·30”楼市新政提出“鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源”后,北京入市的首批“企业自持租赁房”。目前该项目的户型主要分为两类:占70%的一类是月租金1.5万至1.8万元90平方米三居室,另一类是月租金3万至4万元的180平方米以上复式四居室。

北京万科相关负责人介绍,该项目主要是面向中关村及周边地区科技人才的高品质改善家庭租赁社区,如果一次性承租10年,可以为租户“锁定”租金,10年间租金不变,保证租房生活的稳定。

月租金1.5万、一次性付清十年房租180万!这样的长租房你会租吗?

万科翡翠书院样板房(图片来源:北京日报微信公众号“新钱粮胡同”)

手里有180万

你会去交首付还是交房租?

先别急着喊贵,要知道那毕竟是在北京。所以干脆我们来算笔账吧。

按照观察者网统计,距西二旗1公里内的90平小三居月租均价在6500元左右(1999年建成),距西二旗8公里的万科翡翠书院小三居月租1.5万元至2万元,后者的价格是前者的231%至308%;

如果前者的价格每年上涨10%,则在第10年时,前者的价格才会涨破每月1.5万元(15327元)。

而且,既然能一次掏出几百万交房租,为什么不自己买套产权70年的自有住房呢?

据查询,万科翡翠书院附近的新盘价格在70000元/平左右,180平米售价1260万,3万至4万每月的复式四居企业自持租赁房10年房租总价为360万至480万,后者的价格是前者的约三分之一。

虽然乍一看便宜不少,但一个是70年的产权,可以任由业主自己处置;一个10年的使用权,到期收回或续租,没有处置权。相比之下,很难将企业自持租赁房的性价比评价为“高”。

房租为什么那么贵?

企业:我也很无奈

房租贵,首先离不开的就是地价贵。据了解,万科翡翠书院当年两宗地的拿地成本高达109亿元,再加上建安成本、装修成本以及后续的运营维护成本,最终使得该项目的租金明显高于市场上普通产品,“即便是这样的价格定位(1.5万/月),资金回报率仍然极低,不到2%。”

再者,因为打造的长租产品,万科在产品的打造上也是宣称高端,按照住宅的“翡翠系”标准所打造,“所有房源将按叠墅精装修标准交房,同时配备中央空调、新风系统、全屋净水系统和智能家居产品。对比来看,品质、标准并不输叠墅产品。”

而据《北京日报》拿到的规划指标显示,该项目的综合容积率仅为1.78(小区的地上总建筑面积与用地面积的比率),除了最北面的为15层高楼外,其余为3至8层。这样一来,建造成本确实会比较高。

那么,万科翡翠书院面向的客户是谁呢?答案是“有改善要求的中关村及周边地区科技人才”。

据万科披露,目前,该公司已开始与项目周边科技企业进行沟通,面向企业员工进行出租,而180平方米租赁房也主要面向周边科技企业的高管。但其实,这些房源配租对象并没有明确限制,无论是企业内部职工还是其他人士均可承租。

对于一次性付清租金的压力,万科表示,“正在与多家银行洽谈租房贷款事宜,未来租户有望通过金融方案来支付租金。”

租房时代已经来临

买不起要变成租不起?

对于这样的房租,围观群众是什么样的感觉?微博下面的评论也很精彩,大家可以围观下:

业内专家对这个现象又是什么看法呢?其实早在万科拿地之时,任志强就放话,企业通过竞拍方式获得城市国有土地建房仅用于出租的做法不可持续。若不引入金融和税收支持,从长远看,有可能执行不下去。

“企业竞地价是价高者得,竞地价的结果是租金一定很高……国际上房地产建筑投资14年收回本息,中国情况较好,7、8年收回本息,所以租金价格要满足企业资金回报需求,不然像万科这样的上市公司也扛不住。不可能在土地价高者得的情况下降低房租,只有国有单位才可以,等于是给租房补贴。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受观察者网采访时也说,目前政府推动房企开发企业自持租赁住房也要注意造价成本。

南京是否会出现“天价”房租?

从2017年底,南京第一幅纯租赁用地顺利出让开始,南京已经拍出了6幅租赁用地。仙林地块更是火速出了项目方案,确定将打造成10万平方米的人才公寓和创客空间。

2018年2月,南京国土局一口气出让5幅租赁地块,分别位于栖霞区、江宁区、浦口区和江北新区。5幅地块均由“国家队”以低价成交,未来打造只租不售的住宅项目。

南京工业大学天诚不动产研究院执行所长吴翔华坦言,在南京拿下租赁用地的企业都是国企,与万科在北京的拿地方式不同,因此价格会比较亲民。“大家也不用担心租房会倒逼人们买房,无论租房价格如何,对买房人影响都不会太大,因为从租赁市场传导到买房市场链条较长。”

可以看出,南京依然在扩大租赁市场。今年年初,南京政府放话,到2020年底,全市将建成一批利用集体建设用地建设租赁住房试点项目,建设集体租赁住房总建筑面积30万平方米左右,促进南京房地产市场持续稳定发展。

但不可否认的是,南京目前的租赁市场规模还未成型。易居克而瑞副总裁张兆娟表示,租赁市场主要分为联合办公与长租公寓两块,后者已经成为越来越多房企眼中的“香饽饽”,全国地产100强的房地产企业中,已有接近半数的企业布局长租公寓项目,碧桂园、万科、绿地、保利等地产大鳄的长租公寓品牌已在全国几十座城市生根。

就南京而言,张兆娟介绍说,尽管起步较晚,不过在土地市场已经出让了6幅租赁用地,预计可建42万平方米的租赁房;此外,未来两年土地市场预计还将提供30%的租赁用地,预估可上市500万平方米租赁用房。再加上集体土地入市、商办地块转租赁、人才安居房等在内,两年后,南京有望端出873万平方米的租赁房“大蛋糕”,可以作为房地产市场的有益补充。

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