地价降了60%以上、房价也在松动…楼市透露新机会!

市场动态腾讯房产南京站2017-07-13 21:05

7月5号到7月12号,南京一共举办了3场土地拍卖,30幅地块成功出让。多幅地块未达到最高限价,此前高价拿地的部分开发商怕是要哭了。

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土拍结束了,有的人笑了,有的人哭了!

一周卖了30块地 南京格局大变!金科、佳兆业聚首燕子矶 正荣、华发共进麒麟

我们看看此次土拍的这几幅土地的楼面价——

地价降了60%以上、房价也在松动…楼市透露新机会!

万科刚拿下的南站G31地块,楼面地价10381元/平米。而去年底嘉华拿下的南站G89地块,楼面地价高达27350元/平米。半年多的时间里地价下降了62%,这就非常尴尬了。

2015年8月,旭辉拿下的南站G29地块(旭辉铂悦秦淮),楼面地价为17092元/平米;万科拿下的南站G22地块(万科九都荟),楼面地价14224元/平米。10月,万科拿下的南站G40地块(万科大都会),楼面地价18201元/平米。

对比可以发现,万科刚拿下的G31地块,地价可以说是非常低了。

再来看看五刚矿拿下的江浦G25地块,楼面地价19910元/平米,世茂拿下的江浦G24地块,楼面地价19824元/平米。

而整个江浦目前已经有9块地价超过2万/平的了,就在今年2月份,银城和金辉各拿了一块地,地价都达到了2万3。

华发拿下的麒麟G35地块,楼面地价17887元/平米,而麒麟目前地王为去年4月份京奥港拿下的G09地块,楼面价22353元/平米,中间差价达到了4542元/平米。

最后再来看葛洲坝拿下的G30地块,楼面地价为34077元/平米,此前河西地价最高的、也是整个南京地王,也是葛洲坝在去年拿下的,地价为45213元/平米,差价达到了6750元/平米。

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说完了地价我们再来看看房价。

从去年930开始,各种房地产调控政策轮番轰炸。限购、限贷、限价、限售,加上土地、调货币,可以说房地产上扬势头已经被遏制住。

国家统计局数据显示,5月份南京新建商品住宅价格环比下跌0.2%,自去年12月份以来,南京房价已经连续下跌6个月了。

2017南京楼市最新房价地图,较年初相比,各区域基本没有变化。

地价降了60%以上、房价也在松动…楼市透露新机会!

再从土拍上来,7月以来成交的30幅地块,成交价格看,住宅和商住用地出让起始价和最高限价都有了较大幅度的下调,降幅达15-20%,同时,当竞价达到最高限价时改为竞争保障性住房建筑面积,且保障性住房建设成本和超过起始价45%以上的溢价部分不计入房价准许成本,为降低房价未来预期,落实“控房价、控地价”的总体要求打下了基础。

政府画好了规则,土拍表明了态度——从房价源头开始打压,房企打好了样,剩下的,看你们了。

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下半场的哨声已经吹响,你们准备好了么?

1、某些房企,你们能不能不要再搞小动作?

限价大背景下,开发商各种小动作也就冒了出来。价格卖不上去,就开始降低楼盘档次,通过减配以求压缩成本换取更大利润空间。精装改毛坯、使用劣质材料、减少硬装软装、绿化缩水……等等。

为了筛选优质客户或规避公证摇号,提高首付甚至要求全款买房,购房成本大增;此外,因为各种原因迟迟不开盘,也让购房者等的十分心急。

一些房企高价拿地,楼面地价接近甚至超过区域房价,他们会不会捂盘不售,不惜缴纳罚款来堵政策延续性,以求挺过这一轮再坐地起价?

2、某些投机客,你们是不是充当了接盘侠?

诚然早一批入市的投资客的确赚了不少,但去年、尤其是在今年上半年市场最高点,扎进南京远郊比如句容的那批投资客们,赌的是什么?是不是认为,伴随南京房价的上涨,越来越多的刚需客会涌入环南京远郊区域,去充当你们的接盘手!

史上最严调控下,南京房价被被死死地套上了笼头,起码是短期内被圈死在去年的房价区间里。当南京的房价都将被重塑,那依托南京预期的句容、滁州等地会不会更惨?这是一个值得你们去深思的问题!

3、政府,这一轮调控政策还能撑到什么时候?

2011年2月,“国八条”出台后没多久,南京市政府立即响应,出台了“宁16条”,成为当年江苏省第一个出台限购细则的城市。

2014年9月,南京全面取消限购;2016年9月,时隔两年再次限购;2017年3月,限购升级。这一轮限购限贷限价限卖政策,会撑到什么时候?

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胶着的市场大背景下,透露出的那些新机会!

1、刚需客们,不要等待,抓住高价地上市前机会,精选易涨抗跌的优质板块。

手里无房急需安身下来的刚需客们,不要再一味等待楼市降温到冰点的机会了,你永远也等不到那个最低点,可能等着等着原本可以抓在手里的机会都抓不到了。

限价其实也是政府在你们发福利,暂时性的遏制住了房价疯狂上涨的势头。经过新一轮的上涨,刚需其实已经被逼离南京主城,一旦限价松绑,只可能越买越远了。

抓住高价地上市前、在售低价房源的机会,关注一线房企、关注央企开发的项目,精选易涨抗跌的优质板块。疯涨一轮泡沫太大的区域就不要看了,在同一板块里优选具有竞争力的优质楼盘,看开发商、看物业、看精装、看配套,货比三家。

2、改善客们,请到中心去,到配套最好、房价最贵的区域去。

改善客往往心态更成熟、目标更明确,有更严格的要求,政府的限价也让购房者有时间去判断、对比产品。

河西中、河西南、城东、鼓楼滨江,都是实现改善需求的好机会。这些区域,或是拥有最为成熟完善的配套,或是拥有最顶级一流的规划,又或是最为纯粹的居住人文等环境,是最为稀缺的资源。

越是高价区域,现在价格被限制的越死。而在政策和限价松动后,这些高价区域的价值一定会再次释放,请把握好改善居住品质的最好机会。

3、投资客们,收缩战线,暂时休息,但是关注市场。

3年限卖政策给了投资客当头一棒,建议收缩战线,只买核心、次核心优质楼盘,买不到就收手。

转战优质次新二手房,或者部分泡沫较少的都市圈以及主城优质公寓。不然就暂时休息,但是也关注市场变化,等待良机。(部分内容参考郑州楼市)

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