6套以下,都是南京刚需!炒房客称买房赚钱只是意外,下一个投资热土就在……

市场动态腾讯房产南京站2018-04-10 08:11
炒房圈有一句很拉仇恨的话:“6套以下,都是刚需”。这6套怎么来的呢?一套自住,一套父母住,一套岳父母住,一套留给儿子,一套留给女儿,一套收租。
有多少南京人能达到这样的“刚需”及格线?
01
6套以下,都是刚需
这里的刚需说的就是,家庭为单位,每个人都能有一片自己的净土,是一个家庭合理住房需求。在房地产市场还没有“投资”概念的时候,这样的安排只是为了居住和生活,只是一不小心,就成为了自己的财富。
知名房地产专家陈宝存也曾说过相似的观点:开放二胎后,一线城市家庭合理住房需求为8套:双方老人2套,夫妻双方在各自工作地点2套,儿女各1套,周末集中1套别墅,投资租赁房1套(流动人口7成租房),合计8套;夫妻小家庭:4套刚需加投资1套(子女一个)合计5套。两个子女的小家庭,合理住房需求6套。
图片
买房作为过去最懒、最直接的一种投资手段,确实造富了一大批人。但是按照上述需求,在满足家庭所需要的房产之外,多出来的房产才能算“投资理财”。可是现实当中,父母会老去、子女会娶妻嫁人有自己的房产,那么这些房产也会变成自己的投资产品,现在管这种人叫做“炒房客”。
真正热衷于用房子来反复来进行保值增值的资深行业大佬,可能会对此不屑一顾。因为他们的口头语是——你现在有多少平了?
02
年增长必须达到22%,你才安全
用套数来计算一个人的资产包,是公认的说法。但是“炒房客”也是有要求的,不是你有几套房子就能算作“炒房客”。
根据腾讯房产南京站计算,2008年南京住宅均价为6351元/㎡,截至2018年2月份,南京住宅均价已经达到了26893元/㎡,十年的时间,南京的现在的平均房价是十年前的4.2倍。暂时不考虑小周期波动,年增幅15.4%。
图片
(2008—2018年南京房价走势图)
微信公众号楼巅举了个例子:同样的起步资金,按不同负债率去投资,最终收益如何?
假设四人10年前各自拥有50万元
A先生按3成首付买入房产,并每年将增值部分8.6%置换成房产,将自身负债率始终维持在70%
B先生按5成首付买入房产,并每年将增值部分8.6%置换成房产,将自身负债率始终维持在50%
C先生5成购入房产后,保守不做处理
D先生全款买入房产后不做处理
10年后,各自的收益如下:
为了方便分析,并且考虑到大环境确实不一样,楼癫按同样限购严格的2017年链家发布的二手房价增长幅度8.6%来举例解释。(为了让读者更加清晰了解负债率带来的差异,此例子暂不考虑占总价4%的交易成本,按增值部分都能置换成对应面积房产的理想状况来计算)
图片
过了十年,这四个人的资产净值发生了难以想象的变化。A:483万。B:209万。C:160万。D:105万。A和B先生利用了增值部分持续创造复利。数据还是比较保守,并没有按南京过去十年15.4%的年增幅去计算,可是差异还是如此巨大(483~105)。
这其实也体现了如今炒房客的一些思维,传统的保守买房,并不能真正的称之为“炒房客”。
在《中产阶段如何保护自己的财富》一书当中,水库有一个比喻:如果你想保证维持你的社会地位不下降,你的年增长必须达到22%。
03
猜想:南京下一个投资热土
今天早上,在微信朋友圈看到一个段子:10年前,有个人手里资金不多,在千挑万选之下,买了个不起眼的地方,当时很多朋友都嘲笑他,觉得会亏死。10年后,这个无人问津的荒地来了地王、来了知名房企,房价涨了都不止一倍,而那些嘲笑他的朋友们肠子都悔青了。
其实,南京有很多这样的地方,刚开始不起眼,后来大家都高攀不起了。最明显的如十年前农村的河西,最初仅有几千元/㎡,再后来比如说十年前仁恒江湾城1.5万元/㎡,现如今限价之下也都冲到4.5万/㎡了,其二手房6万多甚至更高,河西区域现在已经是南京楼市房价的顶端。
当然,正是这利益的诱惑,很多错过河西这一肥肉或者已经尝鲜过的炒房客,都在寻找南京下一个投资热土。哪些地方值得投资?那就要看这个区域的土地出让楼面价、关注度、学区、政府的扶持力度以及周边二手房的价格。
从土地出让楼面价来看,2016是南京楼市激进的一年,目前不少板块的地价天花板,大多还是那一年的记录。包括河西中部的42561元/平;河西南45213元/平;鼓楼滨江29899元/平……
图片
虽然现如今南京楼市一直受到限价调控,在这个背景下,高价地好像也不能起多大作用,甚至还有高价地亏本卖房,但是不可否认的是,高价地一定会决定未来的房价方向。
论关注度,现如今,关注最多的莫过于河西南、江北新区、南京南站、鼓楼滨江等。学区不谈,政府扶持,包括学校、交通轨道以及商业,还有如第一高楼等标志性建筑,都会带动这个区域的投资。
重点说说二手房,这个区域能不能投资,二手房其实起到了至关重要的作业,不管前面条件如何,我买了房子卖出去的价格都保不了本,是万万不能投资的。近期,某网站有数据统计,当今南京一二手房价倒挂最严重的几个板块,给大家一些参考
04
总结:如何打响资产保卫战
总是有人跟我说,人家有财富、我没有;人家恰好抓住了机遇、我不太幸运。机会总是给予有准备的人,如果说以前是因为刚性需求致使一部分人致富的话,那么,在当代,只有学会控制适当的杠杆与建立资产思维,才能跑赢通胀,获得时间的玫瑰。
在我看到的那些投资者中,我认识两种人,一种是因为手上有点闲钱,希望有个人指引他去房产投资,说到底就是最懒的一种投资手段;还有一种就是专业的投资人士,跟前者不同,这种是通过自己思辨,把手里的积蓄财产反复利用,得到最大的收益。
独立与逆向、勤奋与专注、偏执与耐心、常识与理性,是每个职业投资人一生追求并坚守的。他们每年做的事就是不断的寻的标的,出手,再寻找,再出手,再找,再出手...他们有他们自己的评估体系。
对他们来说,“我们不炒房,我们只是理财。”机会总是给予有准备且勤奋的人!
部分资料参考: 买房参谋、房巅
正文已结束,您可以按alt+4进行评论