高价地亏本卖房 南京楼市正在经历这7大巨变!

市场动态腾讯房产南京站2017-04-20 08:49
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自去年9月30日全国掀起一轮楼市调控后,已有45个以上城市出台各种房地产调控政策140余次。

而最近政策又有新变化,大杀招——“限售”来了。3月25日,厦门市对商品住宅出台了“限售”政策,标志着“供给端”楼市调控的展开。截至14日,已有10余个城市发布房地产“限售令”,对“拿房即卖”说“不”。

虽然这一大招,南京暂时还没跟进,但是在“限购、限贷、限价”三座大山的压制下,南京楼市这7大巨变正在发生。

炒房被逼入绝境!斩断楼市流动性

“T+N”年交易制度设置了已购商品住房转让年限,即在房子正常交易后规定购房者在几年后才能进行第二次交易。

☑ 厦门:新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易

☑ 成都:高端人才所购住房5年内不得上市转让

☑福州:新取得不动产权证未满2年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续

☑青岛:房屋取得不动产证后满2年方可上市交易

☑广州:新购买住房须取得不动产证满2年后方可转让

☑长乐(福建):取得不动产证未满两年的,不得上市交易

☑常州:新购房满2年方可上市交易

☑惠州:新购买的商品住房满3年方可转让

☑珠海:新购房屋3年内禁止交易转让

☑东莞:升级限购,满2年才可交易

☑扬州:产权未满两年不得交易

☑杭州:企业购买区域住房需满3年方可上市交易

☑海南全省:新购房须取得不动产权证满两年后方可转让

限售可以极大遏制房地产炒作,这被视为“斩断楼市流动性”的狠招。而当下,楼市也呈现出“城市圈+认房认贷+限售”的调控新特征。虽然这一大招,南京暂时还没跟进,但是在“限购、限贷、限价”三座大山的压制下,南京楼市这6大巨变正在发生。

南京楼市这7大巨变正在发生

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高价地今年很难上市,现在上市就要亏本卖房

南京房地产调控进入了高压期,整个2017年没有松动迹象,这个观点无论是在政府内部各个部门,还是在各个开发商的总部领导内部已经达成了共识,开发商已经普遍接受了2017年南京房价不允许涨这么一个现实。如果高价地现在上市,势必无法卖到开发商预期的价格。

比如,最近被媒体纷纷报道的,位于麒麟的京奥港未来墅,可能要亏本卖房了。

该项目是在2016年4月,被京奥港以22353元/㎡的楼面价拿下。去年年中的放风价4万+,到年终的3万5,再到现在放风均价不超3万,这或将成为南京当下调控牺牲的第一个地王盘。

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开盘价格一分没涨 70%楼盘都没卖完

三月底四月初,南京楼市迎来一波加推!江北、河西、江宁、城北多个热门板块,房源扎堆入市解渴。根据网上房地产数据显示,截止目前,全市入市的20家楼盘中,全部去化完毕的楼盘有7个,去化率不足9成的楼盘有6个,有项目甚至去化不到1成。

在严格调控之下,各大板块的房价仍维持原有水平,以城北燕子矶板块为例,多家楼盘终维持在毛坯价25000元/㎡以内。在不久前举行的一场土地拍卖会上,燕子矶宅地已经拍出了23800元/㎡的楼面地价,然而拍卖会后当地首个领取预售证的楼盘融创玉兰公馆房价甚至略有小幅下滑,装修房的价格从之前的29500元/㎡降至29400元/㎡。

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热门区域房价倒挂严重 河西据传要5-8成首付

受到限价令的影响,河西南部新房均价维持在3万5/平左右,河西中部约为4万5/平,且至今没有突破。以河西南部来说, 一、二手房价格倒挂的现象颇为明显,有二手房比新房贵了至少8000元/平,悬殊之大令人咋舌,以套均100平米计算,总价高出近百万。

因此买到就赚到的道理,让大家争相抢购河西房子。而且很多人都在找关系或者买房号。如今河西多家楼盘还对外放风,这次开盘可能将首付提高到5成—8成。

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以往拿地的项目在去库存 4月还有一万多套房要入市

自3月底南京楼市推出大批新房源以来,据不完全统计,截至目前已有近7000套新房上市,全市可售房源库存也从2万套以下抬升至2.3万套。

除了已经推新的楼盘,据悉还有大批正在开盘的“路上”,比如江宁青龙山生态新城的东城金茂悦、融侨悦城均表示将于近期加推,仙林的中南山锦花城、城南的保利堂悦、河西的保利天悦等都有计划推出新房。

在楼市“银四”接下来的时间里,预计还将会有1万余套新房入市。

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土地供应加快

日前,住建部、国土资源部联合发文,要求商品住房库存消化周期在6个月以下的城市加快供地节奏。4月7日,南京市挂出了2017年土地公开出让预公告(第二批),一共涉及18幅地块,其中住宅用地12幅、商业用地6幅,用地总面积约99.78公顷。

公告显示,18幅地块中,浦口、江宁、六合分别有5幅,河西、城南、城北各1幅。

其中,有两幅地块位于浦口雨山路,作为近年来房产市场上的新兴板块,倍受关注。另外一幅比较惹眼的当属建邺区河西中部26号地块,该地块紧邻地铁2号线中胜站,交通较为方便。

南京市国土资源局日前发布了今年上半年经营性用地出让计划,公布了拟在上半年出让的地块名称、区域、面积、用途等主要指标,预计全市上半年经营性用地出让总面积370公顷,其中商品住宅用地总面积就有270公顷,超过了七成。

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销量持续下滑,下半年会是购房好机会

据腾讯房产南京站统计,截止2017年4月1日,2017年一季度(1-3月份)南京市区(不含溧水、高淳)新建商品房认购22197套,成交达12108套,成交与2016年一季度相比,同比大跌64.9%,创下五年来新低!

下半年我认为可能会出现一波比较好的买房机会,一些高价地块可能会在年底的时候,以价换量,首期采用割肉办法获得现金流喘息。整个2017年房地产市场,在政策高压下,不管开发商或是购房者,整个市场是在一种比较压抑状态下进行,楼市相对平稳和土地市场的火爆,会形成冰火两重天的效果,对购房者会有比较好的机会。

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调控加码蔓延,南京拐点到了?

据统计,自今年3月以来,已有40余个地方从不同层面上加码了楼市调控,包括:浙江省杭州市、嘉善县、嘉兴市;河北省保定市涞水县、张家口市崇礼区、石家庄市、保定市主城区、廊坊市、承德市;江西省南昌市、赣州市、南昌市南昌县;安徽省滁州市;海南省三亚市;山东省青岛市、淄博市;江苏省南京市、句容市、镇江市、常州市、徐州市、南通市;北京市;广州市;湖南省长沙市;河南省郑州市;广东省东莞市、佛山市、中山市、湛江市;四川省成都市;福建省厦门市、福州市、福州市闽侯县;贵州省贵阳市;吉林省长春市;甘肃省天水市;天津市等。

其中,北京市自今年3月17日起,连续10天内九次出台楼市调控政策,涉及首付比例、贷款利率、非京籍购房纳税标准、过道学区房、学位划分、商办类物业限购等。并且,从北京之后,珠海、常州等城市,都出台了堪称中国房地产史上最严调控,其中一条:新房取得不动产证后的2-3年内不允许上市销售,这一政策基本上切断了炒房客的全部退路。

全国新一轮调控爆发后,关于南京是否会跟进的传闻也不绝于耳。看看各市的政策,南京能守住吗?

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